Locação
de imóvel não é um tema simples. As regras que regem o contrato de aluguel
costumam gerar muitas dúvidas tanto para o proprietário quanto para o
inquilino. As matérias que já publicamos no blog sobre esse assunto geraram
quase 400 comentários de consumidores, relatando suas dúvidas sobre essa
relação jurídica que, se não for bem clara, pode ser bastante conturbada.
Analisamos
as demandas dos Posts e selecionamos as principais, que tratavam de questões
genéricas – que se referiam a problemas que qualquer pessoa pode ter e não de
uma situação específica-, e entrevistamos o Diretor Jurídico da Associação de
Defesa da Cidadania do Consumidor do Estado de Pernambuco – ADECCON-PE, Dr.
Raimundo Gomes de Barros, para esclarecer esses pontos.
1) O proprietário pode pedir o imóvel a qualquer
momento?
Não.
Durante o prazo estipulado no contrato, o locador não poderá reaver o imóvel
alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada,
proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato ou na falta de
pactuação, a multa que venha de ser imposta pelo Judiciário. Entretanto, o
locatário estará isento de pagar multa se a devolução do imóvel decorrer de
transferência pelo seu empregador público ou privado.
2) De quanto em quanto tempo deve-se fazer um novo
contrato, ou seja, no final do período do contrato, que é normalmente de 30
meses, precisa-se renovar o contrato ou ele passa a valer por tempo
indeterminado?
Nas
locações ajustadas por escrito e por prazo superior a trinta meses, findo o
prazo, caso o locatário continue no imóvel por mais de 30 dias, considerar-se-á
prorrogado por tempo indeterminado.
3) Se o contrato de locação for por prazo
indeterminado e o inquilino quiser deixar o imóvel, o que ele deverá fazer?
Basta
dar ciência ao locador com antecedência mínima de 30 dias.
4) Quando o contrato requer como garantia o depósito caução, qual é a regra para devolução deste dinheiro? É possível usá-lo para abater as últimas parcelas de aluguel, por exemplo?
Pode
o locador exigir do locatário:
a)
Caução;
b)
Fiança;
c)
Seguro de fiança locatícia.
Não
pode o locador exigir mais de uma garantia.
–
A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de
aluguel, será depositada em caderneta de poupança, revertendo em benefício do
locatário por ocasião do levantamento (saída do imóvel).
5) De quem é a responsabilidade pelo pagamento das
seguintes taxas: IPTU, taxa de incêndio e taxas referentes a obras de
condomínio.
Estes
tributos e taxas são obrigação do locador, exceto se de comum acordo for
ajustado no contrato que serão pagos pelo locatário.
Aluguel: tudo que você precisa saber sobre
desocupação do imóvel
Alugar
um imóvel demanda muitos cuidados. São inúmeros os direitos e deveres do
locador e do locatário e, por essa razão, gera tanta dúvida para os
consumidores. Em análise aos comentários as matérias que fizemos anteriormente
sobre o tema, percebemos as questões sobre desocupação do imóvel são frequentes
em nossos posts. Sento assim, recorremos à cartilha lançada recentemente pelo
Procon-SP – Série Imóveis Procon-SP – Aluguel residencial – e reproduzimos as
informações desse material para esclarecer os principais pontos que esse
assunto abarca como, por exemplo, denúncia vazia, despejo, desocupação antes do
término do contrato, entre outros, que ainda são obscuros para o consumidor.
Solicitação de desocupação a pedido do Proprietário
Saiba,
de acordo com a lei, como e quando o proprietário tem o direito de pedir o
imóvel durante ou após a vigência do contrato, ou seja, a qualquer momento.
Caso
o proprietário queria a retomada do imóvel, deverá informar ao inquilino,
oficialmente, por meio de um documento.
O
prazo mínimo concedido em lei para desocupação do imóvel, terminado o contrato,
é de 30 dias. Entretanto, existem diversas situações previstas em lei. Nessa
situação específica o Procon-SP aconselha buscar orientação jurídica receber
orientação adequada.
Caso
o inquilino não saia do imóvel, ou seja, se não for possível nenhum acordo de
desocupação voluntária, o proprietário poderá entrar com um pedido judicial
denominado “ação de despejo” e a desocupação do imóvel será decida por um Juiz.
Nesse caso, se o inquilino concordar com a desocupação do imóvel,
manifestando-se por meio de um advogado, no prazo de contestação, serão
concedidos seis meses para a saída do imóvel.
Se
o locatário respeitar o acordo, não pagará as despesas processuais e os
horários do advogado do proprietário. Por outro lado, se o acordo for
desrespeitado, além de arcar com as custas, receberá a ordem judicial de
despejo. Nessa situação, o locatório deverá sair imediatamente do imóvel. Cabe
destacar que o proprietário não tem o direito de solicitar a desocupação do
imóvel à força, retirando os pertences do locatário, colocando-os na rua, a lei
não dá esse direito a locador e o inquilino pode, nesse caso, acionar a
polícia. Entretanto, com a expedição da ordem judicial, se o inquilino se negar
a sair dentro do prazo estipulado o proprietário poderá usar de força policial
para exigir o cumprimento do mandado de desocupação do imóvel.
Desocupação por vontade do inquilino
O
inquilino pode sair do imóvel antes do término do contrato, desde que ele pague
a multa pactuada, proporcional ao prazo total do contrato. Caso não haja nada
previsto no contrato, valerá o que for determinado judicialmente. Por outro
lado, há duas situações em que o locatário é desobrigado a pagar a multa: 1) se
a necessidade da rescisão for por causa de transferência do seu local de
trabalho, a pedido do empregador e; 2) se o contrato de locação for por prazo
indeterminado. Nesses casos, basta a comunicação formal para o proprietário,
com 30 dias de antecedência. Essa comunicação deverá ser feita por escrito, em
duas vias, com data e assinatura do emissor do documento e do proprietário,
atestando recebimento, e cada parte deverá ficar com uma cópia.
Denúncia Vazia
Trata-se
do direito do proprietário solicitar a desocupação do imóvel, sem necessidade
de justificativa, após o fim da vigência do contrato, sem a necessidade de
aviso prévio.
A denúncia vazia pode ocorrer
a)
Nas locações, a partir de 20/12/1991, contratadas por escrito e cujo prazo
inicial de locação seja igual ou superior a 30 meses (2 anos e meio).
Nota:
se o inquilino permanecer no imóvel após o prazo estabelecido no contrato, o
proprietário poderá solicitar o imóvel a qualquer tempo. Serão concedidos 30
dias para a desocupação.
b)
nas locações ajustadas verbalmente ou por escrito, com prazo inferior a 30
meses, se o inquilino tiver permanecido na locação por mais de cinco anos
ininterruptos. Serão concedidos 30 dias para a desocupação.
Nota:
As locações ajustadas verbalmente podem ser comprovadas por meio de recibos,
contas de luz, testemunhas etc.
Despejo por falta de pagamento
A
falta de pagamento de aluguel e dos encargos da locação, como água, luz, condomínio,
entre outros é considerada uma infração contratual e pode acarretar uma ação de
despejo por falta de pagamento.
Para
evitar o despejo, durante o andamento da ação o inquilino deve negociar o
pagando o débito atualizado. Esse pagamento, deverá ser feito por meio de
depósito judicial, que deve incluir todos os aluguéis e acessórios (condomínio,
água, e o que mais houver) vencidos até então, acrescidos de multas e
penalidades contratuais, quando exigíveis, mais juros de mora, custas e
honorários advocatícios.
Mas
esse recurso de pagar o aluguel após a ação de despejo por falta de pagamento
só pode ser utilizado apenas 1 vez a cada 2 anos de locação. Se deixar de pagar
o aluguel e for proposta uma ação de despejo em período inferior a 24 meses de
outra ação proposta pelo mesmo motivo, o pagamento do débito não evitará o
despejo.
Outros casos de desocupação
Quando
o contrato de locação for inferior a 30 meses (dois anos e meio), o
proprietário poderá pedir a desocupação do imóvel nos seguintes casos:
a)
extinção do contrato de trabalho vinculado à locação;
b)
para uso próprio, do cônjuge ou companheiro;
c)
para uso residencial de ascendentes (pai, mãe, avós etc.) ou descen-dentes
(filhos) que não tenham imóveis próprios;
d)
para demolição e edificação;
e)
para realização de obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%
(vinte por cento);
Também nas seguintes situações
a)
acordo formal entre as partes;
b)
infração legal ou contratual;
c)
falta de pagamento do aluguel e/ ou encargos;
d)
necessidade de reparação urgente do imóvel determinado pelo Poder Público
(Prefeitura, por exemplo) que não possa ser executada com a permanência do
inquilino no imóvel ou, podendo, ele se recuse a permiti-la;
e)
alienação, venda ou cessão do imóvel (nestas circunstâncias, o prazo para
desocupação do imóvel é de 90 dias – veja quadro a seguir);
f)
extinção do usufruto ou fideicomisso (nestas situações, o prazo para
desocupação do imóvel é de 30 dias).
Por
Nelci Gomes
Fonte
JusBrasil Notícias
