Com o objetivo de dar maior segurança
jurídica para as aquisições de imóveis e loteamentos, a lei nº 13.786 foi
aprovada em dezembro de 2018 alterando o artigo 2º da lei 4.591 (lei de
incorporação) que se refere aos direitos e deveres contratuais na compra e
venda de imóveis e loteamentos. Essa alteração acrescentou os artigos 35 A, 43
A e 77 A na lei.
A lei tem a finalidade de disciplinar a
resolução do contrato do adquirente de unidade imobiliária ou loteamento – o
chamado distrato imobiliário – criando regras acerca dos valores que poderão
ser retidos pelos incorporadores, bem como aqueles que os compradores deverão
receber, entre outras questões relevantes.
Com as alterações da lei, os contratos de
compra e venda de imóveis passaram a ser revogáveis. De acordo com o artigo 35
A da lei 4.591 (lei de incorporação), nos contratos de venda devem ser
apresentados previamente com o valor total pago pelo imóvel: o valor da entrada,
a forma de pagamento, o valor referente à corretagem, o índice de correção, as
consequências da dissolução do contrato, a taxa de juros, direito de
arrependimento, o prazo de citação das obrigações após o “habite-se”, que se
trata do atestado de habitação liberado pela Prefeitura, a informação de algum
ônus que recaia sobre o imóvel, o número do registro do memorial de
incorporação e a data de conclusão da obra.
O advogado Gilmar Pereira Custódio, especialista
em Direito Imobiliário e Diretor Jurídico da Associação Empresas do Mercado
Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES) e membro da Comissão de direito
imobiliário da OAB-ES, explicou que o consumidor fica mais protegido. “A lei
permite que a obra seja entregue em até 180 dias após a data estipulada, caso o
construtor descumpra o prazo de entrega, o valor pago pelo cliente deve ser
devolvido integralmente, ou, se o cliente preferir manter o contrato, terá o
direito a uma remuneração de 1% do valor pago à compradora, por cada mês de
atraso”, afirma.
Em caso de dissolução do contrato por culpa
do consumidor, o advogado explicou que ele irá receber os valores pagos
reduzidos, com multa de 25% da quantia paga se o imóvel estiver pronto. Ainda
deverá pagar os impostos sobre o imóvel e mais meio por cento do valor
atualizado do contrato se ele estiver usufruindo do imóvel. “Isso em caso do
imóvel for em regime de corporação (tradicional)”, contou.
No caso do imóvel sem corporação, se estiver
submetido por regime de afetação, a multa será de até 50%, segundo o
especialista. De acordo com ele a devolução dos valores remanescentes deverá
ser em uma parcela única com o prazo de 180 dias da data do desfazimento do
contrato.
Para a compra de loteamento, o advogado
explicou que as regras dos contratos são basicamente as mesmas, com diferença
na quebra de contrato. “Na lei 6.766 foi introduzido o artigo 26 A, que pontua
que em caso de resolução contratual do adquirente, ele terá o direito de
receber os valores pagos descontado com 10% de multa, condição de corretagem e
déficit de impostos do imóvel. O pagamento dessa restituição deverá ser feito
em 12 parcelas. No caso de loteamento em andamento, o pagamento deverá ser
feito em 180 dias após conclusão, e para loteamento pronto, em 12 meses após
rescisão contratual”, explicou o especialista, que pontua que esse procedimento
não se aplica ao contrato de compra e venda de lote sobre a modalidade de
alienação fiduciária.
Para quem estiver planejando comprar um
imóvel após a validação dessa lei, o advogado dá a dica: “O comprador precisa
analisar bem as condições do negócio, antes de fechar qualquer contrato. Ele
precisa consultar um advogado para poder analisar as condições. A consulta ao
profissional é importante, pois o advogado vai poder verificar se o contrato
está de acordo com a lei, dando ao cliente, a segurança de assinar um contrato
consciente dos seus direitos e deveres. E assim, evitar problemas futuros com o
procedimento de compra e venda”, concluiu.
Por Danieleh Coutinho
Fonte eshoje.com.br
