Ficar devendo, qualquer dívida que seja, não
é bom. Fora a dor de cabeça, noites de sono mal dormidas e cobranças, a pessoa
que está devendo ainda pode ser acionada na Justiça e ter de responder a um
processo.
Nesse processo, rapidamente ela pode ter
algum bem penhorado, como dinheiro em conta, veículo e imóvel. A mesma coisa
acontece quando alguém está devendo a contribuição do condomínio, conhecida
como taxa condominial.
E existe um agravante em relação à dívida
originária da taxa condominial: ela pode ser utilizada para penhorar o único
imóvel que a pessoa possua, o bem de família, resultando em sua perca no
processo judicial.
O condomínio, através de seu síndico, poderá
entrar com uma ação de execução para receber as taxas condominiais atrasadas do
condômino, isso inclusive, é um dever do síndico.
O recebimento dos valores é muito importante
para o bom funcionamento do condomínio, que possui várias despesas, como
funcionários, impostos, seguros, manutenção do edifício etc. Não pagando essas
dívidas, quem sofrerá a execução será o próprio condomínio.
Embora seja um direito receber os valores a
título de taxa condominial, cabe ao condomínio propor uma ação seguindo todos
os requisitos previstos em lei.
Na ausência do cumprimento destas obrigações,
é possível que o devedor se defenda de modo a diminuir o valor cobrado ou até
mesmo anular o processo de execução.
Irei apresentar aqui algumas das principais
teses de defesa que poderão ser utilizadas por quem está sendo cobrado pelo
condomínio.
Ausência de previsão
na assembleia geral, regimento interno ou convenção do condomínio do valor
exato da taxa condominial
No geral, os condomínios ingressam com uma
ação de execução contra a pessoa que está inadimplente.
Essa ação é mais rápida para chegar ao fim
desejado, que é o recebimento dos valores, porque a pessoa será citada para
pagar a dívida e não para ir a uma audiência de conciliação e, depois, esperar
uma sentença que poderá ser objeto de recursos.
Nessa ação, porém, é preciso que exista um
documento dizendo, de forma clara, específica e matemática, o valor exato que a
pessoa está devendo.
Esse documento, no caso de cobrança de taxa
de condomínio, geralmente, é a assembleia geral, porque é feita anualmente e
deve conter a previsão de qual será o valor da taxa para o ano seguinte.
Nada impede, entretanto, que os valores
estejam previstos no regimento interno ou convenção do condomínio. Só não é
comum.
E, não havendo essa previsão precisa dos
valores, não existe o que chamamos de liquidez, certeza e exigibilidade do
título, conforme entendimento da Justiça:
APELAÇÃO
CÍVEL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. TAXAS DE CONDOMÍNIO. ATA
DA ASSEMBLEIA DE FIXOU O VALOR DAS CONTRIBUIÇÕES. CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. DOCUMENTOS
INDISPENSÁVEIS À PROPOSITURA DA AÇÃO EXECUTIVA. AUSÊNCIA DE CUMPRIMENTO
ESPECÍFICO DA INTIMAÇÃO PARA EMENDAR À INICIAL. PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO
DO MÉRITO.
1- A
previsão legal (art. 784, X, do CPC) é que somente as despesas ordinárias e
extraordinárias do condomínio, previstas na respectiva convenção ou aprovadas
em assembleia geral, poderão ser cobradas por meio de ação de execução de
títulos executivos extrajudiciais.
2- Se
inexiste prova documental da previsão na convenção do condomínio e/ou
deliberação em assembleia para autorizar a inclusão de valores referentes a
cobranças administrativas da dívida, mostra-se correta a sentença que extinguiu
o processo de execução sem resolução do mérito por ausência de pressuposto
processual, após a inércia do exequente em trazer tais documentos mesmo após
ser intimado para emendar a inicial nos termos do artigo 801 do CPC.
APELO
CONHECIDO E DESPROVIDO.” (TJGO, 3ª Câm. Cível, Des. Itamar de Lima, Ac N. 0168742-47.2016.8.09.0051,
DJ de 21/08/2019).
Nessa
situação, não restará outra medida a não ser a extinção (anulação ou
encerramento) do processo de execução.
Isso não significará que a dívida
desapareceu, apenas que não pode ser cobrada naquele processo, encerrando-o.
É uma baita defesa para o devedor, pois lhe
trará um alívio, por retardar a cobrança, e prejuízo ao condomínio, que deverá
arcar com as custas do processo e com os honorários de sucumbência.
Convenção de
arbitragem
Outra estratégia de defesa que poderá ter
igual efeito é a alegação da existência da convenção de arbitragem.
É muito comum que na convenção do condomínio
ou no regimento interno exista a previsão de que as ações decorrentes das
relações existentes entre o condomínio e os condôminos seja resolvida perante
uma corte de arbitragem.
A existência dessa regra impede que seja
protocolizada, inicialmente, uma ação diretamente na Justiça. Há a necessidade
de a ação ser proposta perante a corte, primeiro.
E o ingresso da demanda perante o Judiciário
irá acarretar na extinção da execução, veja:
AGRAVO
DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TITULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE.
CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA ARBITRAL. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. POSSIBILIDADE. REFORMA
DA DECISÃO.1. A convenção do condomínio consubstancia verdadeiro regramento de
caráter institucional e força vinculante em relação a qualquer pessoa, condômino
ou ocupante, que faça uso das unidades autônomas componentes do condomínio.
2. Na
hipótese dos autos deve ser declarada a incompetência da Justiça Comum para
processar a ação, em virtude da estipulação de cláusula compromissória. Verificada
presença de convenção de arbitragem, correta a sentença que extingue o feito, sem
resolver o mérito, nos termos do artigo 485, inciso VII, do Novo Código de
Processo Civil.
AGRAVO
DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO.
(TJGO,
Agravo de Instrumento ( CPC ) 5585716-94.2018.8.09.0000, Rel. NORIVAL SANTOMÉ, 6ª
Câmara Cível, julgado em 13/04/2020, DJe de 13/04/2020.
Igualmente,
isso não eximirá o devedor de pagar a dívida, em outra ação porventura
intentada, mas não permitirá a sua cobrança naquele processo.
Cobrança indevida de
encargos como juros, correção monetária, multa e honorários de advogado
Para saber se a cobrança dos juros, correção
monetária, multa e honorários de advogado está correta ou não, é preciso que se
analise a convenção do condomínio, o seu regimento interno (caso tenha) e a lei.
É que a legislação estabelece alguns
parâmetros para a cobrança desses encargos que poderão ser fixados pelo
condomínio através da convenção ou regimento.
Então, é preciso verificar se esses encargos
que o condomínio está cobrando estão de acordo ou não com a legislação e as
suas próprias previsões normativas.
Em regra, é permitida a cobrança de juros de
1% (um por cento) ao mês, correção monetária pelo INPC-IBGE e multa de 2% (dois
por cento).
Muitos condomínios cobram encargos acima
disso, mesmo sem previsão na convenção ou regimento interno, o que não é correto.
Em algumas situações, essas cobranças
abusivas podem representar de 10% a 50% do valor da dívida.
Então, verificar se a cobrança desses
encargos está adequada é uma forma de reduzir o valor cobrado.
Prescrição
O condomínio possui um prazo de 5 (cinco) anos
para propor uma ação de cobrança ou execução das taxas de condomínios, a contar
do vencimento de cada parcela.
Caso a ação seja proposta após esse prazo, o
devedor terá direito de pedir que o Juiz reconheça que ocorreu a prescrição e, portanto,
que não tem obrigação de fazer o pagamento daquela dívida.
O acolhimento da prescrição resulta na
extinção daquela dívida considerada como prescrita.
Pagamentos não
contabilizados
Por fim, é comum presenciar casos em que
existem vários meses de atraso no pagamento da taxa de condomínio e que ocorre
uma verdadeira confusão.
É que, em razão da existência de uma dívida
extensa, o condomínio pode não ter abatido dos valores cobrados alguns que já
foram pagos.
A existente de pagamento de alguma parcela
vencida deve ser considerada para diminuir o valor total da dívida, por isso é
necessário ter atenção ao que está sendo cobrado em uma eventual ação ou
cobrança extrajudicial.
Essas são algumas formas de como um devedor
de taxa condominial pode se livrar de uma dívida de processo de execução ou
diminuí-la.
Por Rafael Rocha Filho
Fonte JusBrasil Notícias
