comprar, e veja para onde você tem que olhar para
evitar dores de cabeça depois
Comprar
um imóvel é uma decisão grande e cara. E por mais que à primeira vista o
comprador possa se apaixonar por um apartamento e querer fechar negócio
imediatamente, o mais inteligente é uma vistoria minuciosa, tanto no imóvel
quanto na documentação, para não acabar levando gato por lebre. Você sabe o que
você realmente estará comprando? A metragem do imóvel é aquela mesmo? O
vendedor pode de fato vendê-lo a você?
Para
não cair em armadilhas, tenha em mãos uma cópia da escritura, da matrícula e da
capa do IPTU do imóvel. Alguns corretores podem não querer que você tenha
acesso à documentação para não identificar o proprietário e acabar entrando em
contato diretamente com ele. Se for o caso, peça apenas uma cópia da parte da
documentação que traz os dados que você precisa ver. Saiba para onde olhar para
evitar problemas depois da compra:
1. Verifique se a área informada é aquela mesmo
O
que interessa saber é a área útil do imóvel, isto é, a área do imóvel da porta
para dentro, que de fato será usada pelos moradores. Muitas vezes os
proprietários informam apenas a área total, tanto nos anúncios ou quanto para
os corretores. Só que a área total inclui, além da área útil, as frações das
áreas comuns pertencentes àquele imóvel.
Dessa
forma, um imóvel anunciado por 150 m2 pode, na verdade, ter apenas 100 metros
quadrados na sua área interna (área útil). Só que é a área útil o fator mais
importante para se calcular o preço do metro quadrado e fazer a comparação com
o preço do metro quadrado de outros imóveis na mesma região.
Você
deve verificar a área útil na documentação do imóvel. Mesmo assim, às vezes a
área útil que consta na documentação é um pouco diferente da área útil real.
“Para ter certeza absoluta da área útil que se está comprando, o jeito mais
fácil é levar um arquiteto ou engenheiro para medir o imóvel, mas tem que ver
se isso cabe no orçamento”, diz Daniele Akamine, advogada e sócia-proprietária
da consultoria imobiliária Akamines.
2. Descubra se o imóvel vem com vaga e conheça o
espaço
Ao
visitar o imóvel, visite também as vagas de garagem e procure saber como elas
são divididas. A vaga é demarcada? Ou é de quem chegar primeiro? Sorteada de
tempos em tempos? Há vagas presas? Quão ruins são as piores vagas que podem
acabar caindo para você?
Verifique
ainda na documentação se o imóvel de fato vem com aquelas vagas. O consultor
imobiliário Alex Strotbek, sócio do escritório Areal Pires Advogados, lembra
que imóveis mais antigos podem ter uma documentação separada para a vaga de
garagem, que tem escritura, matrícula e IPTU próprios. Nesses casos, é preciso
saber se essa vaga também será vendida para você e, em caso positivo, pedir
também a documentação referente a ela. “Quando a vaga é separada, o dono do
imóvel precisa pagar dois IPTUs, um para o imóvel e outro para a vaga”, diz
Strotbek.
3. Faça um inventário de tudo que você vai levar na
compra
No
caso de um imóvel usado, verifique junto ao proprietário o que de fato ele está
vendendo. Você vai comprar tudo que está no imóvel, ou ele vai retirar alguma
coisa? Alex Strotbek diz que isso é importante porque às vezes o imóvel tem
itens que o comprador acha que vão ficar, mas que o vendedor pretende tirar,
como um ar condicionado, um armário de cozinha, lustres ou um varal na área de
serviço.
“Pode
parecer besteira, mas eu já vi brigas acontecerem por causa de uma duchinha de
banheiro, que o vendedor tirou, deixando dois buracos na parede do novo
morador”, observa Strotbek. Justamente esse exemplo deixa clara a gravidade da
situação: a retirada de certos itens do imóvel pode mudar completamente seu
planejamento financeiro para reformas e compra de móveis.
Por
isso, o consultor aconselha que se faça um inventário de tudo o que vem
incluído na compra do imóvel, informando-se também o que será retirado. Esse
laudo será anexado à promessa de compra e venda.
No
caso de imóveis de lazer, como casas de sítio, de fazenda ou de praia, isso
pode ser ainda mais importante, pois muitos móveis são planejados e precisarão
ficar. “As partes podem adotar o conceito de porteira fechada, que prevê que
tudo que está dentro do imóvel será vendido junto, com exceção de objetos de
uso pessoal”, observa Strotbek.
4. Verifique se o imóvel e os proprietários não têm
dívidas e outras pendências
A
matrícula do imóvel traz todas as situações pelas quais aquele bem já passou.
Por meio dela é possível saber se há alguma penhora sobre o imóvel, se ele está
em inventário, se é alvo da partilha de um divórcio etc. Esse documento também
informa quem são os proprietários, e isso não é trivial: só o proprietário pode
vender o imóvel a você, e todos os proprietários precisam autorizar a venda.
Convém
verificar se a pessoa com quem você está tratando é de fato o dono do imóvel,
ou se é um esperto tentando vender um imóvel para um parente, por exemplo; ou
ainda, se essa pessoa não tem um cônjuge que desaprova a venda.
Para
fazer essas verificações, é preciso pedir a matrícula atualizada do imóvel em
cartório. Peça também as certidões negativas dos proprietários, para checar se
eles não têm pendências que possam afetar aquele patrimônio posto à venda.
“Ao
comprar um imóvel, é bom ter a ajuda de um advogado especializado na área de
direito imobiliário, que conheça bem essa parte de documentação e olhe o
contrato”, orienta Daniele Akamine.
5. Não visite o imóvel em apenas um período do dia
Esteja
o imóvel pronto ou em construção, visite a região onde ele se localiza no meio
da manhã, no meio da tarde e à noite, aconselha Alex Strotbek. Assim, você pode
descobrir como é o movimento da região em cada horário, o que é especialmente
importante à noite. Pode ser que uma região que parece tranquila seja bagunçada
e barulhenta à noite, ou ainda que uma região aparentemente movimentada seja
escura e deserta.
O
consultor aconselha ainda a fazer o trajeto do local onde fica o imóvel até o
trabalho pela manhã, em um dia de semana, para saber quanto tempo você levaria
com aquele trânsito – e também qual o nível de estresse para a sua locomoção.
Escolha um dia no fim do expediente para fazer o mesmo com o trajeto de
retorno.
Se
o imóvel estiver pronto, visite-o também nos três períodos do dia para ver a
posição do sol e checar se ele é muito quente ou muito frio.
6. Se for apartamento, converse com o porteiro e o
zelador
Para
Strotbek, esse é o melhor jeito de saber se a rua alaga, se falta luz com
facilidade quando chove (por um problema da região ou do próprio prédio), se há
problemas de infiltração no prédio, entre outros problemas que os moradores só
costumam descobrir depois que moram no local há algum tempo.
Se
houver algo que você detesta na sua moradia atual, não se esqueça de perguntar
ao porteiro ou ao zelador se aquele prédio tem o mesmo problema. “O comprador
não pode ter preguiça ou vergonha de perguntar, porque ele pagará por isso
depois”, diz o consultor.
7. Descubra se as paredes são de alvenaria
Se
você está comprando um imóvel mais novo, é possível que alguns detalhes do
acabamento deixem a desejar. Mas o que atormenta mesmo os moradores de
empreendimentos novos é a questão da privacidade. Ouve-se tudo o que acontece
em volta, principalmente do seu vizinho de cima.
Quanto
a isso, não há muito que se fazer, embora em certos casos você possa reforçar o
teto. Mas Alex Strotbek orienta o comprador a sempre checar se as paredes
internas são de alvenaria ou de drywall, que permitem que o som vaze com mais
facilidade.
8. Cuidado com o apartamento decorado
No
caso da compra de um imóvel na planta, é bom não se empolgar com o apartamento
decorado. Os arquitetos usam diversos recursos de decoração para fazer os ambientes
parecerem mais amplos, mas não necessariamente os seus móveis vão caber ali
daquela maneira. Tenha em mente que o apartamento decorado serve para você ter
uma ideia de como será o ambiente habitado, mas nunca se esqueça da área útil
que você está comprando.
