Síndico e morador
devem adequar-se às exigências na Norma da ABNT
Para cuidar da segurança e da durabilidade
das edificações brasileiras, a ABNT publicou uma nova norma, a 16.280. O
regramento começou a valer em 2014 e foi revisado em agosto de 2015.
Com ele, qualquer alteração feita nas
edificações – inclusive as executadas dentro das unidades - deve ser comunicada ao síndico. A norma vale para
condomínios verticais. Seu objetivo é mudar principalmente a cultura de que a
contratação de um bom pedreiro não acarreta em maiores problemas para a
estrutura do condomínio.
Agora, para executar uma reforma dentro da
unidade condominial, o proprietário/morador deve apresentar para o síndico um
plano de reforma e uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro
de Responsabilidade Técnica), assinados, respectivamente, por um engenheiro ou
arquiteto que deverá acompanhar a obra - antes do início da mesma.
Assim, fica a cargo do síndico receber e
guardar esses documentos e se certificar que o que foi acordado previamente é o
que está sendo executado dentro da unidade.
Pela lei, pouco muda, uma vez que o síndico
já deveria ser avisado sobre reformas e obras dentro do condomínio, algo que
não acontecia na prática.
Em muitos empreendimentos, os condôminos
acreditam que, por se tratar de sua unidade autônoma, estão livres para efetuar
as alterações que julgarem adequadas para o espaço - algumas vezes sem se
preocupar com o impacto sofrido pelas estruturas da edificação.
Responsabilidade
A pergunta que fica, porém, é: o síndico
terá condições de julgar se aquela obra, ou projeto, realmente não trarão
prejuízos para a coletividade?
Por um lado, a responsabilidade realmente é
do profissional que apresenta a ART ou RRT – caso o pior aconteça, ele será
responsabilizado na Justiça comum e no seu órgão de classe. Por outro, esse profissional está sendo
contratado para executar um serviço, e a ART pode dizer uma coisa e ser
executada outra – e nesse caso, o síndico pode vir a ser responsabilizado por
não ter fiscalizado a obra corretamente.
Daí a importância do síndico exigir sempre o
projeto detalhado como mencionado acima e com a assinatura do profissional, além
de fiscalizar, na medida do possível, se a reforma está seguindo o que diz o
documento. Dessa forma, o síndico - e a edificação - ficam resguardados.
Custos
O indicado é que o síndico, para se precaver,
também conte com um especialista para analisar as obras que serão feitas nas
unidades autônomas. Como contratar esse serviço envolveria custos, é importante
discutir sobre quem arcará com ele.
Uma assembleia pode debater o tema e
deliberar que o morador que estiver tocando uma obra em sua unidade deverá
arcar com os custos de uma consultoria independente, escolhida pelo condomínio,
para analisar a obra em questão, dando mais transparência e segurança na aprovação
das alterações.
Outra opção é que o condomínio arque com o
custo, o que poderia elevar um pouco o valor da taxa condominial.
Há ainda a possibilidade de se contar com
apenas um profissional: um engenheiro ou
arquiteto que preste esse serviço tanto para o morador como para o condomínio.
A votação necessária para essa deliberação é
a maioria simples dos presentes na assembleia, ou seja, 50% mais um dos
condôminos participantes, considerando a fração ideal de cada.
Vale lembrar que esse tipo de parecer pode
ser dado por um profissional recomendado pela administradora de condomínio, mas
que esse serviço geralmente não está incluído na taxa mensal cobrada comumente
pela empresa.
Infrações
Mas e se morador simplesmente não quiser
informar o síndico sobre a execução da obra?
“Nesses casos, o síndico pode denunciar a
obra junto à prefeitura ou entrar na Justiça pedindo a paralisação da reforma”,
ensina José Roberto Graiche, da administradora Graiche.
No Rio de Janeiro, o diretor da
administradora Protel, Alfredo Lopes explica como alguns condomínios já lidam
com a necessidade de aprovação prévia das obras.
“Certos empreendimentos simplesmente proíbem
que o material de construção suba até a unidade. Sem avisar o síndico e o
zelador, o morador não consegue fazer a reforma”.
Além de proibir a entrada do material, o
condomínio pode barrar também os trabalhadores que estiverem executando a obra.
Os maiores problemas no horizonte na aplicação
da norma 16.280 da ABNT são os condomínios populares.
“Há algumas edificações cujas paredes são
estruturais – e nesses casos, nenhuma pode ser removida. Se três andares
retiram a mesma parede, já prejudica”, ensina Raquel Tomasini, da área de produtos
e serviços da Lello.
Riscos de
desabamento
Depois do desabamento de um prédio no Rio de
Janeiro, em 2012, muitos condomínios ficaram preocupados com as condições de
suas estruturas. Para tirar qualquer dúvida sobre o assunto, o ideal é que se
aprove em assembleia a visita de um perito para avaliar as mudanças sofridas
pela edificação. Nesse caso, os moradores devem permitir a entrada do
especialista em suas casas, para que assim seja possível mapear as alterações
já feitas, além de possivelmente corrigí-las.
Áreas comuns
No caso de obras e reformas em áreas comuns
do condomínio, a mudança é menos impactante, já que depende apenas do síndico, e
este sempre teve que ter em mãos uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica)
para qualquer tipo de obra na edificação.
Por Mariana Ribeiro Desimone
Fonte SíndicoNet
