Súmula deixa em aberto o percentual a ser restituído
em caso de desistência do comprador
Nos
dias atuais, principalmente diante da situação econômica experimentada pelo
Brasil, um dos principais problemas vividos pelo comprador de imóvel na planta
diz respeito à rescisão do compromisso de compra e venda, conhecido como
distrato.
Verificada
a grandiosa ocorrência de demandas envolvendo a compra e venda de imóvel, a
especializada 2ª seção do STJ editou a súmula 543, regulamentando como deve ser
a decisão judicial sobre a rescisão nos contratos de compra e venda de imóveis.
A propósito, veja-se:
“Súmula nº
543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda
de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em
caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. (Grifei).
A
súmula consolida aquilo que a jurisprudência do STJ já vinha decidindo,
trazendo importante discussão acerca da impossibilidade de retenção de valores
por parte das construtoras ou incorporadoras, na hipótese de rescisão
contratual por sua culpa exclusiva (atraso na entrega da obra, por exemplo).
Por
sua vez, a súmula deixa em aberto o percentual a ser restituído em caso de
desistência do comprador, ao estipular que: “...ou parcialmente, caso tenha
sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Respeitando
àqueles que pensam de forma diversa, entendemos que quando a desistência ocorre
em razão de culpa do comprador (impossibilidade de continuar com o pagamento,
por exemplo), a construtora tem o direito de reter apenas e tão somente 10%
(dez por cento) dos valores efetivamente pagos, uma vez que o imóvel poderá ser
comercializado novamente.
Aliás,
diferente não é a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:
“CIVIL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS.
PROPORCIONALIDADE. CC, ART. 924. I - A jurisprudência deste Superior Tribunal
de Justiça está hoje pacificada no sentido de que, em caso de extinção de
contrato de promessa de compra e venda, inclusive por inadimplência justificada
do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a
título de indenização da promitente vendedora com as despesas decorrentes do
próprio negócio, tendo sido estipulado, para a maioria dos casos, o
quantitativo de 10% (dez por cento) das prestações pagas como sendo o
percentual adequado para esse fim. II - E tranquilo, também, o entendimento no
sentido de que, se o contrato estipula quantia maior, cabe ao juiz, no uso do
permissivo do art. 924 do Código Civil, fazer a necessária adequação”. (STJ;
AgRg no REsp nº 244.625/SP; Relator Ministro Antônio de Pádua Ribeiro; Julgado
em 9/9/01; Grifei).
Assim,
na primeira situação, caso a culpa pela rescisão do contrato seja
exclusivamente da construtora ou incorporadora (hipóteses como atraso no prazo
de conclusão e entrega, problemas apresentados pelo imóvel, etc.), fica
estabelecida a restituição de todo o valor pago pelo comprador, de uma só vez,
com juros e correção monetária. Ainda, na hipótese de atraso na entrega da
obra, perfeitamente possível existir pedido de indenização por danos morais e
materiais, conforme análise do caso em concreto.
Na
segunda situação, caso a rescisão do contrato de compra e venda ocorra por
culpa exclusiva do comprador (hipóteses como arrependimento na compra, negativa
de financiamento pelas instituições financeiras, dificuldade no pagamento das
parcelas, etc.), a construtora ou incorporadora poderá reter parte do valor
pago para ressarcir as despesas administrativas, tais como corretagem e
assessoria “sati”, publicidade e outras. Nesse sentido, os Tribunais têm
reconhecido como abusiva a cláusula que prevê retenção maior do que 10% (dez
por cento) do valor efetivamente pago pelo comprador.
Registre-se,
por fim, que a citada súmula é aplicável apenas nos casos em que há aplicação
das normas previstas no CDC.
Por
Antonio Marcos Borges da Silva Pereira
Fonte
JusBrasil Justiça
