Como deve ser feito a renegociação de um financiamento
imobiliário?
1) Transferir a dívida para outra instituição
financeira
A
portabilidade do crédito imobiliário foi regulamentada em maio de 2014 e
permite que quem já contratou um financiamento possa migrar o saldo devedor
para outro banco que ofereça uma taxa de juros menor.
No
entanto, ao realizar a portabilidade do financiamento do imóvel, não é
permitido aumentar o prazo nem o valor financiado. Além disso, como existem
custos com o novo financiamento e cartórios para fazer essa troca, a não ser
que a redução das taxas de juros seja superior a 0,5%, a mudança pode não
compensar.
No
seu caso, não acredito que a portabilidade seja uma opção nesse momento. A taxa
de juros que você contratou no seu financiamento (de 7,4% ao ano) não é
praticada atualmente pelos bancos após as recentes elevações da taxa básica de
juros (Selic). Ou seja, você não vai conseguir um banco que ofereça uma
condição melhor do que essa no atual cenário econômico.
2) Renegociar o débito com o banco
A
"vantagem" da crise econômica é que todos sofrem com ela, inclusive
os bancos. Isso pode fazer com que as instituições financeiras tenham uma
flexibilidade maior para negociar prestações em atraso e até conceder algum
tipo de carência para que você consiga realizar o pagamento.
Mas,
de qualquer maneira, vale o que está previsto no seu contrato. Portanto, não
deixe de procurar o quanto antes o banco no qual você realizou o financiamento
para falar sobre suas dificuldades financeiras e propor um plano com o objetivo
de evitar que você fique inadimplente.
O
banco não é obrigado a renegociar e essa opção geralmente não está facilmente
disponível. Contudo, o momento é mais favorável para renegociações agora do que
já foi no passado.
3) Utilizar o FGTS para abater o valor da dívida
Uma
maneira de diminuir o valor das prestações é amortizar o saldo devedor do
financiamento. Uma das formas de se fazer isso é utilizando os recursos que o
casal tem no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).
Quando
parte do valor do financiamento é abatido, é possível manter o mesmo prazo para
pagamento da dívida. Nesse caso, as prestações ficam menores.
O
problema é que existe um intervalo entre cada utilização do FTGS, equivalente a
dois anos, que precisa ser respeitado. Caso vocês tenham utilizado o FGTS na
compra do imóvel, poderão utilizar os recursos novamente apenas após esse
prazo, e assim sucessivamente.
4) Pagar algumas prestações com o FGTS
Pouca
gente sabe, mas é possível utilizar o FGTS para pagar parte das prestações de
um financiamento. Essa é uma das melhores formas de superar um momento de
dificuldade financeira e conseguir continuar a pagar a dívida.
O
limite de pagamento de prestações com recursos do FGTS é de até 12 parcelas,
entre elas três já vencidas, no máximo.
Contudo,
o saldo do FGTS pode ser utilizado para pagar até 80% do valor total dessas
prestações mais os juros e multas referentes às parcelas vencidas. Ou seja,
ainda será preciso arcar com os 20% restantes do valor. Mesmo assim, é uma
ajuda e tanto para quem está com o orçamento limitado.
Outro
ponto interessante é que o saldo do FGTS pode ser utilizado novamente dessa
forma logo após o encerramento de cada operação.
5) Esperar o banco retomar o imóvel
Ainda
é comum encontrar pessoas que acreditam que essa seja uma alternativa viável.
Em um passado recente, quando havia a hipoteca, o processo de retomada de um
imóvel financiado podia levar anos e não era raro encontrar pessoas que
deixavam de pagar os financiamentos e ainda ficavam por anos morando no imóvel.
Esse
tempo acabou a partir da criação da alienação fiduciária nos contratos de
financiamento, em 1997. De lá para ca, quem não paga as parcelas do
financiamento perde o imóvel mais rápido. Isso porque o banco retoma a
propriedade sem a necessidade de uma ação judicial. Para concluir o processo de
reintegração de posse do imóvel, bastam alguns meses.
6) Assumir que é necessário vender o imóvel
Às
vezes é preciso dar dois passos para trás para seguir adiante. É claro que
abandonar a ideia da compra da casa própria não é, a princípio, uma solução que
agrada quem lutou e comemorou quando conquistou esse sonho. Só que imprevistos
acontecem, e nem sempre estamos preparados para suportá-los.
Na
tentativa de continuar pagando as prestações do financiamento, é muito comum
vermos pessoas se endividarem ainda mais ao tomar outras linhas de crédito
muito mais caras, como o cheque especial. Nesse caso, o problema pode ficar
maior, pois, além de perder o imóvel, você pode ter prejuízos ao pagar juros
exorbitantes.
Não
há vergonha alguma em adiar o sonho da casa própria. Vender o imóvel é uma
forma de quitar o financiamento. Após concluir a operação, você pode comprar um
imóvel mais barato ou voltar para o aluguel até que as coisas se ajeitem.
O
ponto é que o mercado imobiliário não está vivendo seus melhores dias e a venda
pode não acontecer na velocidade que você precisa. Portanto, é preciso deixar
as emoções de lados e pensar com a razão.
É
provável que, para vender rápido, você tenha de colocar o imóvel para venda por
um preço inferior ao seu valor de mercado, não importa quanto você tenha gasto
para colocar armários embutidos, por exemplo.
Para
conseguir um novo emprego você precisa estar com a cabeça tranquila e ter boas
noites de sono, coisas que quem deve ou está prestes a perder um imóvel não
tem.
Encare
qualquer prejuízo financeiro como uma lição para o futuro e pense no que você
ainda pode construir.
7) Conseguir um sócio para o imóvel
Em
momentos de crise, é necessário colocar a criatividade para funcionar. Uma
alternativa é buscar um sócio para o seu imóvel. Mas como funciona isso na
prática?
Como
o brasileiro gosta de investir no mercado imobiliário, conseguir alguém que
possa comprar parte do seu imóvel pode ser mais fácil do que vendê-lo
integralmente. Além disso, pode ter alguém próximo a você que tenha interesse
em te ajudar.
No
entanto, essa pessoa não pode correr riscos e precisa ter garantias legais
dessa operação, o que pode acontecer de duas maneiras: o sócio entrar como um
reforço da renda no financiamento ou comprar à vista uma parte do imóvel.
No
primeiro caso, como sua renda diminuiu significativamente após a perda do
emprego, conseguir alguém que reforce a renda é algo que faz todo sentido para
o banco. Esse “sócio” figuraria como coparticipante no financiamento e pagaria
a parte correspondente à sua participação na nova renda. Já na segunda
situação, o valor pago poderá ser utilizado para amortizar parte do
financiamento, diminuindo o valor das prestações.
De
ambas as maneiras, a operação precisa da autorização do banco para que tenha
valor legal e ofereça segurança jurídica para o sócio. Também será necessário
registrar a operação em cartório e recolher o ITBI sobre o percentual do imóvel
que está sendo vendido.
A
ideia é que, ao invés de pedir emprestado, você mostre que a pessoa pode
comprar parte de um imóvel abaixo do preço de mercado e aumentar seu
patrimônio. Mesmo ao oferecer um preço mais vantajoso, esse desconto
provavelmente será menor do que o que você teria de dar para vender o imóvel
rapidamente. Essa pode ser uma alternativa para ganhar mais tempo para vender o
imóvel com calma e tentar ter um ganho maior com essa venda.
Seja
qual for a sua decisão, ela deve ser tomada com urgência. Não deixe o tempo
passar e o problema aumentar.
8) Requerer a rescisão do contrato pedindo o valor que
pagou de volta
Não
sendo possível continuar a quitar as parcelas do financiamento, o ideal é
procurar um advogado especialista em direito imobiliário, para que este possa
interpor uma ação de rescisão contratual e promover a devolução do imóvel em
juízo, para que não ocorram maiores transtornos para você. O valor deverá ser
devolvido integralmente, com retenção de valor máximo de até 8%, em depósito em
parcela única. Cumpre lembrar, que para que possar ser retido algum valor, deve
haver motivo justificável, tais como gastos em publicidade, desvalorização do
imóvel, etc, do contrário, o valor deve ser devolvido sem qualquer retenção.
Fonte
Exame
