Ocasião deve atender
o que está pedido convenção?
Os itens mais simples de uma assembleia são
capazes de gerar assombrosas dúvidas que podem terminar em uma ação judicial ou
em uma desgastante reunião. Um deles é o mais básico de todos e que será
tratado nesse breve texto: eleição de síndico.
É cada vez mais comum um condomínio
encontrar dificuldades em eleger um síndico, seja porque (1) nenhum candidato
aparece, (2) aparece um candidato que não tem apoio da maioria presente, ou (3)
quem se candidatou não atende um ou mais requisitos da convenção.
Infelizmente, uma leitura superficial da
legislação não fornece uma solução para a situação acima, nem muitas convenções,
especialmente as antigas e as redigidas por pessoas sem conhecimento jurídico
especializado.
No entanto, é possível chegar a uma solução
pacífica aplicando princípios gerais de Direito. Para isso, seguem algumas
diretrizes que devem ser levadas em conta:
A) Ninguém pode ser obrigado a ser síndico –
é nula qualquer determinação da convenção que imponha a obrigação de alguém ser
síndico ou, pior, ainda preveja multa para a pessoa que se recusar a assumir o
cargo;
B) O condomínio não pode ser obrigado a
eleger pessoa que não confie para ser seu representante – é um verdadeiro ato
de violência impor à coletividade a eleição de qualquer pessoa que não conte
com o apoio da maioria do plenário;
C) O condomínio não pode deixar de ter um
síndico – o síndico é quem tem respaldo legal e convencional para representar o
condomínio, logo, se ninguém assume o cargo, o condomínio não terá como praticar
atos essenciais para seu funcionamento e que evitem prejuízos (ordens de
pagamento, defesas trabalhistas e outros).
Contrapondo os princípios acima com uma
convenção que determine, por exemplo, que o cargo de síndico somente pode ser
preenchido por proprietário residente, a aplicação cega da convenção pode gerar
verdadeiras injustiças, seja constrangendo um condômino a ser síndico ou, ainda,
prejudicando todo o condomínio, elegendo condômino que, embora atenda todos
requisitos da convenção, não é adequado para exercer o cargo (caso de
condôminos antissociais, inadimplentes, que possuam litígio com o condomínio, síndico
imposto pela construtora/incorporadora etc.).
O síndico é o representante legal do
condomínio e, depois da assembleia, é a figura mais importante do condomínio.
A assembleia deve outorgar mandato para
pessoa que entenda estar à altura do cargo e que seja de sua inteira confiança.
Com esse pensamento, pode-se considerar
antijurídica cláusula da convenção que obrigue o condomínio a ter que aceitar
como síndico qualquer pessoa que, mesmo sem aprovação da maioria, atenda as
condições de elegibilidade da convenção.
O artigo 1.348 do Código Civil não determina
qualquer condição para uma pessoa ser eleita como síndico, o que permite à
convenção do próprio condomínio estipular critérios de elegibilidade. Todavia, se
a convenção gera tamanhos obstáculos para a eleição de um síndico, esta termina
não servindo ao seu propósito fundamental, que é o de viabilizar a gestão das
partes e recursos comuns.
Sendo assim, a conclusão é que o condomínio
pode eleger síndico que não atende os requisitos da sua convenção, mas apenas
em caráter excepcional, que é quando não há candidato que conte com apoio da
maioria dos presentes à assembleia.
Obrigar uma pessoa a ser síndica, obrigar o
condomínio a ter pessoa que não deseja como síndico ou sequer ter um síndico
eleito são situações bem piores do que desrespeitar uma disposição da convenção
que não atende o bem comum.
Fonte SíndicoNet
