Em
leilão, a responsabilização do arrematante por eventuais encargos omitidos no
edital é incompatível com os princípios da segurança jurídica e da proteção da
confiança. Seguindo esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de
Justiça reformou acórdão que transferiu ao arrematante de um imóvel dívidas
condominiais contraídas pelo antigo proprietário. No entendimento da Turma, a
substituição do polo passivo foi indevida porque os débitos do imóvel não foram
incluídos no edital do leilão.
O
condomínio, localizado em São Paulo, moveu ação de cobrança contra o antigo
proprietário de imóvel, arrematado em leilão. Decisão interlocutória,
confirmada pela segunda instância, deferiu a substituição do polo passivo, para
inclusão do adquirente como devedor. Nos termos do acórdão, “versando a
execução sobre dívida relativa a despesas condominiais, que têm natureza
propter rem, assume o adquirente do imóvel a qualidade de sucessor na relação
de direito material, vinculando-se à coisa julgada”.
No
STJ, entretanto, o entendimento foi outro. A ministra Nancy Andrighi, relatora,
confirmou a natureza propter rem das cotas de condomínio, mas observou que, se
o edital do leilão suprime informações sobre os débitos do imóvel, estes não
podem ser repassados ao adquirente.
Para
a ministra, a responsabilização do arrematante por eventuais encargos omitidos
no edital de praça é incompatível com os princípios da segurança jurídica e da
proteção da confiança. "Com efeito, ela compromete, inclusive, a
eficiência da tutela executiva, pois acarreta o descrédito da alienação em
hasta pública, afastando o interesse de eventuais arrematantes em adquirir bens
por meio de alienação judicial", concluiu.
Ela
observou, ainda, que a ausência de menção do ônus do imóvel pode tornar a
arrematação sem efeito, conforme previsto no artigo 694 do Código de Processo
Civil. Entretanto, esclareceu que é preferível (aplicando-se o artigo 244 do
CPC à arrematação) que, ao invés de anular o leilão pela existência de ônus não
mencionados no edital, preserve-se o ato e reserve-se parte do produto do
leilão para quitação dos referidos débitos.
“Assim,
o valor devido pelo antigo proprietário a título de cotas condominiais ficaria
sub-rogado no preço pago pelo arrematante, não se admitindo, por outro lado, a
substituição do polo processual na respectiva ação de cobrança das cotas”,
concluiu.
Para
ler o acórdão: http://s.conjur.com.br/dl/arrematante-imovel-nao-arcar-dividas.pdf
REsp
1.297.672
Fonte
Consultor Jurídico
