Especialista mostra direitos e deveres a respeito da
vida condominial
Advogado explica direitos e deveres para convivência
em condomínios
Quem
opta por viver em um condomínio pensando apenas na questão de segurança pode se
deparar com um “universo” de regras e deveres até então desconhecidos. Exemplo
disso são as diretrizes para uso das áreas comuns, a proibição em certos casos
de ter acesso a essas áreas, a figura do síndico, bem como a quem cabe a
responsabilidade em casos de roubos ou furtos.
Sobre
o assunto, o presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da OAB-MT
Jorge Luiz Miraglia Jaudy concedeu entrevista ao e explicou como funciona a hierarquia de
normas em um condomínio. Jaudy explica que essas regras são estabelecidas pelo
Código Civil, na convenção de condomínio, no próprio regimento interno do condomínio
e por meio das decisões deliberadas em assembleia por todos os condôminos.
Quais são as regras e deveres em um condomínio?
Em primeiro lugar a lei vai ditar as regras
básicas de convivência e de instituição do próprio condomínio. Em sequência
temos a convenção de condomínio, que é aquilo que a gente pode chamar de
nascimento do condomínio propriamente dito, seguido do regimento interno e as
decisões tomadas em assembleia. Todo esse arcabouço jurídico normativo vai
regrar a conduta dos condôminos, assim como a sua convivência, direitos,
deveres.
O
Código Civil traz as regras básicas necessárias para que o condomínio possa funcionar
adequadamente. A partir dessas regras básicas cada condomínio tem a liberdade
de normatizar cada situação conforme lhe convier, desde que sejam respeitadas
as condições legais. Por exemplo, o síndico tem mandato de até dois anos. Essa
limitação é prevista em lei, não pode haver uma convenção de condomínio que
estabeleça um mandato superior a esse período
Qual a
função do síndico no condomínio?
O síndico tem várias funções e obrigações. O
Código Civil também traz uma série de atribuições. As principais delas:
convocar as assembléias, representar o condomínio ativa e passivamente seja em
juízo ou fora dele. É o síndico quem fala pelo condomínio, faz cumprir as
convenções, os regimentos internos e as determinações em assembléia. Ele quem
deve zelar pela conservação das unidades comuns e dos serviços que são
prestados pelos fornecedores de serviço aquele condomínio.
O
síndico tem salário?
Não necessariamente tem salário. A lei não
determina a exigibilidade de que ele tenha salário. O que ele precisa em
realidade é prestar contas de todo volume financeiro que ele administra. Agora,
via de regra, as convenções estipulam uma isenção no pagamento de taxa
condominial e algumas vezes até um valor pecuniário a título de remuneração
pelo serviço que é prestado por aquele condômino. Lembrando que a lei permite
que o condomínio estabeleça ou eleja um síndico que não seja necessariamente
condômino, pode ser um síndico administrador, que seja um síndico profissional
e assim ele contrata uma empresa para prestar esse tipo de serviço. Aí, nesse
caso, evidentemente que essa empresa vai ser remunerada para isso.
Ao síndico cabe
cobrar multas?
Com
certeza. No momento em que ele tem o poder de zelar pela manutenção da ordem de
um condomínio ele deve aplicar as sanções previstas na convenção e regimento
interno. O síndico também precisa zelar pelo pagamento das contribuições
condominiais, as taxas, fundo de reserva etc.
Uma
vez que há uma inadimplência o síndico pode exigir do condômino inadimplente
multa de 2% sobre o valor devido, correção monetária e juros legais de 1% ao
mês. Essas sanções estão previstas em lei e o síndico tem por obrigação de sua
função zelar pelo cumprimento dessas obrigações.
Quais as
sanções mais pesadas?
Uma
vez que não haja o pagamento dessa contribuição o condômino está sujeito a um
processo de execução. Nós tivemos uma alteração recente no Código de Processo
Civil que abreviou o procedimento para cobrança dessas dívidas de contribuições
condominiais. Antigamente o síndico tinha ao seu dispor uma ação de cobrança,
que é uma ação um pouco mais demorada para resgate desses créditos, demorava
uns cinco anos.
Agora
você tem ao seu dispor uma ação de execução, ela é muito mais abreviada. Você
ingressa em juízo intimando o condômino inadimplente a pagar sob pena de uma
penhora já, uma constrição patrimonial. Traduzindo, um bloqueio de conta
corrente, etc. Em determinadas extremas pode ser penhorada, inclusive, a
unidade autônoma daquele condômino inadimplente
Para
que serve a taxa de condomínio?
O valor da contribuição serve principalmente
para manter todos os serviços que são destinados à manutenção das áreas comuns,
incluindo serviço de segurança, limpeza, manutenção, elevadores, portões, todo
esse sistema que permite que os condôminos convivam harmonicamente. Além disso,
os condomínios costumam estabelecer um fundo de reserva, que é uma maneira de
destacar do orçamento uma reserva financeira para eventos extraordinários,
emergenciais, ou mesmo para a constituição de obras que possam valorizar o
condomínio.
Para
o reajuste é realizada anualmente uma assembléia ordinária para a prestação de
contas do síndico e deliberação desses reajustes.
Quem não paga condomínio pode participar de uma
assembléia, mas não pode votar?
Só pode participar e votar nas assembléias o
condômino que esteja adimplente. O inadimplente pode até participar das
reuniões, mas não vai poder votar. Isso quem determina é o Código Civil.
Em caso de roubos e furtos dentro do condomínio, a
responsabilidade é de quem?
Essa
questão é bastante controvertida. Se esse roubo ou furto acontece em uma área
comum, os Tribunais têm entendido que existe a obrigação do condomínio em arcar
com esses prejuízos, mas não dá para afirmar categoricamente, depende muito do
caso concreto.
Como funciona a
destituição de síndico?
Para destituir um síndico precisa convocar uma
assembleia especificamente para essa finalidade e, por maioria absoluta dos
membros, destituir o síndico que praticar qualquer irregularidade. Por exemplo,
não prestar contas e não administrar convenientemente o condomínio.
O que o Código
Civil diz sobre incomodar os demais moradores?
Um
dos deveres de todos os condôminos é não utilizar sua unidade ou partes comuns
de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos possuidores
ou os bons costumes. Ou seja, todo condômino, independente do que esteja
previsto nas convenções e regimentos internos, tem por obrigação zelar por
esses itens.
Então,
por exemplo, um som alto é passível de punição desde que previsto na sua
convenção. O regimento interno precisa prever as condutas vedadas e as
penalidades impostas. O que o Código determina é apenas um limite para essas
penalidades. Então aquele condômino que infringe qualquer disposição dessa natureza,
o Código Civil limita a multa em até cinco vezes o valor da taxa condominial.
Em
caso de reiteração dessa conduta, o Código também prevê a possibilidade de
condenação em até 10 vezes o valor atribuído à contribuição condominial. Esse
seria um limite. Agora isso tudo estamos falando da multa. O Código também
permite a cobrança por eventuais perdas e danos oriundos daquele fato.
Animais de
estimação, pode?
Uma
questão super polêmica são os animais de estimação. Existe muita discussão a
respeito disso. Muitos condomínios estabelecem em seus regimentos internos a
possibilidade de você possuir um animal de pequeno porte, essa é a expressão
que usam. Só que é difícil às vezes estabelecer, primeiro, o que é um animal de
pequeno porte? O que mais importa não é nem tanto se o animal é de pequeno
porte, o que vai importar é exatamente se esse animal está causando algum
transtorno para aqueles itens de segurança, salubridade para os demais
condôminos.
Sendo
infringida essa norma, ainda que seja um animal de pequeno porte você pode ser
penalizado. Os Tribunais superiores têm decidido pela impossibilidade de
vedação de ter um animal de estimação. Porque alguns condomínios chegam a vedar
completamente qualquer espécie de animal.
Funciona
até que um condômino ingresse com uma ação. Porque os Tribunais têm entendido
que você tem direito à propriedade e uma vez que você é dono daquele animal de
estimação você precisa usufruir desse direito de ter um animal, então um
condomínio não poderia proibir totalmente.
O que é
previsto para casos de som alto nas áreas comuns?
Qualquer condômino que vá interferir no
sossego dos seus vizinhos pode ser advertido. Independente inclusive do
horário. “Ah, mas até às 22h pode”. Claro que a gente tem uma tolerância maior
durante esse período, das 8h às 22h, mas a rigor não há nada que impeça que um
barulho excessivamente alto seja reprimido ou que o síndico faça uma
advertência dependendo do horário. Evidentemente que no período noturno aquele
nível de tolerância abaixa.
Para
esse tipo de reclamação não precisa estar adimplente, mas precisa para usar as
áreas comuns, desde que previsto em convenção e desde que não sejam áreas
essenciais. “Por exemplo, você não pode proibir o condômino de usar o elevador,
por exemplo. Agora, academia, piscina, desde que previsto em convenção é
possível”.
Quais são os
tipos de obras?
Existem
três tipos de obras, as necessárias, as úteis e as supérfluas. Para as
necessárias o síndico, a rigor, não precisa de autorização. As obras úteis, que
vão acrescer a utilidade daquele bem, por exemplo, uma piscina, churrasqueira,
salão de festa, reparo, essas tem que ter aprovação da assembléia, por maioria
aprova. Para as supérfluas precisa de dois terços de aprovação.
Fonte
