Impactos do Novo Código de Processo Civil
Uma
das maiores inovações e avanços trazidos com a promulgação do novo CPC no ramo
do Direito Imobiliário é a mudança na forma de cobrança judicial das
contribuições condominiais.
A
vida em condomínios edilícios é algo relativamente moderno e típico dos grandes
centros urbanos. Apenas por volta da metade do século XIX se tem notícia deste
tipo de habitação em algumas cidades europeias, e suas legislações pouco ou
nada tratavam do assunto, só vindo a regulamentá-lo em meados do século
passado.
Entre
nós, o Código Civil de 1916 nada tratou sobre a questão. Somente em 1964, com a
promulgação da Lei nº 4.591, o assunto foi regulado. Atualmente o Código Civil
de 2002 também trata do condomínio edilício nos artigos 1.331 a 1.358.
Baseado
na ideia de solidariedade, um condomínio edilício é uma entidade jurídica
composta de vários seres que devem funcionar em harmonia, possibilitando,
assim, uma infraestrutura tal que seria dificultada, do ponto de vista
econômico, se fosse criada por apenas um desses seres.
Como
em qualquer sociedade, os condôminos detêm direitos e obrigações, arroladas
exemplificativamente nos artigos 1.335 e 1.336 do Código Civil Brasileiro.
Dentre
as obrigações, uma se destaca e, por este motivo, está prevista no inciso I do
artigo 1.336: a obrigação do condômino de contribuir com as despesas do condomínio.
Nem
é necessário dizer que o interesse pela manutenção e conservação do condomínio
é de todos condôminos, que, por viverem em comunhão, devem zelar pelo seu
patrimônio comum. Dessa forma, o adimplemento da quota condominial é
imprescindível para a vida do condomínio. O inadimplemento prejudica toda a
coletividade, sobrecarregando os demais condôminos em função da solidariedade
existente entre eles, fazendo recair sobre os adimplentes os encargos
resultantes da falta de receita.
Porém,
já há muito que os síndicos e administradores de condomínios convivem com o
problema da inadimplência e suas consequências. Foi pensando nisso que o
legislador do Código de Processo Civil de 1973 buscou atender a urgência da
cobrança judicial através de um rito mais célere e mais simplificado. Assim o
artigo 275 do CPC atual prevê o rito sumário para a referida cobrança, através
do qual o processo deveria correr com bastante brevidade obtendo o condomínio
um título executivo judicial para expropriação de bens do devedor.
Porém
a realidade mostrou-se outra. A estrutura falida de nosso judiciário fez com
que, apesar da aparente simplicidade, o procedimento sumário também se tornasse
moroso e custoso para o condomínio. Através da fase de conhecimento do
processo, possibilitou-se uma série de defesas e recursos que, utilizados de
forma procrastinatória, chegam até mesmo a encorajar a inadimplência.
À
luz dessa situação, muitas foram as soluções preconizadas pelo mundo jurídico,
passando por sanções internas, inscrições do nome do devedor em órgãos de
proteção ao crédito, sem que nenhuma, por uma razão ou outra, tenham dado o
devido amparo jurídico aos condomínios.
Assim,
os operadores do Direito passaram a discutir a possibilidade de dar às despesas
condominiais força de um título executivo. Dessa forma, o credor não precisaria
passar pelas agruras de um processo de conhecimento para a obtenção de um
título executivo, o que diminuiria, em muito, o tempo do procedimento judicial.
Agora,
com o advento do novo CPC, tal regra foi incorporada à nossa legislação. O
inciso X do artigo 784 eleva a condição de título executivo extrajudicial “o
crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio
edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral,
desde que documentalmente aprovadas”. Equipara-se, assim, a quota condominial à
nota promissória, cheque, dentre outros.
Isso
certamente diminuirá de modo sensível (por meses ou anos) o tempo de cobrança
de taxa de condomínio. Ao invés do credor requerer a citação do devedor para se
defender dos fatos narrados, o que instaura uma fase de instrução com audiência
e provas até se chegar a sentença, que gera recursos para só posteriormente
obter-se o título executivo judicial, a partir de março do próximo ano, poderá
o credor pedir a citação do devedor para pagar a dívida em 3 (três) dias, sob
pena de, não o fazendo, sofrer medidas constritivas próprias da execução, como
a penhora de bens. Para tanto basta apenas documentar a inicial.
Se
imaginarmos isso aliado ao processo eletrônico, que certamente minimiza a
morosidade, deveremos ter uma cobrança muito mais célere, que poderá mudar o
comportamento de condôminos inadimplentes, incentivando a pontualidade e o
bem-estar do condomínio.
Por
Bernardo César Coura
Fonte
Secovi
