No ano de 2015 a
ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) estipulou a Norma ABNT NBR 16280.
Dirigida a síndicos e aos proprietários de unidades interessados em realizar
reformas em seus espaços, ela visa garantir a segurança de todos os envolvidos
No mês de Janeiro do ano de 2012 três
edifícios comerciais desabaram no centro da cidade do Rio de Janeiro. Seus
nomes depois ficaram conhecidos na imprensa brasileira: Liberdade, Treze de
maio e Colombo. O Liberdade tinha vinte andares. Seus vizinhos eram um pouco
menores, o Treze de maio tinha quatro e o Colombo, 10 andares. O desastre teve
grande repercussão na mídia. Deixou dezenove mortos e três desaparecidos.
Hoje, após muitas análises, já se sabe que o
pior poderia ter sido evitado.Investigações feitas na época do ocorrido
apontaram como causa do acidente uma obra, no nono andar do Edifício Liberdade,
que tinha autorização do síndico do prédio, porém não possuía um engenheiro
responsável. Ela foi apontada como causadora do colapso da estrutura, que já
estava desgastada. Muitas outras intervenções foram sendo feitas ao longo de
aproximadamente 7 décadas no edifício. Ao cair, o edifício Liberdade causou o
desabamento das duas outras construções. Apesar da grande proporção da tragédia,
os acusados foram absolvidos em julgamento por falta de provas. Até hoje, quase
8 anos depois, não existem culpados que possam ser oficialmente
responsabilizados.
Existem outros casos conhecidos de
desmoronamento de construções que aconteceram por causa de obras não
autorizadas e sem a devida supervisão. Em 2009 aconteceram os desabamentos do
Edifício Santa Fé (Capão da canoa, RS) e de uma sede da Igreja Renascer em
Cristo (São Paulo). Em 2017 teve o desabamento de um prédio em Itabuna (Bahia).
Todos deixaram vítimas feridas, mortas, ou pessoas que acabaram por perder tudo
e ficaram desabrigadas.
Esses acidentes são exemplos das
consequências extremas da ausência de um protocolo regulamentado, que
orientasse detalhadamente o procedimento correto para obras estruturais e de
reforma, nas áreas comuns ou particulares de um edifício. Nos casos de
desabamentos de prédios, frequentemente a razão do abalo da estrutura está em
intervenções inconsequentes. Retirar vigas, pilares e paredes, sem um estudo de
risco prévio, e construção de andares extras são exemplos comuns de obras que
podem enfraquecer a edificação. Ou seja grande maioria das vezes é possível
evitar que as construções sofram danos. Para isso é necessário uma avaliação
meticulosa e o seguimento rigoroso de um protocolo.
É importante também considerar que toda obra,
por menor que seja, gera incômodos. Um protocolo com normas, além de garantir a
segurança física de todos, ajuda a diminuir o impacto causado pelos transtornos
e conflitos que podem surgir.
No ano de 2015 a ABNT (Associação Brasileira
de Normas Técnicas) estipulou a Norma ABNT NBR 16280. Dirigida a síndicos e aos
proprietários de unidades interessados em realizar reformas em seus espaços, ela
visa garantir a segurança de todos os envolvidos.
Engenheiro mecânico e técnico em máquinas, o
gaúcho Alberto Krebs elaborou o livro "Reformas no Apartamento - Sem dor
de cabeça para síndicos e proprietários", pela editora Albatroz. Nele, o
autor busca estimular de forma didática o entendimento da linguagem técnica
utilizada no documento e torna o aprendizado mais acessível ao público leigo:
"Duas pessoas, minhas conhecidas, tiveram
problemas com obras diversas nos seus prédios. Uma delas conselheira do síndico
e outra, síndico, comentaram comigo os problemas que enfrentavam por obras de
reforma. Ao ouvir as pessoas decidi por fornecer a elas uma cópia da NBR 16280
a título de auxílio. Quando entreguei as cópias, me veio à cabeça a seguinte
questão: ‘O que exatamente essas pessoas farão com a cópia da Norma?’ Mesmo uma
delas sendo um advogado e outra professor de Letras, elas não são habituadas a
interpretar normas técnicas. Então o que eu estava fazendo era inútil. Procurei,
então, estudar a NBR 16280 para poder responder a cada caso como uma assessoria.
Como eu vi que o tema era de interesse de todos os síndicos e proprietários do
país, surgiu a ideia do livro." O autor ainda e completa:
"A norma técnica é, usualmente, interpretada
por profissionais formados dentro da área de competência de cada um, porém essa
norma específica contém aspectos de ordem legal (jurídica) que envolve e obriga
proprietários e síndicos na condução da reforma. O livro disseca a Norma NBR 16280
desde a primeira letra até o último ponto, explicando em linguagem leiga e
dando exemplos do dia a dia do Condomínio. Mostra os cuidados e as ações a
serem tomadas pelos envolvidos, proprietários e síndico. Mostra a diferença
entre obra de reforma e obra de manutenção ou reparo."
A responsabilidade
dos proprietários de imóveis
É muito comum que a boa utilização da ABNT
NBR 16280 seja inviabilizada pela falta de instrução adequada de síndicos e
proprietários. Eles muitas vezes não sabem nem mesmo que podem sofrer sanções
legais por conta do seu descumprimento. Alguns tendem a considerar que não
devem satisfação ao condomínio a respeito das obras que executam dentro de suas
propriedades particulares, e na verdade não é bem assim.
O
livro chega como uma ferramenta de ajuda inestimável para que todos os
procedimentos sejam feitos dentro do que é permitido, evitando preocupações. Também
deixa bem clara a parcela de responsabilidade de cada um. Ainda segundo o
engenheiro:
"Os envolvidos na obra de reforma são
os proprietários e por procuração, os síndicos. O síndico é indicado pelos
proprietários como representante destes para preservar e proteger o bem comum. A
NBR 16280 coloca com clareza quem é responsável por fazer o quê, antes, durante
e depois da reforma. Antes dela, a indicação de quem poderia ser
responsabilizado por algum desastre no prédio era quase impossível; hoje, a
Norma pode instruir o processo judicial. Se a tragédia do Edifício Liberdade na
Cinelândia, Rio de Janeiro fosse hoje, o profissional responsável (ou
irresponsável) estaria cumprindo pena. Proprietários ainda consideram
inviolável o que acontece dentro de sua propriedade, como se fosse um castelo
independente. Síndicos ainda não tem ideia de que podem ser processados por não
cumprir a NBR 16280."
Alberto atesta que "o profissional
contratado deve apresentar o Plano de Reforma contendo o exigido pela NBR 16280,
como desenhos, esquemas, cronograma e alguns compromissos. É obrigação dele a
burocracia, não do proprietário. Cabe ao proprietário receber e fazer valer os
documentos, parando a obra toda vez que não entender o que está sendo feito. Pela
NBR 16280, o proprietário deve encaminhar os documentos ao Síndico e esse deve
recebê-lo. Cabe ao Síndico, preservar esses documentos no arquivo, providenciar
a autorização para início da obra e cuidar para que a obra não provoque
interferências indesejadas no dia a dia, como fechamento de saídas de
emergência, uso indevido de equipamentos comuns, sobrecarga nos elevadores, entre
outros. Um proprietário que tiver formação em engenharia ou arquitetura pode
conduzir a obra e se responsabilizar por ela.”
O autor do livro também observa: "Principalmente
Síndicos têm sido avisados pelas Administradoras de Imóveis de que existe uma
norma a ser obedecida, porém, também elas não informam bem como a questão deve
ser conduzida. Proprietários tem ‘ouvido dizer’ que devem cumprir a norma, mas
ninguém esclarece como. Além disso existe a ideia de que ‘ninguém tem nada a
ver com o que eu faço dentro da minha propriedade’ e que basta apresentar ART
ou RRT de engenheiro ou arquiteto. O livro vem mostrar que obras de reforma tem,
sim, de serem documentadas, para que se preserve a memória do prédio."
Também ficam claras no livro diferenciações
importantes, como a que deve ser feita entre uma obra de reforma e uma obra
emergencial:
"Nada pode ser feito sem planejamento. Quando
você sente um mal-estar, é um erro sair tomando remédios sem recomendação de um
profissional, o qual frente aos necessários exames tomará o rumo correto. Obra
de reparo ou manutenção em prédio, quando estoura um cano e o reparo tem de ser
imediato. Aí o profissional é o bombeiro ou pedreiro. Não haverá intervenção
nas partes estruturais do prédio. É conserto do que já existia e estragou. Obra
de reforma no prédio não é emergência. A NBR 16280 é para obra de reforma, quando
há mudança no uso do prédio ou colocação de elementos que não existiam antes, como
jardins suspensos, torres de celular, rampas para cadeirantes, piscinas e por
aí vai. A ação mais eficiente trazida pelo livro é mostrar como se organizar e
reconhecer se a obra é de reforma ou manutenção, obedecendo a NBR 16280, para
ter um bom resultado final e estar seguro de que não surgirão questionamentos
futuros."
Por que aplicar
corretamente a NBR 16280?
O
autor explica que ao aplicar a norma corretamente "O trabalho de reforma
será bem feito, o resultado será preservado e a valorização da unidade do
prédio, garantida. Uma obra que começa mal planejada pode ocasionar vários
questionamentos, de vizinhos incomodados, de prejuízo ao condomínio, de demora
na execução. Se ainda mal executada, vai exigir retrabalho, o que aumenta os
custos e o incomodo, podendo causar prejuízos irreparáveis ao prédio, inclusive
depreciação de unidades. Isso obriga o proprietário contratante da obra de
reforma a ter cuidado com quem será contratado. Ou vai responder por isso.”
Essas e outras ponderações você pode
encontrar no Livro "Reformas no Apartamento - Sem dor de cabeça para
síndicos e proprietários" de Alberto Krebs (Editora Albatroz).
Prevenir é sempre melhor do que remediar. Como
toda obra não deixa de causar algum transtorno, nada como minimizá-lo evitando
problemas futuros, que podem vir a ser bem grandes, e garantindo tranquilidade
a todos que estão no entorno. Apesar do barulho, esse sim, infelizmente
inevitável.
Por Alberto Krebs
