Apesar do veto
presidencial, síndicos podem impor medidas restritivas de acesso às áreas
comuns, além de obstar a realização de festividades e reuniões
1. Considerações
Iniciais
Foi publicada hoje (12/06/2020) a Lei 14.010/2020,
que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações
jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do coronavírus (COVID-19).
Em relação aos Condomínios Edilícios, foram
sancionados o art. 12, que trata da possibilidade de realização de assembleia
geral em ambientes virtuais e da prorrogação do mandato de síndico vencido a
partir de 20 de março de 2020, e o art. 13, que traz a obrigação de prestação
de contas por parte dos síndicos.
Vejamos:
Art.
12. A assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 do
Código Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, até
30 de outubro de 2020, por meios virtuais, caso em que a manifestação de
vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à
sua assinatura presencial.
Parágrafo
único. Não sendo possível a realização de assembleia condominial na forma
prevista no caput, os mandatos de síndico vencidos a partir de 20 de março de 2020
ficam prorrogados até 30 de outubro de 2020.
Art.
13. É obrigatória, sob pena de destituição do síndico, a prestação de contas
regular de seus atos de administração.
No entanto, o Presidente da República vetou
o art. 11 do PL 1.179/2020, que permitiria que os síndicos tomassem medidas
quanto a proibição de festas, reuniões e utilização das áreas comuns dos
condomínios, sob o argumento de que estas decisões deveriam ser tomadas
seguindo o desejo dos moradores nas assembleias internas.
Apesar da sua vigência imediata, a referida
lei passará novamente pelo crivo do Congresso Nacional, que poderá derrubar o
veto.
2. Assembleias Virtuais
O art. 12 trouxe a possibilidade de
realização de assembleia condominial em ambiente virtual, inclusive para os
fins dos arts. 1.349 (destituição do síndico) e 1.350 (aprovação de orçamento, eleição
de síndico, etc.) do Código Civil.
A assembleia virtual, em caráter emergencial,
poderá ser realizada até 30 de outubro de 2020, caso em que a manifestação de
vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à
sua assinatura presencial.
Optando por este tipo de procedimento, deverá
a administração predial escolher os meios que permitam a comunicação
instantânea (on-line), uma vez que é preciso garantir a todos os participantes
o direito de expressarem suas motivações acerca dos assuntos pautados.
É de fundamental importância que o síndico, auxiliado
pela administradora do condomínio, quando houver, tenha em seus cadastros os
números de telefone ou e-mails de cada morador, pois serão estes os meios que
viabilizarão a comunicação eletrônica.
Todas estas medidas visam garantir o
distanciamento necessário entre os moradores neste momento crítico, visto que
poderão tomar as decisões necessárias ao bom andamento do condomínio sem
precisar se expor a um eventual contágio.
Além disso, o cumprimento destas
formalidades evitará a nulidade da assembleia virtual, pois, mesmo diante do
avanço tecnológico, deve o condomínio observar as formalidades necessárias à
convocação e condução da assembleia geral.
3. Prorrogação do
Mandato
Não sendo possível a realização de
assembleia, inclusive na modalidade virtual, os mandatos de síndico vencidos a
partir de 20 de março de 2020 ficam prorrogados até 30 de outubro de 2020.
4. Prestação de
Contas
O art. 13 da Lei 14.010/2020 apenas
reproduziu o inciso VIII do art. 1.348 do Código Civil.
Vejamos:
Art.
1.348. Compete ao síndico:
(...)
VIII
- prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
Assim, nota-se que o artigo supracitado nada
mais é que um reforço ao que já estava previsto na legislação civil.
No caso de inviabilidade da realização de
assembleia para aprovação das contas da sua gestão, ainda que em ambiente
virtual, o síndico, assim que possível, convocará assembleia com esta
finalidade, pois, caso contrário, poderá ser destituído do cargo.
5. Sobre o Artigo
Vetado
O momento requer a análise pormenorizada de
cada caso concreto. É sabido que existem inúmeros tipos de condomínios
edilícios, e que estes possuem particularidades e características que podem
ocasionar a possibilidade da realização de assembleias gerais em maior ou menos
amplitude.
Aliás, a depender do empreendimento, é
possível que sequer existam condições de realização de uma assembleia de
condôminos, seja ela presencial ou virtual.
Ressalte-se que as medidas de isolamento
social têm como elemento balizador as orientações dos órgãos de saúde e também
dos entes governamentais.
Como forma de evitar a propagação do COVID-19,
os síndicos têm adotado restrições quanto a utilização das áreas comuns, bem
como medidas para evitar aglomeração de pessoas, ainda que em suas unidades
privadas.
Entendemos que as atuais decisões dos
síndicos não necessitariam da aprovação do PL 1.179/2020, atualmente convertido
em Lei sob o nº 14.010/2020, visto que as medidas implementadas encontram
respaldo no art. 1.348 do Código Civil, justamente por ser dever do síndico a
guarda e a conservação das partes comuns do condomínio e, consequentemente, dos
seus moradores.
Além disso, estas decisões encontram respaldo
na convenção condominial e no regimento interno, que prescrevem o dever do
síndico em supervisionar os interesses da coletividade, obviamente que dentro
de um senso de razoabilidade e proporcionalidade, e sempre no intuito de
preservar vidas.
Recentemente o Governo do Estado de Alagoas
divulgou o calendário de reabertura da economia, prevendo, dentre outros pontos,
a retomada de reuniões e eventos.
Da leitura do documento, percebe-se que há
limitações no número de participantes nas assembleias presenciais. A título de
exemplo, cite-se que até 19/07/20 estão proibidas as reuniões presenciais com
mais de 10 pessoas, devendo ser priorizado o encontro por videoconferência.
Somente a partir de 20/07/20 é que haverá a
possibilidade de reuniões presenciais com no máximo 50 pessoas, e mesmo assim
se houver extrema necessidade.
Em tese, o Decreto Estadual não regra
situações ocorridas no interior dos condomínios, mas, diante da pandemia, pode
o síndico impor sanções aos condôminos que descumprirem as orientações de não
aglomeração em áreas comuns ou privadas, podendo, inclusive, acionar as
autoridades policiais para que cessem o ato.
Com tantas restrições legais e de saúde não
nos parece razoável a realização de assembleia para discutir medidas
restritivas. É preciso que se analise o momento atual, de forma a garantir a
preservação da vida de todos aqueles que de certa forma frequentam o condomínio.
É preciso, também, considerar que nem todos
os condomínios possuem condições suficientes para proporcionar uma assembleia
virtual.
Com base nisso, é de se presumir que as
restrições às áreas comuns, festividades e reuniões continuem sendo aplicadas
pelo corpo diretivo do condomínio, pois, não sendo desta forma, não haverá
qualquer regramento definido.
É até contraditório o fato do Presidente da
República informar que as decisões de restrição das áreas comuns, festividades
e reuniões devam ser determinadas em assembleia, quando, ao mesmo tempo, sanciona
artigo (art. 12 e parágrafo único) que permite a prorrogação do mandato do
síndico, tema este de maior importância à coletividade. Não há nenhuma lógica
em permitir a prorrogação do mandato sem assembleia e vetar a possibilidade de
aplicação de medidas restritivas.
Ora, se há ressalva para a prorrogação do
mandato do síndico em caso de impedimento de realização da assembleia virtual, porque
não aprovar a mesma ressalva para permitir que os síndicos atuem em favor da
coletividade fechando as áreas comuns ou, sendo o caso, implementando
protocolos de utilização e acesso?
6. Flexibilização de
Medidas
A depender das características de cada
condomínio, entendemos ser possível que se flexibilize algumas das normas de
restrição que já foram aplicadas, desde que se aplique protocolos de segurança
e controle de acesso.
Flexibilizar as normas internas neste
momento sem qualquer regramento certamente ocasionará o aumento do número de
casos do COVID-19, colocando em risco potencial a coletividade predial.
A flexibilização das medidas, se implantada
de forma equivocada, trará prejuízos aos que coabitam o condomínio.
Finalizando este opinativo, recomendamos que
as medidas restritivas de acesso às áreas comuns sejam mantidas, ressalvando-se
os casos excepcionais, e desde que sejam tomadas em respeito aos princípios da
razoabilidade e da proporcionalidade, evitando possíveis excessos.
Orientamos que todas as medidas e decisões
sejam imediatamente comunicadas à coletividade e, posteriormente, postas para
apreciação e ratificação dos atos em assembleia condominial.
7. Conclusão
Portanto, deve o síndico, com fulcro nos
poderes atribuídos pelo Código Civil, bem como pela convenção condominial e
regimento interno, zelar pela segurança e salubridade dos moradores, sob pena
de responder por eventual omissão, aplicando as medidas que se fizerem
necessárias ao controle do COVID-19.
Por Francisco Vasco
Fonte JusBrasil Notícias
