Veja como declarar um imóvel quitado ou financiado,
bem como a compra e a venda desse tipo de bem
Casa, terreno, apartamento - cada tipo de imóvel tem
um código diferente na declaração
Todo
mundo que é obrigado a declarar Imposto de Renda precisa informar à Receita a
posse de imóveis e eventuais ganhos de capital com a venda desses bens. Mesmo
quem tiver renda na faixa de isenção deve entregar a declaração de reajuste
anual caso o valor de seus bens ultrapasse os 300 mil reais – imóveis incluídos
– ou caso tenha tido ganho de capital não isento com a venda de um imóvel.
Essas regras também valem para a terra nua – terrenos ainda não construídos.
Confira,
a seguir, dicas para não se enrolar com as informações e acabar na malha fina:
Como declarar um imóvel financiado ou não
Casa,
apartamento, terreno, galpão. A Receita disponibiliza diferentes códigos para
cada tipo de imóvel na ficha “Bens e Direitos”, e selecioná-los adequadamente
deve ser o primeiro passo do contribuinte. Se o imóvel já está quitado, basta
informar seu valor nos campos “Situação em 31/12/2011” e “Situação em
31/12/2012”. Se foi comprado em 2012, a coluna referente a 2011 deve ficar em
branco.
Se
o imóvel já foi declarado em anos anteriores, o contribuinte precisará apenas
repetir as informações na declaração do IR 2013, inclusive o preço. Isso
acontece porque as oscilações de mercado não são consideradas pela Receita.
Portanto, o valor do imóvel só será corrigido em caso de reformas e melhorias e
nunca por qualquer índice de preço, a despeito de eventuais valorizações –
expressivas ou não – que ocorrerem ao longo do tempo.
Lembre-se
de que no valor de aquisição do imóvel é possível incluir os gastos com o
Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), bem como os juros do
financiamento e uma eventual taxa de corretagem paga pelo comprador e que não
estivesse incluída no valor da escritura. Essas despesas devem ser somadas na
declaração referente ao ano em que elas ocorrem, mas podem ser acrescentadas
mais tarde por meio de declaração retificadora.
Se
seu imóvel foi financiado, mas ainda não foi quitado, é preciso informar apenas
os valores de fato despendidos com o bem até 31 de dezembro de 2012, e não seu
valor integral. Isto é, quanto foi pago até 31/12/2011 e quanto foi pago até
31/12/2012. Para imóveis comprados em 2012, a coluna de 2011 ficará em branco.
Financiamentos habitacionais não devem ser declarados na ficha “Dívidas e Ônus
Reais”.
No
campo “Discriminação” devem ser relacionadas as condições de aquisição do
imóvel: se já está quitado, se foi comprado de uma construtora, financiado pelo
Sistema Financeiro de Habitação, ou por outra linha de crédito.
Quem declara pela primeira vez um imóvel que já
possuía
Atenção
se você tinha um imóvel de menos de 300 mil reais ou era isento de entregar a
declaração do IR por todos os outros critérios, mas mudou de condição em 2012 e
vai informar o imóvel pela primeira vez na declaração deste ano. Bens
adquiridos a partir de 1996 devem ser declarados sempre pelo seu custo de
aquisição.
A
lógica é a mesma para quem era dependente e vai declarar por conta própria
neste ano. É o caso, por exemplo, de um filho universitário que tinha um
imóvel, passou a receber um salário e, por isso, optou por fazer a declaração
por conta própria ao invés de incluir a nova renda tributável no nome dos pais.
Essa
pessoa terá que copiar o último valor do imóvel que era informado na declaração
em que aparecia como dependente, lançando-o na ficha de “Bens e Direitos”. Será
preciso repetir os mesmos valores nas colunas de 2011 e 2012. Na outra ponta, o
bem não deve ser incluído na declaração de “Bens e Direitos” do antigo titular
– no exemplo, um dos pais do universitário.
Para
informar esta mudança à Receita, o pai que já não tem o filho como dependente
precisará apenas deixar em branco as colunas dos anos de 2011 e 2012 referentes
ao imóvel anteriormente declarado.
Reformas e melhorias no imóvel
Esta
é a única situação em que o valor do imóvel declarado pode ser atualizado.
Contudo, é preciso comprovar tudo que foi gasto com as obras. Vem daí a
importância de guardar todos os recibos com materiais e fornecedores.
Benfeitorias
realizadas em 2012 devem ser informadas no campo “Discriminação”, junto com as
demais informações sobre o imóvel, como localização e preço. A coluna de 2011
deve mostrar o valor do imóvel antes das reformas, e a coluna de 2012 já deve
apontar o acréscimo resultante das benfeitorias. Acrescer o valor das reformas
ao valor do imóvel é uma forma de pagar menos imposto de renda sobre o ganho de
capital obtido com a venda do bem no futuro.
Como declarar o ganho com a venda de um imóvel
O
ganho de capital com a venda de imóveis não será tributado nas seguintes
situações: se o valor da transação for inferior a 440.000 reais para o único
imóvel que o contribuinte possuir; se o imóvel tiver sido comprado até 1969; ou
se o dinheiro recebido por um imóvel residencial for totalmente reinvestido na
compra de outro imóvel residencial no Brasil dentro de um prazo de 180 dias a
partir da celebração do contrato (seis meses).
Neste
último caso, é preciso não ter usufruído da isenção nos últimos cinco anos, e
se apenas parte do dinheiro for empregada na compra de um novo imóvel, o
restante será tributado proporcionalmente.
Em
qualquer outra situação, o contribuinte deve baixar o Programa de Apuração dos
Ganhos de Capital (GCap2012), informar o valor real de venda que consta no
contrato previamente firmado e responder às demais questões. O próprio programa
irá apurar se há alguma isenção ou redutor do ganho de capital, fazendo as
possíveis deduções sobre o valor do imposto devido. Imóveis que tenham sido
adquiridos entre 1969 e 1988, por exemplo, ganham abatimentos.
Declarar
as quantias gastas com reformas, elevando assim o valor do imóvel, ajuda a
reduzir o ganho de capital sobre o qual é calculado o IR. Depois de chegar ao
valor a ser pago, o contribuinte deve importar esses dados para a declaração do
IR 2013.
Qualquer
comissão paga pelo vendedor à imobiliária ou ao profissional autônomo pela
negociação do imóvel (e não incluída em seu preço de venda) é considerada uma
despesa dedutível e beneficia o contribuinte no cálculo do imposto devido. É
preciso, porém, ter os comprovantes.
A
apuração e o pagamento do imposto devido na venda de um imóvel devem ser feitos
até o último dia útil ao mês seguinte à venda. Portanto, se o imóvel foi
vendido em setembro, o prazo para pagamento do IR sobre o lucro imobiliário é o
último dia útil de outubro. O recolhimento, portanto, não ocorre quando se
preenche e entrega a Declaração de Ajuste Anual, onde o contribuinte deve
apenas informar a transação e seu eventual ganho de capital. Quem não respeita
o prazo de recolhimento fica sujeito ao pagamento de multa e de juros pela taxa
Selic do período de atraso.
Imóveis em nome do casal
Como
são considerados frutos do trabalho e da colaboração dos dois, imóveis que
forem adquiridos em nome de um casal devem pertencer a ambos, em iguais partes.
Por isso, precisam ser declarados na proporção de 50% para cada um. A exceção
fica para os casais que estipularem uma divisão diferente por contrato escrito.
Se o imóvel estiver no nome de apenas um dos cônjuges, apesar de ser um bem
comum, ele poderá ser relacionado em qualquer uma das declarações se os
contribuintes optarem pela entrega de formulários individualmente.
Doações
Quem
recebe um imóvel por meio de doação deve informá-la na coluna “Discriminação”
da declaração de “Bens e Direitos”, indicando o nome e o número do CPF do
doador. É necessário relatar o valor do imóvel na coluna referente ao ano de
2012. Em seguida, o contribuinte deve lançar o valor correspondente a esta
doação em "Rendimentos Isentos e Não Tributáveis". Por sua vez, quem
doa o imóvel deve informar o nome e o número do CPF de quem o recebeu na coluna
“Discriminação” da declaração de “Bens e Direitos”. A coluna com o valor no ano
de 2012 deve ser deixada em branco.
Doações
de qualquer valor são isentas de imposto de renda, mas podem ser tributadas na
esfera estadual. Informe-se junto à Secretaria de Fazenda do seu estado o valor
de isenção do Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doações (ITCMD ou ainda ITD
em alguns estados). O valor do imóvel doado provavelmente vai exceder esse
limite de isenção, o que significa que quem recebe a doação deve pagar o
imposto ao estado. Em São Paulo, por exemplo, a alíquota é de 4% sobre o valor
do bem.
Por
Marcela Ayres e Julia Wiltgen
Fonte
Exame.com
