Veja quais são os
documentos do vendedor e do imóvel necessários para uma negociação de compra e
venda
Imóvel em construção:
comprador precisa saber o que estará levando, se estará habitável e se há dívidas
que impeçam a negociação do bem
A burocracia da compra de um imóvel envolve
custos elevados com taxas e impostos, além de uma extensa lista de documentos
que resguardam o comprador.
Além dos cuidados na hora de visitar e
vistoriar o imóvel, para verificar se ele não tem algum problema que possa ser
detectado visualmente, uma boa análise da documentação do bem e dos vendedores é
fundamental para que o comprador se certifique de que pode comprar com
tranquilidade.
Para Alain Banfi, presidente executivo do
site de anúncios de imóveis por geolocalização Urby, o comprador deve exigir
uma boa orientação do corretor para analisar a documentação.
“O corretor ganha uma comissão bem alta na
venda de um imóvel exatamente para fazer esse tipo de serviço”, diz Banfi.
Ainda assim, não custa nada conhecer os
documentos que comprovam que um imóvel e seus vendedores estão livres de dívidas,
processos, litígios e outras confusões que possam resvalar no comprador.
O que os documentos
mostram
A lista de documentos varia um pouco de
estado para estado, mas em linhas gerais o comprador deve procurar saber se o
vendedor ou o imóvel é alvo de alguma ação que possa impedir a venda.
Por exemplo, se o vendedor tiver dívidas,
ele deve comprovar que tem patrimônio para cobri-las antes de vender seu imóvel.
O imóvel pode também ter dívidas com IPTU e condomínio, e o comprador pode ter
de arcar com elas.
É importante que os documentos estejam
atualizados, emitidos até 30 dias antes de lavrar a escritura, uma vez que eles
têm validade curta. Além disso, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)
precisa estar pago.
Como alguns documentos são pagos e não são
baratos – como aqueles emitidos por cartórios – o ideal é fechar toda a negociação
primeiro e solicitá-los depois. Veja, em linhas gerais, quais são os
documentos necessários na hora de comprar um imóvel e onde consegui-los:
Documentação do
vendedor
- RG e CPF
Documentos básicos de identificação.
- Certidão de
casamento ou união estável com regime de bens, se houver
Ainda que o vendedor esteja vendendo um bem
particular, que é só dele, o seu cônjuge ou companheiro em geral precisa
manifestar que está ciente da venda.
Caso seja um bem comum do casal, ambos são
proprietários, então é necessária a documentação dos dois.
Se o vendedor for separado, mas não
legalmente divorciado, é preciso cuidado, pois o casal pode acabar brigando por
conta desta venda. O ideal é que eles se divorciem e partilhem os bens antes de
vendê-los.
De acordo com Alex Strotbek, um casal em união
estável que não tenha um contrato de união estável, mas que tenha um imóvel em
nome dos dois não representa problemas. Assume-se que o regime é o da comunhão
parcial de bens e que ambos são proprietários e, portanto, vendedores.
Já se o imóvel estiver em nome de apenas um
deles, considera-se que este é o único dono. A coisa muda de figura se o casal
estiver brigando. “O companheiro só vai intervir se houver litígio. Ele não vai
ter muito como brecar a venda, a menos que busque a via judicial”, diz Strotbek.
- Certidões
negativas (principais)
De protestos (obtidas em cartórios); de ações
cíveis e criminais (obtidas no site da Justiça Federal); de execuções fiscais
estadual e municipal (geralmente obtidas nos sites das respectivas secretarias
de fazenda); de quitação de tributos federais (obtida no site da Receita
Federal); de ações trabalhistas (obtida no site do Tribunal Superior do
Trabalho); e de interdição, tutela e curatela (obtida em cartórios de registro
civil das pessoas naturais e de interdições e tutelas).
Essas certidões comprovam que o vendedor e
seu cônjuge ou companheiro não têm dívidas tributárias, trabalhistas, não estão
sendo processados e não estão interditados judicialmente, o que os impediria de
vender o imóvel por conta própria. As certidões emitidas online são gratuitas.
“Se o vendedor não tiver dívidas, ele não
precisa comprovar renda, emprego ou patrimônio complementar. Mas se ele tiver
algum apontamento, uma ação de cobrança ou uma possível dívida futura, o
comprador pode pedir uma comprovação de patrimônio que cubra o valor daquela dívida
e que não seja bem de família”, explica Alex Strotbek.
Documentação do imóvel
- Matrícula
atualizada
é preciso solicitar no cartório de registro
de imóveis uma matrícula atualizada com uma certidão de ônus reais, para
verificar se o imóvel em si não está sendo afetado por uma ação.
“É preciso comprovar que o imóvel está livre
e desembaraçado de qualquer tipo de ônus, que não tem contrato de locação, esse
tipo de coisa”, diz Strotbek.
A matrícula com a certidão de ônus trará o
histórico completo do imóvel, incluindo alienações passadas, comprovação de
propriedade e averbação da construção, que atesta qual é o tipo de construção
feita naquele terreno e suas possíveis alterações que devessem ser documentadas.
- Certidão de situação
fiscal/IPTU
Obtida na Prefeitura, mostra se o imóvel tem
dívidas municipais, como o IPTU. Em algumas cidades, a certidão já pode ser
emitida pela internet.
- “Habite-se”
Obtido na Prefeitura, atesta que o imóvel é habitável.
Não é que a expedição do “Habite-se” seja necessária para a negociação de um imóvel.
Mas o comprador precisa saber o que está comprando.
Se o imóvel for vendido sem o “Habite-se”,
diz Alex Strotbek, o comprador pode se responsabilizar por emiti-lo. Mas ele
deve saber disso já na hora da negociação, para pedir um desconto no preço do
imóvel, se for o caso.
- Declaração de
inexistência de débitos condominiais
Em caso de imóveis que fazem parte de um
condomínio é necessário pedir esse documento para o próprio síndico ou para a
administradora do local.
“Esse documento certifica que não há dívidas
de taxa de condomínio. Se existirem, esses débitos recairão sobre o novo
proprietário”, explica Alain Banfi, do Urby.
- Certidão enfitêutica
Deve ser emitida no caso de imóveis foreiros,
isto é, cuja propriedade (do imóvel ou do terreno) é da União, do município ou
de entidades privadas, como a Igreja Católica. Quem compra um imóvel desses,
portanto, só tem sua posse, o direito de uso, não a propriedade.
Quem tem o direito de posse de um imóvel
foreiro deve pagar ao proprietário o aforamento. Além disso, na negociação de
um imóvel foreiro é preciso pagar o laudêmio, geralmente pago pelo comprador em
nome do vendedor (uma vez que, legalmente, é o vendedor o responsável por quitá-lo).
A certidão enfitêutica comprova se o imóvel
foreiro está em dia com suas obrigações. No caso de imóveis pertencentes à União,
a certidão pode ser tirada no site do Serviço do Patrimônio da União (SPU). Para
imóveis pertencentes ao município, o caminho é a Prefeitura.
Por Julia Wiltgen
Fonte Exame.com
