O
descumprimento de deveres condominiais sujeita o responsável às multas
previstas no Código Civil (artigos 1.336 e 1.337), mas para a aplicação das
sanções é necessária a notificação prévia, de modo a possibilitar o exercício
do direito de defesa.
Esse
foi o entendimento da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em
julgamento de recurso especial interposto por um condomínio de São Paulo contra
proprietário que alugou sua unidade para pessoa cujo comportamento foi
considerado antissocial.
Em
assembleia extraordinária, com quórum qualificado, foi estipulada a multa de R$
9.540,00 por diversas condutas irregulares atribuídas ao locatário, como
ligação clandestina de esgoto, instalação indevida de purificador em área comum
e até mesmo a existência de uma banca de jogo do bicho dentro do imóvel
alugado.
Garantia constitucional
A
cobrança da multa foi afastada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo ao
fundamento de que sua aplicação seria inviável sem prévia notificação do
proprietário.
Além
disso, segundo o acórdão, o assunto nem sequer foi mencionado no edital de
convocação da assembleia, que tomou a decisão sem a presença do proprietário, o
qual recebeu apenas a notificação para pagamento.
No
STJ, o condomínio alegou que a multa não tem como pressuposto a notificação
prévia do condômino. Bastaria o reiterado descumprimento de deveres
condominiais, capaz de gerar incompatibilidade de convivência.
Entretanto,
para o relator, ministro Luis Felipe Salomão, a aplicação de punição sem
nenhuma possibilidade de defesa viola garantias constitucionais.
Eficácia horizontal
Salomão
apontou a existência de correntes doutrinárias que, com base no artigo 1.337 do
Código Civil, admitem a possibilidade de pena ainda mais drástica quando as
multas não forem suficientes para a cessação de abusos: a expulsão do
condômino. Tal circunstância, segundo o ministro, põe em maior evidência a
importância do contraditório.
Por
se tratar de punição por conduta contrária ao direito, acrescentou Salomão,
“deve-se reconhecer a aplicação imediata dos princípios que protegem a pessoa
humana nas relações entre particulares, a reconhecida eficácia horizontal dos
direitos fundamentais, que também devem incidir nas relações condominiais para
assegurar, na medida do possível, a ampla defesa e o contraditório”.
Por
COAD
Fonte STJ
