Nos contratos de alienação fiduciária com
garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento de despesas
condominiais é do devedor quando ele estiver na posse direta do imóvel. Os
encargos só podem ser atribuídos ao credor fiduciário se houver a consolidação
de sua propriedade, tornando-se ele o possuidor do bem. Em caso de utilização
da garantia, o credor recebe o imóvel no estado em que se encontra, inclusive
com os débitos condominiais anteriores, tendo em vista o caráter propter rem
das obrigações.
As teses foram fixadas pela Terceira Turma
do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao dar provimento a recurso especial de
uma administradora de consórcios – credora fiduciária – e afastar sua
responsabilidade pelo pagamento de encargos condominiais em solidariedade com o
devedor. A decisão foi unânime.
Originalmente, o condomínio ingressou com
ação de cobrança de despesas condominiais contra o devedor e a administradora
de consórcios. Em primeira instância, o juiz condenou os réus a pagar, de forma
solidária, os encargos vencidos e vincendos.
A sentença foi mantida pelo Tribunal de
Justiça de São Paulo (TJSP), para o qual, como a empresa administradora do
consórcio é proprietária do imóvel que lhe foi dado como garantia, ela também
possui legitimidade para figurar no polo passivo do processo.
Posse direta
O ministro Villas Bôas Cueva lembrou que, de
acordo com a Lei 9.514/97, a alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo
qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência
ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de bem imóvel. Nos termos do
artigo 27, parágrafo 8º, da mesma lei, o fiduciante responde pelo pagamento de
contribuições condominiais até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na
posse.
“A exegese legal é no sentido de que a
obrigação de pagar as contribuições condominiais recai sobre o devedor
fiduciante, enquanto ele estiver na posse direta do imóvel. Entretanto, essa
responsabilidade passará ao credor fiduciário se ele for imitido na posse. Desse
modo, em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, a lei de regência
estabelece que o referido encargo é do possuidor direto do imóvel (no caso, o
fiduciante)”, explicou o ministro.
Além disso, Villas Bôas Cueva ressaltou que
o credor fiduciário apenas é considerado proprietário do imóvel para fins de
execução da garantia, inclusive havendo restrição legal ao seu direito de
dispor do bem – a própria legislação, por exemplo, não autoriza o credor a
ficar com o patrimônio alienado se a dívida não for paga no vencimento.
“Nessa linha, não é cabível atribuir a
responsabilidade do credor fiduciário pelas dívidas condominiais antes de fazer
uso da garantia sob pena de desvirtuar o próprio instituto da alienação
fiduciária. O fiduciário e o condomínio são prejudicados com a inadimplência do
devedor fiduciante, haja vista que se a instituição financeira consolidar a
propriedade para si, receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo
com os débitos condominiais, pois são obrigações de caráter propter rem (por
causa da coisa)”, concluiu o ministro ao afastar a responsabilidade do credor
pelo pagamento dos encargos condominiais.
Fonte Superior Tribunal de Justiça
