A
vida em Condomínios é regrada basicamente pela sua Convenção de leis internas,
que, por óbvio, não pode afrontar a legislação vigente, mormente o capítulo
específico previsto no texto do Código Civil Brasileiro – Lei nº 10.406 de 11
de janeiro de 2002.
A
Convenção de Condomínio pode ser entendida como uma verdadeira lei interna
reguladora das relações havidas entre condôminos, tanto que, nem mesmo a
polêmica ausência de registro da Convenção nos órgãos públicos competentes não
possui o condão de torná-la inválida perante os integrantes da massa
condominial.
Cabe
à Convenção Condominial justamente orientar o regramento da vida condominial
segundo as leis em vigor, tratando de temas de suma relevância como a
discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva e das
partes comuns; a determinação da fração ideal de cada unidade, bem como o fim a
que se destinam; a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições
dos condôminos (despesas ordinárias e extraordinárias); sua forma de administração;
a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as
deliberações, entre outros.
Portanto,
o que está consignado na Convenção Condominial deve ser seguido por toda a
massa condominial, sem exceção, sob pena da mesma cair no desuso e descrédito.
Por
sua vez, o Regimento Interno serve como verdadeira extensão me complementação
do texto da Convenção, visando abarcar assuntos mais específicos sobre conduta
e comportamento de condôminos, uso nocivo da propriedade e infrações ao bom
convívio e à harmonia na massa condominial.
Pois
bem. O tópico em debate neste artigo é movido pela recente decisão do Superior
Tribunal de Justiça no Recurso Especial nº 1.169.865, que determinou que
entendeu pela plena possibilidade de ter quórum diverso daquele anteriormente
previsto no Código Civil, o chamado “quórum qualificado”, que era de dois
terços.
Na
oportunidade o Ministro Relator, Luis Felipe Salomão, bem observou que, com o
advento da Lei nº 10.931/2.004, o artigo 1.351º do Código Civil ganhou nova
redação que abriu permissivo para que a própria Convenção de Condomínio possa
estabelecer qual o quórum necessário para se alterar o Regimento Interno.
Assim,
enquanto o texto original do referido artigo dizia que "Art. 1.351.
Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração
da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da
unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos
condôminos." (NR)”, a redação dada pela Lei. 10.931/04 suprimiu a
expressão “regimento interno” passando a ter a seguinte redação mais
simplificada:
"Art. 1.351. Depende
da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da
convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária,
depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos."
Dessa
forma, o quórum qualificado de 2/3 passou a ser obrigatório tão somente para as
alterações na Convenção Condominial e, o Regimento Interno poderia então ser
alterado por quórum de maioria simples, ou então, como no caso do referido
julgamento, pelo quórum que estiver atribuído na própria Convenção.
Pelo
entendimento advindo da 3ª Instância de nosso Poder Judiciário, cabe concluir
depois de quase dez anos da vigência da nova redação do artigo 1.351º, que a
autonomia da vontade privada, isto é, da vontade dos próprios condôminos,
ganhou bem mais força.
O
próprio Condomínio deve decidir em sua Convenção qual o quórum pretenderá
exigir para os casos de alteração no Regimento Interno, podendo, se assim o
desejar, manter inclusive o mesmo patamar necessário paras Convenções
Condominiais, que, como já dito, é de 2/3.
Assim,
apesar da Lei 10.931/04 ter suprimido a obrigatoriedade do quórum de 2/3 para
alterar Regimento Interno Condominial, agora também a instância máxima do
Judiciário (para este tipo de matéria atinente à legislação federal), confirma
que deve prevalecer acima de tudo a vontade da massa condominial estampada na
Convenção.
O
presente debate faz surgir novamente a relevância de atualizarem-se os textos
das Convenções dos Condomínios que ainda mantém leis internas de vinte, trinta,
quiçá quarenta anos atrás.
Na
realidade, atualizar e buscar uma convenção de Condomínio completa e abrangente
significa agir de maneira inteligentemente preventiva, evitando que os
problemas ocorram e também ter de enfrentá-los com ao auxílio do Poder
Judiciário ou convocando incessantemente cansativas e desgastantes assembléias.
Por
Dr. Marcelo Marsaioli
