Alugar
um imóvel demanda muitos cuidados. São inúmeros os direitos e deveres do
locador e do locatário e, por essa razão, gera tanta dúvida para os
consumidores. Em análise aos comentários as matérias que fizemos anteriormente
sobre o tema, percebemos as questões sobre desocupação do imóvel são frequentes
em nossos posts. Sento assim, recorremos à cartilha lançada recentemente pelo
Procon-SP – Série Imóveis Procon-SP – Aluguel residencial – e reproduzimos as
informações desse material para esclarecer os principais pontos que esse
assunto abarca como, por exemplo, denúncia vazia, despejo, desocupação antes do
término do contrato, entre outros, que ainda são obscuros para o consumidor.
Solicitação de desocupação a pedido do Proprietário
O
proprietário pode pedir que o inquilino desocupe o imóvel em algumas situações.
Aqui listamos as principais situações em essa medida é possível.
a)
contratos com prazo de trinta meses ou mais: O imóvel poderá ser retomado por
“denúncia vazia” (sem qualquer justificativa) no fim do prazo contratado ou a
qualquer momento após esse prazo. O inquilino terá 30 dias para a desocupação.
A denúncia vazia pode ocorrer nas locações, a partir de 20/12/1991, contratadas
por escrito.
b)
contratos com prazo inferior a trinta meses: O proprietário que não tiver outro
imóvel, poderá pedi-lo nos seguintes casos:
–
para uso próprio, de descendente (filhos, netos) ou ascendente (pais, avós);
–
necessidade de reparação urgente, determinada pelo poder público;
–
para demolição ou obras aprovadas;
–
após cinco anos de locação com o mesmo inquilino.
O
prazo mínimo concedido em lei para desocupação do imóvel, terminado o contrato,
é de 30 dias. Entretanto, existem diversas situações previstas em lei. Nessa
situação específica o Procon-SP aconselha buscar orientação jurídica receber
orientação adequada.
Caso
o inquilino não saia do imóvel, ou seja, se não for possível nenhum acordo de
desocupação voluntária, o proprietário poderá entrar com um pedido judicial
denominado “ação de despejo” e a desocupação do imóvel será decida por um Juiz.
Nesse caso, se o inquilino concordar com a desocupação do imóvel,
manifestando-se por meio de um advogado, no prazo de contestação, serão
concedidos seis meses para a saída do imóvel.
Se
o locatário respeitar o acordo, não pagará as despesas processuais e os
horários do advogado do proprietário. Por outro lado, se o acordo for
desrespeitado, além de arcar com as custas, receberá a ordem judicial de
despejo. Nessa situação, o locatório deverá sair imediatamente do imóvel.
Cabe
destacar que o proprietário não tem o direito de solicitar a desocupação do
imóvel à força, retirando os pertences do locatário, colocando-os na rua, a lei
não dá esse direito a locador e o inquilino pode, nesse caso, acionar a
polícia. Entretanto, com a expedição da ordem judicial, se o inquilino se negar
a sair dentro do prazo estipulado o proprietário poderá usar de força policial
para exigir o cumprimento do mandado de desocupação do imóvel.
Nota:
se o inquilino permanecer no imóvel após o prazo estabelecido no contrato, o
proprietário poderá solicitar o imóvel a qualquer tempo. Serão concedidos 30
dias para a desocupação.
Nas
locações ajustadas verbalmente ou por escrito, com prazo inferior a 30 meses,
se o inquilino tiver permanecido na locação por mais de cinco anos
ininterruptos. Serão concedidos 30 dias para a desocupação.
Nota:
As locações ajustadas verbalmente podem ser comprovadas por meio de recibos,
contas de luz, testemunhas etc.
Despejo por falta de pagamento:
A
falta de pagamento de aluguel e dos encargos da locação, como água, luz,
condomínio, entre outros é considerada uma infração contratual e pode acarretar
uma ação de despejo por falta de pagamento.
Para
evitar o despejo, durante o andamento da ação o inquilino deve negociar o
pagando o débito atualizado. Esse pagamento, deverá ser feito por meio de
depósito judicial, que deve incluir todos os aluguéis e acessórios (condomínio,
água, e o que mais houver) vencidos até então, acrescidos de multas e
penalidades contratuais, quando exigíveis, mais juros de mora, custas e
honorários advocatícios.
Mas
esse recurso de pagar o aluguel após a ação de despejo por falta de pagamento
só pode ser utilizado apenas 1 vez a cada 2 anos de locação. Se deixar de pagar
o aluguel e for proposta uma ação de despejo em período inferior a 24 meses de
outra ação proposta pelo mesmo motivo, o pagamento do débito não evitará o
despejo.
Desocupação por vontade do inquilino
O
inquilino pode sair do imóvel antes do término do contrato, desde que ele pague
a multa pactuada, proporcional ao prazo total do contrato. Caso não haja nada
previsto no contrato, valerá o que for determinado judicialmente. Por outro
lado, há duas situações em que o locatário é desobrigado a pagar a multa:
1) se a necessidade da rescisão for por causa de transferência do seu local de trabalho, a pedido do empregador; e
1) se a necessidade da rescisão for por causa de transferência do seu local de trabalho, a pedido do empregador; e
2)
se o contrato de locação for por prazo indeterminado. Nesses casos, basta a
comunicação formal para o proprietário, com 30 dias de antecedência. Essa
comunicação deverá ser feita por escrito, em duas vias, com data e assinatura
do emissor do documento e do proprietário, atestando recebimento, e cada parte
deverá ficar com uma cópia.
Por
Erika Nicodemos
Fonte
JusBrasil Notícias
