Veja os cuidados que
você deve ter para se proteger dos riscos de comprar um imóvel na planta
Durante a obra, o
saldo do imóvel é corrigido pelo INCC
A compra de um imóvel na planta envolve uma
série de riscos e deixa muita gente insegura. Atrasos na entrega não são raros,
a dívida pode crescer acima do esperado e a construtora pode até falir. Em função disso, o advogado Marcelo Tapai,
especialista em direito imobiliário, listou os 11 principais cuidados que você deve
ter ao comprar um imóvel na planta:
1 Saiba quanto você pode
pagar:
Os financiamentos não podem comprometer mais
de 30% da sua renda. Assim se você já tiver outro empréstimo ou financiamento,
sua capacidade de pagamento fica reduzida.
Antes mesmo de procurar o imóvel, simule nos
bancos quanto você realmente poderia assumir de parcelas por mês e qual limite
que o banco libera para financiar. Isso vai evitar que você perca seu tempo com
empreendimentos que não cabem no seu bolso.
2 Lembre-se de que o
imóvel vai ficar mais caro até ficar pronto:
Durante a construção – antes de você assumir
o financiamento no banco, portanto – as parcelas pagas à construtora não sofrem
a incidência de juros, mas sofrem correção pelo Índice Nacional de Custos da
Construção (INCC), o índice de inflação do setor de construção civil.
Portanto, aquele valor inicial indicado no
contrato vai aumentar até o imóvel ficar pronto e você passar o financiamento
para o banco. Segundo Marcelo Tapai, em alguns casos a propriedade chega a
ficar 20% mais cara.
Se a entrega do imóvel atrasar, o imóvel
continuará sendo corrigido pelo INCC até que ele fique pronto e você possa começar
seu financiamento com o banco. De acordo com Tapai, isso é ilegal, mas essa
situação só é revertida mediante ação judicial.
3 Cuidado com as
propagandas de “parcelas baixas, que cabem no seu bolso”:
Parcelas muito pequenas no decorrer das
obras significam que o saldo a financiar quando o imóvel ficar pronto será muito
grande. Só que é possível que, quando chegar a época de financiar, o comprador
não tenha renda suficiente para conseguir um financiamento.
4 Verifique se você tem
crédito pré-aprovado no banco:
Antes de assinar contrato, faça uma análise
de crédito com alguns bancos e verifique se você tem o financiamento pré-aprovado.
Segundo Tapai, nem todas as construtoras são criteriosas, tampouco explicam
para os clientes que o banco pode negar o financiamento.
Se isso ocorrer, o comprador pode ficar sem
o imóvel e ainda perder tudo o que já pagou, pois as construtoras se negam a
devolver 100% do valor já pago, diz o advogado.
Segundo ele, no entanto, o comprador pode
recuperar pelo menos 80% do valor já pago se entrar na Justiça se tiver de
abrir mão da compra por negativa de crédito; já se a obra atrasar e o
consumidor quiser desistir da compra, ele pode pleitear a recuperação de 100% dos
valores.
5 Cheque se a
construtora é idônea:
Analise o histórico da empresa, reclamações
em sites especializados e no Procon e busque no site do Tribunal de Justiça se
a empresa está sendo processada.
Procure conversar com donos de imóveis
construídos por aquela construtora para saber se a entrega ocorreu no prazo
acordado ou se houve algum outro tipo de problema.
6 Verifique a
documentação do imóvel:
Cheque se a incorporação foi devidamente
registrada no cartório de Registro de Imóveis e observe o memorial descritivo
do empreendimento. Nele constam informações fundamentais sobre o imóvel e sobre
o que será entregue, como metragem, características e materiais.
7 Guarde folhetos de
propaganda e rascunhos do corretor:
Esses documentos podem ser provas
importantes em caso de processo judicial contra a construtora, caso isso se faça
necessário.
Segundo Tapai, há construtoras que chegam a
prometer carro e eletrodomésticos no folheto, mas depois não cumprem a promessa.
Ou então dizem que o imóvel terá churrasqueira, mas o entregam sem essa
facilidade.
8 Descubra se há problemas
com a Prefeitura:
Procure a Prefeitura para saber se o imóvel
pode ser atingido por um projeto de desapropriação para alguma obra pública ou
ainda se o terreno está contaminado.
De acordo com o advogado, mesmo que o solo
tenha sido tratado, se a contaminação constar na matrícula, isso pode
desvalorizar o imóvel caso você queira vendê-lo futuramente.
9 Não condicione a
entrega do imóvel a algum compromisso:
Não planeje casamento, venda de outro imóvel
ou qualquer outro compromisso grande em função da data de previsão de entrega
do imóvel.
Pode haver atraso na obra, e as próprias
construtoras preveem, em contrato, a possibilidade de atrasar ou adiantar a
entrega em até 180 dias.
Acredite: as duas situações podem ocorrer. Em
alguns casos, o atraso supera os 180 dias. Embora seja possível conseguir
ressarcimento na Justiça, a falta do imóvel na data desejada não pode ser
compensada, e você não terá opção senão esperar que ele fique pronto ou
desistir da compra.
10 Cuidado com as
cobranças indevidas:
As taxas Sati e de corretagem podem ser
consideradas abusivas, diz Marcelo Tapai. A primeira remunera um serviço de análise
de documentos oferecido pela construtora, mas não pode ser obrigatória.
Segundo o advogado, analisar documentos faz
parte do trabalho da vendedora, e a indicação de um advogado da empresa para
assessorar o comprador é um contrassenso, pois há conflito de interesses. A
taxa Sati, portanto, só pode ser opcional.
Já a taxa de corretagem não poderia ser
cobrada porque quem deve remunerar o corretor é a própria construtora. Para
Tapai, se o consumidor foi ao estande de vendas por vontade própria e não
escolheu por quem seria atendido, a construtora é que deve remunerar o
corretor, uma vez que é a sua contratante.
11 Não compre o imóvel
no dia em que for conhecer o projeto:
As empresas devem fornecer cópias dos
contratos para leitura antes de eles serem assinados, então o aconselhável é ler
atentamente todos os documentos antes de tomar qualquer decisão. Em caso de dúvidas,
consulte um advogado de sua confiança.
Tapai recomenda ainda que o comprador
projete a evolução da dívida com a correção média dos últimos anos.
Por Julia Wiltgen
Fonte Exame.com
