A taxa de condomínio é uma das piores
dívidas que você pode dever. Se existe alguma em atraso: cuidado! Um valor
pequeno inicialmente, ao longo do tempo, pode-se tornar impagável.
Digo isso porque, regra geral, os juros
moratórios de dívidas são estabelecidos em 1% ao mês (12% ao ano). Entretanto, especificamente
em relação aos débitos condominiais, a convenção do condomínio pode prever que
esses juros sejam, por exemplo, de 10% ao mês (120% ao ano).
Em um cálculo simples, suponhamos que você
esteja devendo uma única contribuição, no valor de R$ 300,00 (trezentos reais) e,
após um ano, resolva quitá-la. Apenas com a aplicação dos juros, sem considerar
a multa e correção monetária, fará com que o valor passe para R$ 665,00 (seiscentos
e sessenta e cinco reais).
Isso acontece porque existe, no art. 1.336, §
1º, do Código Civil, uma previsão garantindo a liberdade da convenção
condominial para fixar os juros moratórios, que são considerados pelo Poder
Judiciário como uma espécie de indenização.
Além disso, o condômino está sujeito ao
pagamento de multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, que pode
chegar a 5 vezes o valor da contribuição mensal.
Comumente, a multa é prevista em 20% sobre o
valor do débito. Haverá, também, a correção monetária que, no geral, é
utilizado o INPC-IBGE, como indexador.
Fazendo um novo cálculo, em uma situação
mais corriqueira, que as pessoas possuem um débito maior, de R$ 3.000,00 (um
ano aproximadamente de dívida), com a incidência de multa e correção monetária,
além dos juros moratórios, e que deixem para resolver depois de 5 anos, após
longa tramitação de uma ação judicial, a dívida irá para R$ 28.675,06.
Esse valor corresponde a quase 10 vezes o
valor inicial. Fosse outra dívida, o mesmo débito inicial chegaria a R$ 6.330,55,
durante esse período.
O que a Justiça diz
sobre esses juros?
Havendo previsão na convenção do condomínio,
dos juros de 10% ao mês, o Judiciário entende que há o dever de o condômino
pagá-la. É que esses juros funcionam, também, como uma espécie de indenização.
As taxas condominiais servem para a
manutenção e desenvolvimento do condomínio, com o pagamento de prestadores de
serviços, funcionários, manutenção, tributos etc.
Quando alguém deixa de pagá-la, acaba por
prejudicar a coletividade habitante daquele condomínio. Assim, o alto valor dos
juros serviria para compensar esses transtornos.
Particularmente, vejo que isso não é
adequado. Essa indenização não pode ser presumida e os juros, mesmo que
moratórios, não devem ter finalidade indenizatória, apesar de terem o caráter
punitivo. Nesse caso específico, de 10% ao mês, os juros fogem ao bom senso. É
desproporcional e irrazoável.
E falo isso porque existe mais um agravante
em relação aos débitos condominiais: quem não paga taxa de condomínio pode
perder o seu único imóvel.
A impenhorabilidade do bem de família, no
caso de contribuições condominiais, não pode ser utilizada para impedir a
penhora e futura venda do bem.
Dessa maneira, mesmo que a pessoa só tenha
aquele imóvel para morar, ela pode parar na rua por causa dessa dívida, que é
inflada com juros tão elevados.
Por Rafael Rocha Filho
Fonte JusBrasil Notícias
