A chamada locação comercial é regulada pelas normas
aplicáveis à locação não residencial
A
lei 8.245/91 disciplina a locação de imóvel urbano e contempla, basicamente,
três espécies de locação: a residencial, a não residencial e a de temporada. A
chamada locação comercial é regulada pelas normas aplicáveis à locação não
residencial.
O
prazo para a fixação da vigência é limitado a 90 dias na locação para
temporada. Nas outras duas espécies, as partes têm a prerrogativa de fixar o
período contratual de acordo com suas próprias conveniências.
Nas
locações residenciais, a lei estimula que esse prazo seja igual ou superior a
trinta meses, pois somente concede ao locador a possibilidade de denunciar
imotivadamente a locação se o prazo inicial de vigência respeitar tal lapso
temporal. Mas ainda assim, podem as partes celebrar contrato de locação residencial
com prazo mais exíguo. O inconveniente, se isso ocorrer, é a necessidade de
denúncia cheia (motivada) para a retomada do imóvel, conforme hipóteses
contempladas no art. 47 da referida lei.
Nas
locações não residenciais, locador e locatário têm ampla liberdade para a
fixação do período de vigência da locação. Porém, se o contrato for celebrado
por prazo igual ou superior a 5 (cinco) anos, ou a soma dos contratos firmados
alcançarem referido quinquênio, o locatário que preenche os demais requisitos legais
tem o direito de obter a renovação compulsória da locação, independentemente da
vontade do locador. É o que dispõe o art. 51 da lei 8.245/91:
Art. 51 - Nas locações de
imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito à renovação do contrato,
por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar
tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado
II - o prazo mínimo do
contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos
seja de cinco anos;III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo
ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Para
tanto, deve o locatário ajuizar a ação renovatória, no "interregno de um
ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do
prazo do contrato em vigor" (art. 51, parágrafo quinto).
O
locador não estará obrigado a renovar o contrato apenas em algumas situações,
descritas na lei. Exemplo: se tiver que realizar obras que importem em
significativa transformação do imóvel, por imposição do Poder Público, ou para
fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da
propriedade (art. 52). Outra situação, também contida no mesmo artigo: se o
imóvel vier a ser utilizado por ele próprio, locador, ou para transferência de
fundo de comércio, existente há mais de um ano, sendo ele, seu cônjuge,
ascendente ou descendente detentor da maioria do capital.
Além
daquilo que consta do art. 52, poderá o locador infirmar a investida do
locatário se estiverem presentes uma das situações contidas no art. 72 da lei
8.245/91.
Se
o locador não puder alegar uma das razões expressamente assinaladas na lei para
afastar a pretensão de renovação, não há o que fazer. Apesar de na maior parte
das vezes o locador ser o proprietário do imóvel (não é preciso ser dono para
locar - o usufrutuário, p. Ex., também pode locar), ainda assim é obrigado a
ver a locação renovada, mesmo que essa não seja a sua vontade.
Qual a razão disso? Por que tolher tanto assim a
liberdade do proprietário que deixa de poder escolher o destino do seu próprio
imóvel em situação como essa?
Historicamente,
no Brasil, os locadores sempre abusaram economicamente dos locatários.
Exatamente por isso, há lei especial, que visa à equilibrar as partes. Antes da
lei 8.245/91 havia a lei 6.649/79. Não houvesse tal proteção, locadores
poderiam exigir de aluguel quantia superior ao real valor do mercado, apenas
porque o locatário, já tendo formado seu ponto, não poderia dele abrir mão
facilmente. Até "luvas" poderiam ser cobradas, deixando o locatário
completamente à mercê dos caprichos e de eventual ímpeto especulativo, ou mesmo
extorsivo, do locador.
Os
contratos devem ter a sua função social atendida (art. 421 do Código Civil). O
contrato de locação não residencial não interessa apenas ao locatário. O seu
ponto comercial não pode ser descartado como se não existisse e não devesse ser
tutelado. A empresa também tem a sua função social.
Por
todas essas razões, os poderes e prerrogativas do proprietário, locador, em tal
situação, são circunscritos. Logo, a resposta à questão que intitula o presente
texto é: depende. Pode ser que o locador, mesmo sendo proprietário, esteja
amarrado juridicamente à situação, não podendo dela se desvencilhar apenas com
fundamento na vontade.
Será que referida norma continua sendo justa nos dias
de hoje?
Embora,
por um lado, não se possa negar os inúmeros benefícios do direito de renovação
contratual, tais como proteção do ponto comercial, observação da função social
do contrato e da empresa, por outro lado, são muitos os casos em que o locador
não concorda em contratar por período igual ou superior a 5 (cinco) anos
exatamente para não possibilitar ao locatário a ação renovatória. Isso também é
ruim. Talvez devesse haver uma solução, por meio de pagamento de multa não
inferior a uma determinada quantidade de aluguéis, para dar mais liberdade às
partes em situações negociais como essas.
Recentemente,
experimentamos importante modificação na lei 8.245/91, a lei de locação de
imóvel urbano. A lei 12.744, de 19/12/2012, acrescentou a ela o art. 54-A com a
finalidade de regular os contratos de locação conhecidos como built to suit.
O
principal objetivo foi o de conceder ampla liberdade às partes contratantes,
diminuindo as restrições de natureza cogente que caracterizam a lei.
Parece
ser essa uma tendência, qual seja, a de diminuir um pouco o dirigismo
contratual nas relações locatícias, afrouxando um pouco as amarras outrora
impostas pela lei e deixando que o mercado tome um pouco conta da situação.
Principalmente nas negociações em que o locador não é mais necessariamente a
parte forte do contrato.
Fonte
Migalhas
