A
convenção de condomínio é um dos conjuntos de normas mais
importantes para regular as relações em torno dele. O Código Civil
traz regras que devem ser cumpridas por todas as demais leis
condominiais. Por esse motivo, trazemos a solução para o caso em
que a convenção de condomínio está desatualizada em relação à
lei federal.
A
CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO DESATUALIZADA
O
“novo” Código Civil é uma lei federal (Lei nº 10.406/2002) que
foi promulgada em 2002. Uma convenção de condomínio desatualizada
é aquela escrita conforme as normas anteriores àquele ano, quando
tratar sobre a mesma matéria. Quando a convenção trata de forma
diversa um assunto que também é abarcado pelo Código, está
violando a lei.
Isso
porque, no Direito Brasileiro, existe uma hierarquia de normas, sendo
que a lei inferior deve estar de acordo com a lei superior. Aplicando
isso ao condomínio, temos a seguinte ordem hierárquica:
Constituição, leis, convenção de condomínio, regimento interno e
deliberações da assembleia (documentadas em ata). Ou seja, a
convenção sempre deve estar de acordo com o Código quando falarem
sobre o mesmo assunto.
Se
o Código não tem disposição sobre determinada matéria e a
convenção possui, ainda que seja anterior à lei, não estará
desatualizada. Ou ainda, se a lei aborda um assunto de forma genérica
e a convenção obedece ao preceito genérico, mas estabelece regras
mais específicas, também não a viola.
Um
exemplo interessante é o art. 1.352, parágrafo único, do Código
Civil. Ele dispõe que “os votos [nas deliberações de
assembleia]serão proporcionais às frações ideais no solo e nas
outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição
diversa da convenção de constituição do condomínio”.
O
CÓDIGO CIVIL DE 2002
O
Código apresenta, dentro do direito das coisas, as disposições
sobre a propriedade, e, consequentemente, sobre o condomínio. Os
principais pontos abordados são:
- Definição e registro do condomínio edilício;
- Direito e deveres dos condôminos;
- Convenção de condomínio;
- Administração: síndico (eleição, função, deveres, destituição), conselho fiscal, representação (administradoras, síndicos profissionais);
- Assembleias;
- Extinção do condomínio;
- Outros pontos gerais como obras, seguro obrigatório, dívidas, multas, partes comuns, vagas.
LEI
CONDOMINIAL DEVE SER SEMPRE REVISTA
O
Código Civil dispõe que a realização de obras úteis no
condomínio depende de voto da maioria dos condôminos. Se a
Convenção de Condomínio for anterior a 2002 e prever um quórum de
aprovação diferente do que foi estabelecido pela lei, ela está
desatualizada.
Por
isso, o síndico dos condomínios instituídos anteriormente a esta
data deve rever os pontos que podem estar em desconformidade com o
Código Civil, a fim de evitar o conflito de normas que pode surgir.
Em geral, são as cláusulas que envolvem prazos, como o mandato do
síndico e dos membros do Conselho Fiscal, e quóruns (convocação
de assembleia, deliberação e aprovação).
QUÓRUM
PARA MODIFICAÇÃO DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO
O
síndico que perceber que a convenção do condomínio está
desatualizada, seja anterior ou não ao Código Civil, deve convocar
uma assembleia de condôminos para expor a necessidade de se corrigir
as disposições da lei condominial.
A
alteração da convenção de condomínio depende da aprovação de
2/3 dos votos dos condôminos.
Se
você é síndico e percebeu que a convenção de condomínio não
está de acordo com o Código Civil, deve proceder ao ajuste para
evitar conflitos de normas.
Fonte
TudoCondo
