Com
a entrada em vigor do novo CPC, as cotas condominiais passaram a ter natureza
de título executivo extrajudicial, o que torna a sua cobrança pela via judicial
muito mais rápida.
Embora
o Código Processual Civil de 1973 determinava que cotas condominiais devam ser
cobradas por meio do procedimento sumário — rito processual mais célere — esse
procedimento judicial de cobrança, ainda assim, é muito moroso e desgastante
para o condomínio.
Isto
se dá em razão de que o procedimento sumário disponibiliza ao condômino inadimplente
uma série de defesas e recursos processuais que, na maioria das vezes, são
utilizados tão somente com o fim de procrastinar o processo. Nesse
procedimento, se dá a fase de conhecimento, na qual se produzem as provas
necessárias para que o julgador tenha elementos suficientes para proferir uma
sentença que aplique o direito ao caso concreto.
Não
obstante, o Código Civil imponha o pagamento do rateio de despesas de
condomínio, muitas vezes essa imposição tem sido desconsiderada por condôminos
que o fazem com apoio nas normas processuais, que, como dito acima, nada mais
fazem do que dificultar a cobrança das cotas condominiais não pagas.
O
rateio dessas despesas mediante o pagamento da cota é o que motiva a
constituição de um condomínio. A sua razão de ser é a solidariedade existente
entre os locatários ou proprietários, ao passo que decidem viver nesse tipo de
organização com o intuito de unir esforços para usufruir de uma infraestrutura
que não seria economicamente possível manter sem a ajuda de seus pares. É
certo, portanto, que o inadimplemento de um condômino reflete diretamente nas
contas do condomínio, fazendo recair sobre os demais moradores os encargos
extras resultantes da falta de receita.
Esses
motivos levavam à discussão acerca da necessidade de dar às taxas e às despesas
condominiais força de título executivo extrajudicial, que, em benefício do
condomínio credor, diminuiria, e muito, o tempo do procedimento judicial
utilizado como meio para sua cobrança. O credor não precisa passar por um
penoso processo de conhecimento para a posterior execução quando se trata de
título executivo extrajudicial. No anterior modelo processual civil (CPC/73),
essas taxas só ganhavam força de título executivo quando não cabe mais recurso
contra a sentença que condenou o condômino inadimplente a pagar.
Tendo
o título força executiva extrajudicial, a sua cobrança pela via judicial é
feita em menos tempo do que se ele não tivesse este status, posto que não é
necessário o ajuizamento de uma ação ordinária, onde há a fase de conhecimento,
podendo, o credor, ingressar diretamente com a ação de execução para perseguir
seu crédito. Na execução de título executivo extrajudicial, o devedor é citado
já para efetuar, dentro do prazo de três dias, o pagamento da dívida, sob pena
de constrição patrimonial, regra esta que foi mantida pelo Novo CPC.
O
acerto legislativo ao elencar as taxas e despesas condominiais no rol dos
títulos executivos extrajudiciais — artigo 783, inciso VIII da Lei 13.105/2015
— se dá em razão de que o título executivo extrajudicial, expressando obrigação
certa, líquida e exigível, é composto pelo conjunto da convenção de condomínio.
Desta, se extrai o critério de divisão das despesas dentre as unidades
autônomas condominiais — da ata de assembleia aprovando o orçamento, da
discriminação do débito, bem como da data prevista para o seu vencimento. Já a
sujeição passiva na execução decorreria do artigo 1.336 do Código Civil, que
impõe ao condômino o dever de “contribuir para as despesas do condomínio na
proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.
Assim, não há necessidade de um processo de conhecimento para declarar que o
título é exequível, quando ele já contém todos os requisitos de existência de
um título executivo, faltando apenas que a lei outorgue tal status.
Com
a entrada em vigor do novo CPC, um dos maiores avanços, no ramo do Direito
Imobiliário, foi a mudança na forma de cobrança judicial de contribuições
condominiais, o que afastará a necessidade de o condomínio passar pelo moroso e
desgastante processo de conhecimento para que receba seu crédito, bastando
propor ação de execução de título executivo extrajudicial.
Fonte
ConJur
