O novo Código de Processo Civil possibilitou
celeridade nas cobranças condominiais. A Lei 13.105/15 fez alterações
importantes nas cobranças das taxas condominiais, acelerando o procedimento
judicial. Para usufruir as facilidades introduzidas pela lei, o síndico deve
estar atento às exigências legais.
Há bem pouco tempo, quando ainda vigorava o
antigo diploma processual civil, o caminho para a cobrança dos encargos
condominiais era tortuoso. As dificuldades atingiram financeiramente os demais
condôminos, pelo tempo de demora das ações judiciais e o recebimento do crédito.
No artigo 275 do CPC de 1973, previa-se o procedimento sumário para as dívidas
devidas pelo condômino. Mas a realidade do excesso de ações judiciais não
permitia que o rito fosse eficaz no recebimento célere dos créditos
condominiais. Na prática, de sumário, só restava o nome. A via judicial era
muito lenta.
Depois da propositura da ação, aguarda-se
uma audiência na tentativa de composição. Sendo infrutífera, iniciava-se o
decurso de prazo para a resposta do réu e, transcorrido já um tempo demasiado, vinha
a sentença. Da sentença proferida ainda cabia recurso ao Tribunal de Justiça, o
que postergava ainda mais o resultado final. Somente após o trânsito em
julgamento, depois de terem transcorridos alguns anos, o condomínio teria em
mãos um título executivo judicial para executar o condômino.
O tempo para a obtenção desse título
executivo foi drasticamente encurtado pelo novo CPC. O artigo 784, que elenca
os títulos executivo extrajudiciais, em seu inciso X, artigo 784, previu, como
título executivo extrajudicial, “o crédito referente às contribuições
ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva
convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente
comprovadas”.
A inclusão desse dispositivo foi de extrema
importância. Teve a força de evitar todo o processo de conhecimento. Toda a
penosa e longa luta judicial para obter o título judicial desapareceu. Agora a
dívida documentalmente comprovada, já é um título executivo.
Frisa-se, todavia, aqui, o alerta aos
gestores e síndicos dos condomínios, de que o novo CPC também protege qualquer
condômino de cobrança não regulamentada. A lei é clara: a dívida tem de ser
“documentalmente comprovada”, seja prevista na convenção de condomínio seja
aprovada em assembleia geral. Portanto, é imperioso que se faça a comprovação
documental da aprovação dos valores condominiais, rateados a cada unidade, sob
pena de ser julgada improcedente a execução.
Como o novo procedimento, a ação é bem mais
rápida. O réu é citado para pagar a dívida em três dias, sob pena de penhora de
bens, lembrando que a unidade condominial responde pelas dívidas do condômino, podendo
seu imóvel ser levado a leilão para ressarcir o condomínio.
O novo CPC realmente veio em momento
oportuno para corrigir uma injustiça, que provocava indignação dos condôminos
adimplentes. Na nova sistemática, até mesmo a interposição de embargos do
devedor não tem efeito suspensivo da execução, podendo o condomínio dar
andamento ao processo levando a penhora a tempo no registro imobiliário e
perseguindo, para eventual arrematação, o bem do devedor.
O aumento dos juros
na convenção de condomínio
O código de defesa do Consumidor estabelece
que a multa não pode ser superior a 2%. A regra também ocorre em relação às
taxas condominiais e, na prática, muitos devedores dão prioridade aos
pagamentos em que há multas mais onerosas, deixando “para depois” o compromisso
com o condomínio.
Para evitar essa distorção, alguns condomínios,
depois do Código Civil de 2002, vêm alterando a convenção para impor juros
superiores ao de 1% ao mês, chegando a 10%. O STJ já se manifestou, sustentando
a possibilidade legal de cobrança de juros de mercado, de até 9,99% ao mês, desde
que isso seja previsto na convenção de condomínio. O assunto ainda não se
encontra pacificado, mas prenuncia-se a possibilidade de o devedor do
condomínio vir a pagar juros mais elevados.
É evidente que o novo Código de Processo
Civil veio munir o síndico de ferramentas para possibilitar a cobrança mais
ágil, desde que ele se acautele de documentar corretamente tal cobrança. A
imposição de juros mais elevados na convenção, ainda que não esteja pacificada
nos tribunais, no mínimo, gera uma incerteza ao condômino inadimplente, podendo
incentivá-lo a fazer a escolha do pagamento do encargo condominial, frente a
outro débito. Certo é que, em momentos de economia tão conturbada, festeja-se
qualquer ferramenta que facilite a cobrança das taxas de condomínio.
Por Maurício Barroso
Fonte Estado de Minas
