A
Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, no caso de
contrato de promessa de compra e venda não levado a registro, tanto o vendedor
quanto o comprador podem responder pela dívida de taxas de condomínio
posteriores à imissão deste último na posse do imóvel.
No
julgamento, os ministros adequaram a interpretação de tese firmada pela Segunda
Seção em recurso repetitivo (REsp 1.345.331), segundo a qual a imissão na posse
estabelece a responsabilidade do promitente comprador pelas despesas
condominiais surgidas após esse momento. O tema foi cadastrado no sistema dos
repetitivos sob o número 886.
Para
a Terceira Turma, há legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e
do promitente comprador para a ação de cobrança dos débitos condominiais
posteriores à imissão na posse.
Penhora
O
relator do recurso mais recente, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, observou
que naquele outro caso julgado não se desconstituiu a penhora sobre o imóvel,
que ainda constava como propriedade do promitente vendedor. Isso poderia
aparentar uma contradição, já que a conclusão foi pela responsabilidade do
comprador.
Para
o ministro, essa suposta contradição é resolvida à luz da teoria da dualidade
da obrigação. “O promitente comprador não é titular do direito real de
propriedade, tendo apenas direito real de aquisição caso registrado o contrato
de promessa de compra e venda”, afirmou. Dessa forma, acrescentou, o condomínio
ficaria impossibilitado de penhorar o imóvel, e restariam à execução apenas os
bens pessoais do promitente comprador, se existissem.
Propter rem
O
ministro entende que esse resultado não está de acordo com a natureza e a
finalidade da obrigação propter rem – aquela que recai sobre a pessoa por causa
da titularidade do direito real em relação ao bem. Sanseverino afirmou que a
simples promessa de compra e venda não é suficiente para extinguir a
responsabilidade do proprietário pelo pagamento das despesas de condomínio,
pois a fonte da obrigação propter rem é a situação jurídica de direito real,
não a manifestação de vontade.
Caso
se desconstituísse a penhora sobre o imóvel, a finalidade do instituto (propter
rem), que é a conservação do objeto, seria comprometida, pois o condomínio
passaria a “depender da incerta possibilidade de encontrar bens penhoráveis no
patrimônio do promitente comprador”, alertou Sanseverino. O ministro também
salientou que a penhora do imóvel tem o efeito psicológico de desestimular a
inadimplência.
Dualidade
Aplicando
a teoria da dualidade da obrigação, o ministro ressaltou que o débito deve ser
imputado a quem se beneficia dos serviços prestados pelo condomínio – no caso,
o promitente comprador. Porém, o vendedor não se desvincula da obrigação,
mantendo-se na condição de responsável pelo pagamento da dívida enquanto
mantiver a situação jurídica de proprietário do imóvel.
“Essa
separação entre débito e responsabilidade permite uma solução mais adequada
para a controvérsia, preservando-se a essência da obrigação propter rem”,
assinalou o relator.
O
ministro advertiu que “entre o risco de o condômino inadimplente perder o
imóvel e o risco de a comunidade de condôminos ter de arcar com as despesas da
unidade inadimplente, deve-se privilegiar o interesse coletivo dessa comunidade
em detrimento do interesse individual do condômino inadimplente”.
Para
ler a decisão: http://s.conjur.com.br/dl/registro-contrato-vendedor-comprador.pdf
REsp
1.442.840
Fonte
Âmbito Jurídico
