"DONA COISINHA" E A JUIZITE

"Dona Coisinha". Desta forma a então juíza e hoje ministra do TST Dora Maria da Costa foi chamada durante uma audiência por uma senhora simples, de origem rural, em uma Vara do Trabalho de Goiás. Ao invés de parar o trabalho e pedir que a parte mudasse o tratamento dado a ela, a hoje ministra fingiu que não ouviu e seguiu com a audiência. Tinha percebido que aquilo não se tratava de desrespeito, mas era apenas resultado da origem rude da mulher.

Ao relatar o caso para os alunos do 5º Curso de Formação Inicial da Escola Nacional da Magistratura do Trabalho, a hoje ministra do TST ressaltou que uma das qualidades que o magistrado precisa ter sensibilidade para não barrar um trabalhador ou testemunha numa sala de audiência porque ele está de chinelos, que talvez seja "o único calçado que tem".

Nesse clima informal, a experiência de situações pitorescas foi passada para os 80 alunos do curso. O ministro Antonio Carlos de Barros Levenhagen lembrou que "sentença" vem do latim "sentire". Portanto é importante e necessário que os novos juízes ouçam com atenção todas as partes envolvidas, e sejam os leitores dos sentimentos vivos dos que vêm ao juiz pedir por justiça.

O ministro Marcio Eurico Vitral lembrou que "tomei posse como juiz na segunda-feira e na terça já me colocaram numa sala de audiência, e com muitos processos acumulados para julgar".

Entre suas principais preocupações quanto aos novos juízes, ele citou a "juizite", gíria criada pelos advogados para designar magistrados que se tornam demasiadamente vaidosos de seu saber e poder, considerando-se superiores aos demais mortais.

Vitral contou uma história sobre um juiz que teria dito, ao tomar posse, que "agora vou jogar todos os livros fora, porque não preciso aprender mais nada", causando risadas na turma.

Especialmente ao se chegar a uma Vara, um lugar que se está conhecendo, é preciso ficar atento a alguns pontos, alertou o ministro Walmir Oliveira da Costa. Para começar, tratar a todos com urbanidade, e lembrar que o advogado é o principal interlocutor do juiz junto a comunidade jurídica. "Se ganharmos o respeito deles, o trabalho fica mais simples", afirmou. É fundamental também que os juízes estudem os autos do processo com cuidado, antes de entrar na sala de audiência, "pois os advogados vão testá-los", lembrou

Por último, o magistrado Walmir Oliveira da Costa recomendou que os juízes, quando possível, recebam os advogados em suas salas. Porém ressaltou que "vocês não precisam dizer nada, só ouçam", para não antecipar decisões.

Fonte: ENAMAT

VAI COMPRAR UM IMÓVEL? ENTENDA SEUS DIREITOS

Atraso na entrega, pagamento de taxas de corretagem, vagas de garagem, entre outras

A compra e venda de imóveis é tema recorrente nos tribunais brasileiros. Atraso na entrega, pagamento de taxas de corretagem, vagas de garagem, entre outras questões, têm levado compradores e vendedores à Justiça em busca de solução para seus conflitos e insatisfações.

Muitas dessas demandas já são assuntos pacificados na jurisprudência. Um dos entendimentos que já se solidificaram nos Tribunais é o que considera o Código de Defesa do Consumidor (CDC) aplicável aos contratos de compra e venda de imóveis celebrados entre construtoras, incorporadoras e empresas do ramo imobiliário em geral e um comprador que adquire o bem com a finalidade de ser seu destinatário final.

Em caso de desistência da compra de imóvel a prazo, o cidadão pode pedir a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos por não ter mais condições de suportar o pagamento das prestações acordadas. Nesse caso, o vendedor pode reter somente parte das parcelas pagas para compensar os custos operacionais da negociação até então. A Justiça já decidiu que a devolução do restante do dinheiro pago deve ser feita imediatamente, sendo considerada abusiva a restituição dos valores apenas ao final da obra, mesmo que esse prazo esteja previsto em regra contratual.

Quando o assunto é vaga de garagem, uma dúvida comum é saber se integra ou não a unidade vendida. As duas Turmas especializadas em Direito Privado do STJ, que uniformizam a questão, entendem que o anúncio do imóvel deve informar claramente possível integração, de modo que os consumidores não tenham dúvidas quanto ao tamanho real do apartamento, conforme preconiza o princípio da transparência que norteia as relações regidas pelo Código de Defesa do Consumidor. Ainda que individualizada e exclusiva, a vaga de garagem deve ser anunciada como tal de forma explícita.

Sobre o pagamento de condomínios, se o contrato de compra e venda não estiver registrado, tanto o vendedor quanto o comprador podem ser responsáveis pelas taxas que surgirem depois da posse do imóvel. A simples promessa de compra e venda não é suficiente para tirar do proprietário a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio, não estando o vendedor, portanto, livre dessa obrigação, já que se mantém como responsável pelo pagamento da dívida enquanto estiver na situação jurídica de proprietário do imóvel. O STJ decidiu a questão em recurso repetitivo em agosto deste ano e a interpretação da tese passou a orientar os tribunais de todo o país ao julgarem processos idênticos.

Indenizações - O atraso na entrega do imóvel é passível de indenização, sobretudo, por danos materiais. Além da aplicação da multa contratual, a construtora ou incorporadora deve ressarcir o comprador pela realização de outras despesas decorrentes do referido atraso como, por exemplo, o pagamento das custas de moradia do consumidor em outro local durante o período.

Quanto ao pagamento de danos morais pelo atraso na obra, muito embora, em regra, os Tribunais venham reconhecendo a ocorrência de lesão aos direitos dos consumidores, algumas decisões têm restringido essa condenação por entender que se trata de mero aborrecimento. Julgados do STJ apontam que, nesses casos, o dano moral não é presumido e sua ocorrência e valor dependem de provas de que o fato gerou sofrimento psicológico.

Corretagem - As taxas de corretagem também já foram objeto de decisão judicial e o entendimento é de que o ônus desse serviço cabe ao vendedor, e não ao comprador, salvo na hipótese de o consumidor contratar o corretor para pesquisar e intermediar a negociação.

Com base no artigo 725 do Código Civil, decisões da Justiça também determinam que o pagamento dessa taxa só deve acontecer caso o negócio seja concluído entre as partes, considerado o resultado útil e não a mera aproximação das partes para iniciar o processo de mediação da compra.

Fonte Consultor Jurídico

PENSA EM COMPRAR UM IMÓVEL? 7 DICAS PARA NEGOCIAR UM BOM DESCONTO

É momento propício para tentar abater uma boa quantia do valor pedido pelo vendedor. Aprenda a usar isso a seu favor

A compra de um imóvel é uma das decisões mais importantes na vida do brasileiro. Com o recente boom de preços, ficou mais difícil ter acesso à tão sonhada casa própria.

A boa notícia é que, em regra, os preços pedidos pelo proprietário são sempre mais altos do que os fechados no momento da venda. Isso significa que você sempre terá alguma margem para chorar um desconto. Basta saber como usar isso a seu favor.

Apesar de o preço ser um fator preponderante para a decisão da compra, ele não deve ser o único fator pesado na balança do comprador, acredita o gerente de Marketing e Vendas da Marques Construtora, Vitor Marques.

“Para identificar uma boa oportunidade na planta, o consumidor não pode olhar somente para o preço, mas também a localização, qualidade da planta, lazer e construção, além da confiabilidade da construtora. Produtos que apresentarem uma combinação coerente entre esses itens são um bom negócio”, considera.

Confira abaixo as principais dicas de especialistas do mercado imobiliário para obter o melhor desconto possível ao fechar o negócio:

1. Sempre faça uma contraproposta

A recomendação da corretora da imobiliária RE/MAX Estrelas, Elzeni Dutra, é que o potencial comprador peça de cara um desconto de no mínimo 5% do valor pedido pelo vendedor. “O proprietário já espera receber uma contraproposta”. O momento é propício para negociar, acredita a especialista. Com o volume de empreendimentos lançados, é grande o número de proprietários dispostos a abrir mão dos lucros para capitalizar seus investimentos. “Muitos estão aceitando um lucro menor que no passado”, conta Elzeni.

2. Seu poder de barganha aumenta se tiver dinheiro à vista

A forma de pagamento é um argumento poderoso na hora de pedir um desconto ao vendedor. “Quem tem condições de pagar à vista, em dinheiro, terá a melhor ferramenta de negociação com o proprietário”, afirma a corretora da RE/MAX. A especialista conta que a queda nos preços dos imóveis é mais perceptível para quem tem dinheiro para pagar à vista do que quem precisa financiar o bem. Mas quanto maior a entrada, maior o poder de negociação.

3. Não use um imóvel como pagamento. Venda e pague à vista

Quando o comprador oferece um outro imóvel como forma de pagamento do bem que pretende comprar, ele perde a oportunidade de conseguir um bom desconto, na opinião de Elzeni. “Pode ser que o imóvel deprecie e ele perca dinheiro com o negócio. O ideal é vendê-lo primeiro e usar o dinheiro para comprar o outro à vista, pedindo um desconto”, diz.

4. Descubra se o imóvel precisa de reforma

Antes de fechar a compra, peça a orientação de algum especialista do setor de construção para avaliar o imóvel a ser adquirido pra identificar futuros gastos com manutenção, e comprador pode pedir redução do preço do imóvel, pelos futuros gastos. E pra fechar por um preço menor também. Se o imóvel a ser adquirido for usado e necessite de alguma reforma pode ser pedido um desconto, por volta de 5%, se estiver ruim pode pedir um pouco mais.

5. Pesquise qual é o preço justo do imóvel

Para Marques, da Marques Construtora, somente por meio de uma ampla pesquisa o comprador saberá se vai pagar um preço justo pela habitação. “O imóvel que oferece valores acima do mercado, na grande maioria, possui alguma margem para negociação. O que já possui preços de acordo com o mercado, não permite negociar”, explica. Elzeni, da RE/MAX, sugere que o interessado pesquise os imóveis mais vendidos na região e que sejam similares ao que está buscando. “Se o preço fechado por eles foi menor que o anunciado, esse pode ser um argumento para abater o valor”, recomenda.

6. Saiba se o vendedor tem pressa para vender

Quanto maior for a urgência do proprietário para vender o imóvel, maior será sua disposição para abrir mão do preço pedido. “Neste momento do mercado, em que muitos investiram e precisam capitalizar os lucros para fazer novos investimentos, está mais fácil negociar”, diz Elzeni. Em São Paulo, por exemplo, ouve-se falar de descontos de até 20% concedidos pelo proprietário, conta a corretora.

7. Identifique falsas liquidações

Recentemente, grandes construtoras anunciaram descontos de até 30% para desovar seus estoques. Para o gerente da Marques Construtora, é importante tomar cuidado com falsas liquidações divulgadas ultimamente. “Essas ofertas têm como objetivo atrair a atenção do cliente mal informado, oferecendo descontos excepcionais, quando na verdade são nada mais que o valor de mercado”, alerta. A estratégia de aumentar para depois diminuir. Para Elzeni, como os estoques estão altos, pode ser um bom momento para conseguir um bom preço, mas é preciso avaliar o preço justo do bem.

Por Taís Laporta

Fonte iG Economia

PORTABILIDADE DE CRÉDITO: ENTENDA O QUE É E COMO FUNCIONA

As taxas de juros variam muito entre os bancos e a mesma instituição financeira pode adotar diferentes taxas por algum período. Você tem o direito de mudar o banco de seu financiamento para aproveitar essas variações, saiba como:

Muitos consumidores não sabem exatamente como funciona a portabilidade de crédito, ou seja, a possibilidade de trocar a dívida de um banco para um outro que tenha uma taxa de juros menor. Por isso, o Idec orienta como o consumidor pode conseguir economizar a partir de linhas de crédito mais atraentes.

1) Primeiro o consumidor deve consultar as taxas praticadas pelos bancos (através de consulta ao site do Banco Central ou agências) consulte a gerência e verifique se o banco aprova o seu cadastro;

2) Percebendo que outro banco possui taxa de juros inferior ao banco onde o já possui o crédito, o consumidor pode optar pela portabilidade. Para isso, precisa solicitar o saldo de suas dívidas no banco onde possui o empréstimo. O banco tem obrigação de fornecer as informações no prazo máximo de até 15 dias;

3) Com esse valor em mãos, deve solicitar ao novo banco uma simulação da portabilidade de crédito, com o detalhamento dos custos que serão incluídos na composição do novo cálculo, o CET (Custo Efetivo Total), que corresponde a soma de todas as despesas que são incluídas nas operações de crédito. Atenção! Verifique se foram incluídos novos serviços ou tarifas, as quais podem ser questionadas.

4) Compare o valor da prestação e a taxa de juros para o mesmo período. Lembre-se que se aumentar o número de parcelas, a prestação pode ficar menor, mas a dívida será maior, pois o saldo permanecerá mais tempo exposto à taxa de juros, podendo eliminar o benefício da redução da taxa de juros;

5) Antes de finalizar a portabilidade, certifique-se que a operação de fato será benéfica, consulte o banco que possui a dívida e questione a possibilidade do banco reduzir a taxa de juros, argumentando o tempo de relacionamento e serviços que utiliza e, se não houver negociação, procure outro banco. A quitação de sua dívida com o banco do qual pretende transferir sua dívida deve ser feita pelo banco para onde você a está levando, e não por você.

Vale ressaltar ainda que o banco que oferece a taxa de juros menor pode negar a portabilidade de crédito, mas nesse caso os motivos da recusa devem ser informados por escrito conforme prevê o CDC (Código de Defesa do Consumidor). No entanto, o banco que possui o crédito antes da portabilidade não pode negar as informações, não podendo criar dificuldades para que o consumidor tenha acesso ao seu saldo devedor. Não pode, por exemplo, demorar mais do que 15 dias para entregar informações solicitadas e não pode negar a quitação quando solicitada pelo banco que assumirá o crédito.

O Idec ainda aconselha: a portabilidade de crédito é uma boa opção não somente para os consumidores. É também um instrumento de estímulo à concorrência entre as instituições financeiras na busca por oportunidades de atrair bons pagadores, oferecer taxas de juros menores para aumentar a carteira de clientes, oferecer qualidade no atendimento e oferta de crédito mais responsável para reduzir a inadimplência e os juros no país.

Quais dívidas podem ser transferidas para outra instituição?

O consumidor pode fazer a portabilidade das linhas de crédito para pessoa física (cartão de crédito, cheque especial, financiamento de veículo, crédito imobiliário, crédito pessoal e crédito consignado).

 O consumidor tem o direito de escolher livremente para qual instituição realizará a portabilidade. Se encontrar qualquer dificuldade para portar seu crédito, o cliente deve buscar o auxílio do Banco Central pelo telefone 0800 979-2345, carta ou fax.

O que pode ser cobrado?

Somente os juros pelo valor do saldo das contas podem ser cobrados na nova operação de crédito. A portabilidade de crédito não prevê a cobrança de tarifas e é proibida a venda casada de serviços, ou seja, condicionar a oferta da portabilidade a contratação de seguros, títulos de capitalização, abertura de conta, adesão a pacote de tarifas específicos, tarifa de transferência TED, tarifa de emissão de boleto entre outros serviços.

Conforme o tipo de crédito a ser transferido a outra instituição (financiamento de bens, como veículos, por exemplo), não aceite a imposição de ter de abrir conta corrente no novo banco credor. No entanto, isso pode ser necessário para créditos em que há depósito direto em conta corrente.

Não pode ser cobrado sobre o crédito passado o IOF (Imposto sobre Operações Financeiras), isto é, o imposto que incide sobre todas as operações de crédito ao consumidor.   

Já na portabilidade de crédito imobiliário existem custos adicionais que podem ser cobrados, como as despesas com cartório de registro de imóveis, por exemplo. Ao fazer a portabilidade do crédito imobiliário, o contrato do financiamento precisará ser alterado transferindo a dívida para o banco que terá a guarda da hipoteca no caso de inadimplência. A certidão de registro do imóvel também será necessária, pois a portabilidade não é uma quitação e sim uma transferência de dívida e, por essa razão, não deve ser quitado o contrato pelo primeiro banco e feito novo pelo banco que assumir o crédito. O contrato é mantido.

Porém, fique atento aos custos com a documentação no cartório e a vistoria do imóvel: isso pode tornar a operação desvantajosa.

Outras dicas

- Se o banco do qual pretende sair lhe impuser sanções, como a retirada de benefícios ou produtos como cheque especial e cartão de crédito, denuncie e não aceite a prática, que é abusiva, pois equivale à uma venda casada “às avessas”, pois condicionam um produto ou serviço em função de outro;

- Se o banco para onde vai portar seu crédito exigir de você o ingresso ao cadastro positivo, reconsidere a proposta, lembre-se que a adesão é voluntária e se aderir os seus dados estarão disponíveis para consulta por todas as instituições financeiras e estabelecimentos comerciais;

- Se não estiver seguro dos cálculos, certifique-se sobre a operação com um especialista, parente que tenha algum conhecimento sobre cálculos ou mesmo o Procon. Os bancos podem propor venda de outros serviços e tarifas não autorizadas, sem conhecimento do consumidor, o que pode encarecer o crédito e põe a perder a vantagem da taxa de juros menor.

Fonte Idec

CONHEÇA ALGUMAS DICAS PARA A ESCOLHA DE PACOTES TURÍSTICOS E EXCURSÕES

Veja algumas dicas para escolher uma agência de turismo e curtir as férias sem dor de cabeça

Em período de férias, cresce a procura por pacotes turísticos para diversos destinos, pelo Brasil ou exterior. O Idec preparou algumas dicas úteis para quem procura descansar sem descuidar de seus direitos. Confira:

- Escolha uma agência de turismo registrada na Embratur (Instituto Brasileiro de Turismo), órgão do Ministério do Turismo.

- Dê preferência a uma agência que já tenha sido utilizada e aprovada por amigos ou familiares.

- Pesquise na internet, no Procon e na Embratur se há denúncias, queixas ou outros problemas envolvendo a agência de viagens com a qual você pretende contratar.

- Guarde todo o material promocional da agência, pois, segundo o Código de Defesa do Consumidor, toda oferta deve ser cumprida.

- Verifique se, durante a viagem, serão oferecidas opções de passeio ou serviços pelos quais você terá que fazer um pagamento extra.

- Prefira os pacotes cujos voos e/ou percursos em ônibus sejam feitos por empresas de transporte tradicionais.

- Peça à agência, com alguns dias de antecedência, o voucher (documento de confirmação de reserva do hotel), as passagens com o assento marcado e o roteiro da viagem.

- Se desconfiar de alguma informação sobre um pacote já comprado, ligue para a companhia de transporte que vai usar e para o hotel onde vai ficar, confirme se as reservas foram feitas e pagas. Deixe seu número de telefone ou e-mail para que possa ser localizado em caso de algum problema. 

- Examine cuidadosamente o contrato firmado com a agência de turismo, fazendo constar por escrito tudo o que for combinado com o vendedor sobre o pacote.

- Caso haja algum problema no decorrer da prestação do serviço, a agência de turismo é responsável, mesmo que a culpa seja de outro prestador que integra o pacote turístico, como hotéis e empresas de transporte aéreo.

Fonte Idec

ENTENDA SEUS DIREITOS NA COMPRA DE UM NOVO IMÓVEL

Atraso na entrega, pagamento de taxas de corretagem, vagas de garagem, entre outras questões, têm levado compradores e vendedores à Justiça em busca de solução para seus conflitos e insatisfações.

A compra e venda de imóveis é tema recorrente nos tribunais brasileiros. Atraso na entrega, pagamento de taxas de corretagem, vagas de garagem, entre outras questões, têm levado compradores e vendedores à Justiça em busca de solução para seus conflitos e insatisfações.

Muitas dessas demandas já são assuntos pacificados na jurisprudência. Um dos entendimentos que já se solidificaram nos Tribunais é o que considera o Código de Defesa do Consumidor(CDC) aplicável aos contratos de compra e venda de imóveis celebrados entre construtoras, incorporadoras e empresas do ramo imobiliário em geral e um comprador que adquire o bem com a finalidade de ser seu destinatário final.

Em caso de desistência da compra de imóvel a prazo, o cidadão pode pedir a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos por não ter mais condições de suportar o pagamento das prestações acordadas. Nesse caso, o vendedor pode reter somente parte das parcelas pagas para compensar os custos operacionais da negociação até então. A Justiça já decidiu que a devolução do restante do dinheiro pago deve ser feita imediatamente, sendo considerada abusiva a restituição dos valores apenas ao final da obra, mesmo que esse prazo esteja previsto em regra contratual.

Quando o assunto é vaga de garagem, uma dúvida comum é saber se integra ou não a unidade vendida. As duas Turmas especializadas em Direito Privado do STJ, que uniformizam a questão, entendem que o anúncio do imóvel deve informar claramente possível integração, de modo que os consumidores não tenham dúvidas quanto ao tamanho real do apartamento, conforme preconiza o princípio da transparência que norteia as relações regidas pelo Código de Defesa do Consumidor. Ainda que individualizada e exclusiva, a vaga de garagem deve ser anunciada como tal de forma explícita.

Sobre o pagamento de condomínios, se o contrato de compra e venda não estiver registrado, tanto o vendedor quanto o comprador podem ser responsáveis pelas taxas que surgirem depois da posse do imóvel. A simples promessa de compra e venda não é suficiente para tirar do proprietário a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio, não estando o vendedor, portanto, livre dessa obrigação, já que se mantém como responsável pelo pagamento da dívida enquanto estiver na situação jurídica de proprietário do imóvel. O STJ decidiu a questão em recurso repetitivo em agosto deste ano e a interpretação da tese passou a orientar os tribunais de todo o país ao julgarem processos idênticos.

Indenizações

O atraso na entrega do imóvel é passível de indenização, sobretudo, por danos materiais. Além da aplicação da multa contratual, a construtora ou incorporadora deve ressarcir o comprador pela realização de outras despesas decorrentes do referido atraso como, por exemplo, o pagamento das custas de moradia do consumidor em outro local durante o período.

Quanto ao pagamento de danos morais pelo atraso na obra, muito embora, em regra, os Tribunais venham reconhecendo a ocorrência de lesão aos direitos dos consumidores, algumas decisões têm restringido essa condenação por entender que se trata de mero aborrecimento. Julgados do STJ apontam que, nesses casos, o dano moral não é presumido e sua ocorrência e valor dependem de provas de que o fato gerou sofrimento psicológico.

Corretagem

As taxas de corretagem também já foram objeto de decisão judicial e o entendimento é de que o ônus desse serviço cabe ao vendedor, e não ao comprador, salvo na hipótese de o consumidor contratar o corretor para pesquisar e intermediar a negociação.

Com base no artigo 725 do Código Civil, decisões da Justiça também determinam que o pagamento dessa taxa só deve acontecer caso o negócio seja concluído entre as partes, considerado o resultado útil e não a mera aproximação das partes para iniciar o processo de mediação da compra.

Fonte Conjur

CONHEÇA SEUS DIREITOS NA COMPRA OU VENDA DE IMÓVEL

A compra e venda de imóveis é tema recorrente nos tribunais brasileiros. Atraso na entrega, pagamento de taxas de corretagem, vagas de garagem, entre outras questões, têm levado compradores e vendedores à Justiça em busca de solução para seus conflitos e insatisfações.

Muitas dessas demandas já são assuntos pacificados na jurisprudência. Um dos entendimentos que já se solidificaram nos Tribunais é o que considera o Código de Defesa do Consumidor (CDC) aplicável aos contratos de compra e venda de imóveis celebrados entre construtoras, incorporadoras e empresas do ramo imobiliário em geral e um comprador que adquire o bem com a finalidade de ser seu destinatário final.

Em caso de desistência da compra de imóvel a prazo, o cidadão pode pedir a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos por não ter mais condições de suportar o pagamento das prestações acordadas. Nesse caso, o vendedor pode reter somente parte das parcelas pagas para compensar os custos operacionais da negociação até então. A Justiça já decidiu que a devolução do restante do dinheiro pago deve ser feita imediatamente, sendo considerada abusiva a restituição dos valores apenas ao final da obra, mesmo que esse prazo esteja previsto em regra contratual.

Quando o assunto é vaga de garagem, uma dúvida comum é saber se integra ou não a unidade vendida. As duas Turmas especializadas em Direito Privado do STJ, que uniformizam a questão, entendem que o anúncio do imóvel deve informar claramente possível integração, de modo que os consumidores não tenham dúvidas quanto ao tamanho real do apartamento, conforme preconiza o princípio da transparência que norteia as relações regidas pelo Código de Defesa do Consumidor. Ainda que individualizada e exclusiva, a vaga de garagem deve ser anunciada como tal de forma explícita.

Sobre o pagamento de condomínios, se o contrato de compra e venda não estiver registrado, tanto o vendedor quanto o comprador podem ser responsáveis pelas taxas que surgirem depois da posse do imóvel. A simples promessa de compra e venda não é suficiente para tirar do proprietário a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio, não estando o vendedor, portanto, livre dessa obrigação, já que se mantém como responsável pelo pagamento da dívida enquanto estiver na situação jurídica de proprietário do imóvel. O STJ decidiu a questão em recurso repetitivo em agosto deste ano e a interpretação da tese passou a orientar os tribunais de todo o país ao julgarem processos idênticos.

Indenizações 
O atraso na entrega do imóvel é passível de indenização, sobretudo, por danos materiais. Além da aplicação da multa contratual, a construtora ou incorporadora deve ressarcir o comprador pela realização de outras despesas decorrentes do referido atraso como, por exemplo, o pagamento das custas de moradia do consumidor em outro local durante o período.

Quanto ao pagamento de danos morais pelo atraso na obra, muito embora, em regra, os Tribunais venham reconhecendo a ocorrência de lesão aos direitos dos consumidores, algumas decisões têm restringido essa condenação por entender que se trata de mero aborrecimento. Julgados do STJ apontam que, nesses casos, o dano moral não é presumido e sua ocorrência e valor dependem de provas de que o fato gerou sofrimento psicológico.

Corretagem 
As taxas de corretagem também já foram objeto de decisão judicial e o entendimento é de que o ônus desse serviço cabe ao vendedor, e não ao comprador, salvo na hipótese de o consumidor contratar o corretor para pesquisar e intermediar a negociação.

Com base no artigo 725 do Código Civil, decisões da Justiça também determinam que o pagamento dessa taxa só deve acontecer caso o negócio seja concluído entre as partes, considerado o resultado útil e não a mera aproximação das partes para iniciar o processo de mediação da compra.

Fonte Âmbito Jurídico

ACESSO UNIVERSAL - UNIVERSIDADE NÃO PODE NEGAR MATRÍCULA POR FALTA DE DOCUMENTO

Condicionar a matrícula no ensino superior à apresentação de documentos que ainda estão sendo analisados pela Secretaria de Educação é cerceamento de direito, pois inviabiliza o acesso ao terceiro grau, garantido pelo artigo 208, inciso I, da Constituição Federal. O entendimento foi aplicado pela 5ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região (RJ e ES) para obrigar uma instituição de ensino superior a aceitar a inscrição de um estudante que completou o ensino médio no exterior.

A universidade se negou a matricular o estudante porque ele não apresentou o comprovante de conclusão do ensino médio. Na peça, o autor da ação argumenta que a exigência feriu seu direito de ingressar na faculdade. Disse que, mesmo sem ter o certificado no momento, todas as condições para cursar o 3º grau foram preenchidas.

Como o estudante terminou o ensino médio no exterior, sua documentação ainda estava sendo analisada pelas autoridades educacionais brasileiras. Essa demora fez com que, no momento da matrícula, o autor da ação, mesmo tendo prestado o Exame Nacional do Ensino Médio (Enem) e obtido nota que concede a ele acesso a universidade, a certificação não estava pronta.

O relator do caso 5ª Turma, desembargador Marcello Granado, explicou que é possível a postergar a apresentação do documento, conforme delimita jurisprudência do TRF-2. “Evitando, assim, prejuízo irreparável ao estudante, que demonstrou conhecimento para ser aprovado em exame vestibular (Enem), como ocorreu no caso vertente”, disse.

“Condicionar a matrícula à apresentação de documentos que ainda estão sob análise da Secretaria Estadual de Educação, representa inviabilizar seu acesso ao ensino superior – garantido no artigo 208, I, da Constituição da República –, ainda mais tendo o autor apresentado os documentos hábeis e equivalentes a comprovar a conclusão do ensino médio cursado no exterior, inclusive, demonstrando ter adotado as providências necessárias para a validação perante o governo brasileiro”, concluiu o relator.

Com informações da Assessoria de Imprensa do TRF-2.

Processo 0140601-96.2014.4.02.5101

Fonte Consultor Jurídico

NEUROLOGISTAS EXPLICAM PRÓS E CONTRAS DA LEITURA DINÂMICA

"Fiz curso de leitura dinâmica e li 'Guerra e Paz' em 20 minutos. É sobre a Rússia."Descontando certo exagero da frase acima, atribuída ao cineasta Woody Allen, os professores de leitura dinâmica afirmam que, com treinamento, é possível ler de cinco a oito vezes mais rápido, sem prejuízo à compreensão e até com melhor assimilação do conteúdo.

Um leitor comum lê, em média, 150 palavras por minuto e compreende 60%. O leitor dinâmico de nível avançado consegue ler, em média, 800 palavras por minuto, assimilando 90% do texto, afirmam os adeptos da técnica.

O webdesigner Janilson Mendes, 26, procurou um curso há quatro anos para melhorar o rendimento na faculdade de engenharia elétrica.

Hoje, com a velocidade de 800 a 900 palavras por minuto, Janilson tomou gosto pela coisa: costuma ler uma obra diferente por semana. Antes, demorava quase um mês para terminar um livro.

O bacharel em filosofia Alcides Schotten, professor de leitura dinâmica há 26 anos, diz que o aumento da velocidade é consequência de uma mudança na forma de ler.

Na escola, aprendemos a ler pronunciando as palavras mentalmente, sílaba por sílaba. Mas a mente consegue captar o significado de uma palavra muito mais rápido do que o tempo necessário para pronunciá-la.

A principal técnica de leitura dinâmica ensina o leitor a parar de pronunciar enquanto lê. Assim, a palavra passa a ser reconhecida por sua forma, como se fosse um desenho, e seu conteúdo é assimilado diretamente.

"A mudança da leitura silábica para a dinâmica é não prestar atenção nas sílabas nem nas palavras isoladamente, mas enxergar as palavras na frase", diz Schotten.

Outra técnica é o aumento do foco do campo visual: enxergar mais de uma palavra ao mesmo tempo, para assimilar o conteúdo de blocos de palavras.

Uma terceira técnica é reduzir a quantidade de pontos de fixação, ou paradas, em cada linha de texto. Durante a leitura, os olhos fazem várias paradas, tão rápidas que é quase impossível perceber. Quanto mais elas ocorrem, mais tempo se leva para terminar o texto.

ACIMA DA MÉDIA

Schotten diz que a velocidade varia conforme o grau de afinidade do leitor com o tema, mas sempre será muito acima da média de 150 palavras por minuto.

E a compreensão, como pode aumentar com uma leitura mais rápida?

"Quando se lê devagar, como a mente é muito ágil, ela se dispersa. Quando se começa a ler dinamicamente, o leitor recebe muito mais informações em um espaço menor de tempo, a mente está ocupada, tem menos tempo para se distrair", diz Schotten.

ATÉ CERTO PONTO

Neurocientistas concordam que é possível ler mais rápido e compreender, até certo ponto, o conteúdo do texto, mas discordam sobre o aumento da capacidade de compreensão.

A neurologista do Hospital das Clínicas de São Paulo Valéria Santoro Bahia diz que o método pode ser útil em alguns casos, mas alerta para o fato de que o leitor tem apenas uma visão geral do assunto e provavelmente não vai conseguir memorizar tão bem. Para ela, aplicar a técnica como método de estudo é um erro.

"O conhecimento fica falho. Para quem está estudando ou aprimorando a profissão, é um método que não deveria ser usado."

Para a neurocientista Aniela França, da UFRJ (Universidade Federal do Rio de Janeiro), a vocalização mental que a técnica tenta eliminar é o que ajuda a aumentar a concentração e a entender melhor o conteúdo. "A voz mental é usada até para organizar as ideias no pensamento."

Por Patrícia Britto

Fonte Folha.com

SEM REGISTRO DE CONTRATO, VENDEDOR E COMPRADOR DE IMÓVEL RESPONDEM POR TAXAS

Caso o contrato de promessa de compra e venda não seja registrado em cartório, tanto o vendedor quanto o comprador podem responder pela dívida de taxas de condomínio posteriores à posse do imóvel pelo último. Este foi o entendimento firmado pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça.

No julgamento, os ministros adequaram a interpretação de tese firmada pela 2ª Seção em Recurso Repetitivo (REsp 1.345.331), segundo a qual a imissão na posse estabelece a responsabilidade do promitente comprador pelas despesas condominiais surgidas após esse momento. O tema foi cadastrado no sistema dos repetitivos sob o número 886.

Para a 3ª Turma, há legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e do promitente comprador para a ação de cobrança dos débitos condominiais posteriores à imissão na posse.

PenhoraO relator do recurso mais recente, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, observou que no outro caso julgado não se desconstituiu a penhora sobre o imóvel, que ainda constava como propriedade do promitente vendedor. Isso poderia aparentar uma contradição, já que a conclusão foi pela responsabilidade do comprador.

Para o ministro, essa suposta contradição é resolvida à luz da teoria da dualidade da obrigação. “O promitente comprador não é titular do direito real de propriedade, tendo apenas direito real de aquisição caso registrado o contrato de promessa de compra e venda”, afirmou. Dessa forma, acrescentou, o condomínio ficaria impossibilitado de penhorar o imóvel, e restariam à execução apenas os bens pessoais do promitente comprador, se existissem.

Sanseverino entende que esse resultado não está de acordo com a natureza e a finalidade da obrigação propter rem — aquela que recai sobre a pessoa por causa da titularidade do direito real em relação ao bem. Sanseverino afirmou que a simples promessa de compra e venda não é suficiente para extinguir a responsabilidade do proprietário pelo pagamento das despesas de condomínio, pois a fonte da obrigação propter rem é a situação jurídica de direito real, não a manifestação de vontade.

Caso se desconstituísse a penhora sobre o imóvel, a finalidade do instituto (propter rem), que é a conservação do objeto, seria comprometida, pois o condomínio passaria a “depender da incerta possibilidade de encontrar bens penhoráveis no patrimônio do promitente comprador”, alertou Sanseverino. O ministro também salientou que a penhora do imóvel tem o efeito psicológico de desestimular a inadimplência.

DualidadeAplicando a teoria da dualidade da obrigação, o relator ressaltou que o débito deve ser imputado a quem se beneficia dos serviços prestados pelo condomínio — no caso, o promitente comprador. Porém, o vendedor não se desvincula da obrigação, mantendo-se na condição de responsável pelo pagamento da dívida enquanto mantiver a situação jurídica de proprietário do imóvel.

“Essa separação entre débito e responsabilidade permite uma solução mais adequada para a controvérsia, preservando-se a essência da obrigação propter rem”, assinalou o ministro.

Além disso, Sanseverino advertiu que “entre o risco de o condômino inadimplente perder o imóvel e o risco de a comunidade de condôminos ter de arcar com as despesas da unidade inadimplente, deve-se privilegiar o interesse coletivo dessa comunidade em detrimento do interesse individual do condômino inadimplente”.

Fonte Conjur

PLANO DE NEGÓCIOS É INDISPENSÁVEL PARA NOVA BANCA

Muitos empreendedores pensam que um plano de negócios é instrumento projetado apenas para levantar capital de investimento para um novo negócio — papel destinado a uma instituição financeira ou a um grupo de investimentos interessado em retornos compensadores. Na verdade, porém, um plano de negócios pode servir como um mapa para qualquer empreendedor que vai percorrer caminhos ainda desconhecidos. E sua função principal é definir onde esse empreendedor quer chegar e o que ele deve fazer para chegar lá.

Para o advogado que vai abrir — ou revitalizar — o escritório, um plano de negócios pode ser simples. Ele deve servir de roteiro em um percurso que vai levá-lo a atingir uma meta. O consultor de marketing para bancas Trey Ryder apresenta, de uma forma bem simples, elementos que podem alavancar o empreendimento de qualquer advogado que esteja disposto.

Eis suas recomendações:

1 – Identifique os serviços jurídicos que quer prestar e o nicho que quer ocupar no mercado. A área de especialização (ou nicho) deve se tornar um atributo ao nome do escritório, com o tempo. Por exemplo: "quando alguém pensa em fulano, pensa em patentes" e vice-versa.

2 – Identifique os clientes para os quais se quer prestar serviços jurídicos. É primordial definir como chegar até eles, por:

a) Demografia — defina as características de seus futuros clientes pelo que eles são (profissão, idade, estado civil, situação familiar, sexo, posição social) e o que eles têm (tipo de educação, renda, carro, casa, empresa etc);

b) Psicografia — no sentido de estudo do comportamento dos consumidores do ponto de vista do estilo de vida (atividades, opiniões, interesses, hobbies etc). Qualquer coisa que conecte o advogado ao público que se quer atingir; e,

c) Geografia — é a identificação de clientes pela área em que vivem e trabalham. Ou da área em que se quer localizar clientes prospectivos.

3 – Identifique o que se pode acrescentar a seus serviços, de forma que os clientes continuem a optar consistentemente por seus serviços jurídicos. Pergunte-se como prestar serviços de forma mais eficiente, eficaz, completa ou mais rápida, de maneira que o cliente corra menos riscos e tenha mais ganhos.

Agregar valor ao serviço pode ser uma coisa bem simples. Imagine que você é um advogado em São Paulo, está com o dia cheio no trabalho e ainda precisa levar o carro à oficina mecânica, gastando uma hora, e apanhá-lo, em período idêntico. Ao telefone, você explica seu problema ao gerente da oficina. Ele diz: "Sem problemas. Eu mando alguém buscar o carro". O custo é infinitamente menor do que seu provável faturamento nessas duas horas. E a oficina agregou valor a seu serviço de consertar carros.

4 – Identifique pontos em que você e seus serviços jurídicos se diferenciam dos concorrentes. As diferenças positivas são suas vantagens competitivas. E, é claro, as diferenças negativas são suas desvantagens competitivas. Ambas devem ser identificadas para você saber, claramente, quais são seus pontos fortes e fracos. E fazer planos para fortalecer os fracos.

Vantagens competitivas podem incluir pontos como:

a) sua formação profissional, seus conhecimentos da área e sua experiência;

b) como você atende as necessidades de seus clientes; e

c) o ambiente físico no qual serve seus clientes.

Preços mais baixos não constituem, necessariamente, um ponto forte. Pode até ser um ponto fraco. Via de regra, quanto maiores forem seus conhecimentos, qualificações e experiência, maiores devem ser seus honorários, resguardada a capacidade do cliente de pagar. Preços baixos podem cheirar mal.

Suas vantagens competitivas devem ser declaradas em todas as oportunidades, em que suas mensagens de marketing são cabíveis, como em seu website, material distribuído em seminários e outros eventos e em entrevistas.

5 – Aprenda a estabelecer sua credibilidade e interagir com seus clientes prospectivos, sem tentar "vender" seus serviços. Isto é, aproveite a oportunidade para falar sobre os problemas do cliente. Ele está mais exigente e quer confiar em suas qualificações, quer atenção pessoal e mais valor para o dinheiro gasto.

Quando se encontrar com um cliente prospectivo, use o tempo para:

1) descobrir problemas que ele deseja resolver, objetivos que quer atingir;

2) ouvir com atenção, para formar uma boa ideia do que ele considera realmente importante;

3) oferecer informações sobre o problema do cliente e explicar possíveis soluções;

4) informar-lhe sobre seus conhecimentos e qualificações;

5) contar como ajudou outro cliente em situação similar; e

6) afirmar ao cliente que a decisão é dele, sem fazer pressões.

6 – Colete informações sobre clientes prospectivos e mantenha, no computador, uma lista completa para malas diretas. Sua lista de mala direta é o ativo mais importante de seu empreendimento. Se sua lista tem 20 nomes ou 2 mil nomes, ela representa a mesma coisa: é em torno dela que você vai desenvolver uma firma bem-sucedida.

Sua mala direta deve incluir:

1) clientes atuais e do passado;

2) clientes prospectivos;

3) fontes de referência;

4) jornalistas e editores ou, melhor ainda, assessorias de imprensa especializadas na área jurídica — a especialização da assessoria de imprensa é tão importante quanto a sua, na busca de resultados.

7 – Certifique-se de que seus clientes e clientes prospectivos possam ter acesso, facilmente, a você, quando precisarem. Esse é um ponto crítico. Se clientes prospectivos tiverem dificuldades para entrar em contato com você, provavelmente vão procurar um advogado com quem conseguem falar.

Defina um esquema para receber telefonemas de clientes ou, se impossível, receber recados e retornar a ligação, com a secretária ou quem quer que seja. Há advogados que usam serviços de empresas de atendimento telefônico, mas às vezes há um acúmulo de chamadas e a sua pode não ser atendida.

Dê o seu número para ligações diretas, quando necessário. Instrua seus clientes a deixar mensagem, enviar e-mails ou usar o Skype, caso não consigam entrar em contato. Pelo menos para lhe pedir que entre em contato. Cheque seus e-mails frequentemente. Se for necessário, use um pager.

Sempre retorne as chamadas. Não crie uma situação em que um cliente, supostamente de pouca importância para a firma, informe outro cliente, supostamente de muita importância para a firma, que você nunca atende chamadas e nunca retorna ligações.

8 – Estruture suas informações e recomendações como uma mensagem educacional única. Coloque um título que atraia os clientes prospectivos que quer atingir e que os leve a perceber que seu material pode ajudá-los a resolver problemas ou concretizar objetivos.

Os americanos gostam de títulos que indicam um texto didático, do tipo passo a passo. Por exemplo: "Cinco passos para obter um acordo de indenização justa por lesão corporal em acidentes"; "Nove maneiras de reduzir as dores e as despesas do divórcio"; "Seis maneiras de reduzir a exposição à responsabilidade e cortar custos de seguros". Enfim, um texto de dicas.

Em uma folha de carta (ou em um folheto), relacione suas sugestões em português simples e claro. Muitas vezes, depois de ler seu texto, clientes prospectivos podem contratá-lo, porque confiam em você e acreditam que você pode obter o resultado que desejam.

Para aumentar o poder de persuasão divida seu material em pelo menos dois textos. Faça um texto de abertura, com os elementos principais de sua mensagem. Depois apresente uma lista de dicas, segredos, erros a serem evitados, mitos ou qualquer outra coisa. Títulos a la americana: "O fisco odeia essas informações" ou "O que o fisco não gostaria que você soubesse". Pode não ser recomendável para brasileiros, mas é curioso.

Para ser eficaz, sua mensagem "educacional" deve:

1) identificar e explicar um problema (comum) dos clientes;

2) prove que o problema existe;

3) mostre a solução;

4) prove que a solução funciona;

5) inclua-se na proposta de solução, para que o cliente contrate você e não outro.

9 – Eduque seu público-alvo com informações e recomendações por escrito. Escreva sua mensagem de uma forma que possa enviar a qualquer um que telefone para seu escritório. Sugira, em sua primeira mensagem, que o cliente (prospectivo) solicite cópia de um material mais completo, que lhe será enviado gratuitamente. Oriente quem for atender o telefonema para pegar nomes completos, telefones, endereços e, possivelmente, endereços de e-mail.

Os americanos recomendam — nem todos os brasileiros concordam com isso — que mensagens longas são melhores, porque retêm a atenção do cliente prospectivo por mais tempo. Para os americanos, quanto mais informações você fornecer, maior é a possibilidade de os clientes o contratarem. Eles admitem que nem todos vão ler tudo que você mandar. Mas muitos clientes vão ler, se o seu material for bem escrito e relevante, no que se refere a problemas que possam ter.

10 – Eduque seu público-alvo através de artigos, reportagens nos jornais e entrevistas em emissoras de rádio ou TV. Você pode ter de recorrer a um serviço de assessoria de imprensa especializado para conseguir isso, mas o retorno é valioso, porque geram contatos. Quando você aparece na mídia, você estabelece um alto nível de credibilidade. Melhor, você se tornar uma "autoridade" no assunto. Ao ser contatado, ofereça ao cliente seu material, convide-o para assistir uma palestra que vai fazer, pegue seus dados para retribuir a gentileza da chamada, quando for apropriado.

11 – Eduque seus clientes prospectivos através de palestras gratuitas e mesas redondas em associações, entidades, clubes ou onde for possível, em que você vai fornecer instruções sobre seus problemas comuns e possíveis soluções. Palestras economizam tempo, porque você fala com muitos clientes prospectivos de uma vez.

Palestras, mesas redondas e seminários aumentam sua credibilidade. Os prováveis clientes se sentem mais à vontade, porque não serão pressionados a fechar um negócio e fazem perguntas, que o ajudam a identificar seus problemas e recomendar soluções. Sugira que informem seus dados para receber seu material e para comunicações. Esteja preparado para receber pedidos de reunião.

12 – Eduque seu público-alvo através de mala direta. Envie seu material e convide os clientes prospectivos para uma palestra gratuita. Em todos os casos, confira as regras do Código de Ética para não infringi-las, mesmo que involuntariamente.

13 – Envie a seus clientes e aos clientes prospectivos um boletim (ou newsletter). Inclua suas fontes de referência na lista de recipientes do boletim. O boletim serve para manter o fluxo de informações e de contatos. Ele agrega valor aos serviços jurídicos que você presta em sua comunidade. E funciona como uma ferramenta tangível para gerar referências.

Seu boletim pode ser curto. Uma página, por exemplo. Pode ser mandado pelo correio, se impresso, ou por e-mail, em formato PDF. A frequência depende de sua capacidade de produção. Pode ser quinzenal, mensal ou trimestral. Mensal é provavelmente a melhor opção.

14 – Há advogados que educam seu público-alvo através de fitas cassetes. Basta gravar uma palestra ou ditar um texto no gravador e fazer cópias das fitas. Muitas pessoas gostam de ouvir fitas cassetes instrucionais quando estão dirigindo.

15 – Eduque seu público-alvo através de seu website e de blogs. Todas as informações postadas na Internet permanecem acessíveis 24 horas por dia. O conteúdo, além das informações de praxe sobre o escritório, sobre a prática, sobre o nicho, deve conter recomendações, dicas e notícias ou notas sobre nova legislação, sobre decisões judiciais etc.

Se usar os diferentes métodos de comunicação, em vez de um só, a probabilidade de atrair novos clientes é bem maior. Eles ajudam a fixar sua mensagem na cabeça dos clientes, aumentar sua credibilidade, construir uma imagem de uma autoridade no assunto, gerar contatos e fortalecer a lealdade de antigos clientes.

Por João Ozorio de Melo

Fonte Consultor Jurídico

SISTEMA DE JUSTIÇA ESTIMULA CONDÔMINO A NÃO PAGAR SUAS PRESTAÇÕES

Os condomínios tornam-se, cada vez mais, o local de moradia dos brasileiros. Os mais ricos, em sofisticados condomínios horizontais ou em edifícios cercados por áreas verdes e locais para a prática de esportes. A classe média segue em trilha parecida, evidentemente com menos acesso às comodidades idealizadas pelos estudiosos do bem estar. As classes de menor poder aquisitivo moram em grandes conjuntos financiados pelos programas sociais, horizontais ou verticais.

Nesta realidade do século XXI, milhões de brasileiros dividem suas despesas comuns em conglomerados urbanos que vão desde um pequeno edifício de três andares, sem garagem, construído na metade do século passado, até verdadeiras cidades, cercadas por altos muros, com ruas, comércio, escolas e clubes.

Para regular as relações entre estes moradores, que podem ser meia dúzia ou mais de dez mil pessoas, editou-se a Lei 4.591, em 1964, alterada pelo Código Civil de 2002, artigos 1.331 a 1.358.

No artigo 1.336, inciso I, está disposto que é obrigação do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. Sucede que nem todos os condôminos estão dispostos a pagar a sua parte e isto faz com que todos os outros tenham que aumentar sua cota.

Assim, o número de inadimplentes vem crescendo seguidamente, ficando por conta dos bons pagadores pagar a sua parte e a do devedor, incluindo no pacote a energia e água das áreas comuns, manutenção de elevadores, funcionários, manutenção dos jardins, material de limpeza, eventualmente o pagamento do sindico e de administrador e despesas extraordinárias, como lâmpadas queimadas, pintura e outras. Não é pouca coisa.

Os que não pagam podem ser divididos em duas categorias: a) os que enfrentam, ocasionalmente, dificuldades financeiras; b) os que não gostam de quitar dívidas em geral.

Os primeiros são aqueles a quem o destino reservou más surpresas. Doença pessoal ou na família, perda do emprego, insucesso profissional, separação judicial com despesas extraordinárias, enfim, alguma armadilha da vida a que nós todos estamos sujeitos. Estes devedores não são um problema. Fazem acordos, parcelam o débito, quitam aos poucos as dívidas condominiais.

O problema está nos que ocupam a segunda categoria, ou seja, os que não pagam porque preferem gastar seu dinheiro de outra forma, porque não concordam com algo decidido pela maioria em assembleia ou porque, simplesmente, não têm qualquer preocupação de ordem ética.

Estes acabam se beneficiando de um sistema de Justiça frágil e ineficiente. Valem-se das inúmeras possibilidades que a Constituição e as leis lhes oferecem para prolongar por cinco, dez ou 15 anos, o pagamento de suas dívidas. Além disto, geralmente são os que deixam o lixo fora do lugar, fazem barulho em horário proibido, sublocam, exibem belos carros na garagem ─ evidentemente em nome de terceiros ─ e deixam o carrinho de compras no elevador.

Exagero? Não, conforme se verá.

A primeira vantagem do devedor está na multa pelo atraso, que o artigo 1.336, parágrafo 1º do Código Civil fixa em 2%. A sanção é baixa e em desacordo com o tradicional percentual de 10% colocado nos contratos em geral.

A segunda vantagem é o tempo. O condômino em atraso sempre é convidado a quitar a dívida, dificilmente será acionado de imediato. Com isto, ganha alguns meses. Uma vez decidida a propositura da ação, que para o Condomínio nunca é uma boa opção, pois tem que arcar com custas e antecipação de parcela dos honorários advocatícios, o juiz marcará uma audiência de conciliação, nos termos do 334 do CPC. Dependendo da pauta da Vara, podem passar três, quatro ou mais meses.

Não havendo acordo, segue a ação em meio a milhares de outras, com todas as dificuldades das Varas do Brasil, onde o volume de processos supera sempre o razoável. Contestando a ação, seja qual for o motivo, ganhará o devedor um bom tempo que, com um mínimo de habilidade de seu advogado, poderá chegar a três ou mais anos.

Mas, se este período parecer-lhe pouco, basta ir além da simples contestação e pedido de provas. Pode apresentar uma reconvenção, cobrando uma dívida mesmo que sem qualquer direito ou requerendo perícia no cálculo das despesas condominiais. E se quiser mais tempo ainda, pode propor uma ação anulatória da assembleia do Condomínio, que tramitará apensa à ação de cobrança, o que lhe assegurará pelo menos mais uns três anos.

Enfim chega a sentença e o síndico dá a boa notícia aos condôminos mais impacientes. Porém, isto não significa muita coisa. Apresentam-se dois ou três embargos de declaração e ganha-se  no mínimo mais 6 meses. Vem a apelação. Dependendo do tribunal de Justiça, ela será julgada em tempo adequado, nove meses, por exemplo. Novamente o síndico avisa e os condôminos respiram aliviados. Pura ingenuidade.

O acórdão recebe mais embargos de declaração e aí vêm os recursos aos tribunais superiores, especial para o Superior Tribunal de Justiça, extraordinário para o Supremo Tribunal Federal. É verdade que o credor pode pedir a execução provisória do julgado. Mas isto depende de caução (CPC, artigo 520, inciso IV) e, consequentemente, não se revela vantajoso ao condomínio.

Se os recursos forem recebidos, o devedor tem garantidos mais alguns anos. E se não forem, tem também, pois poderá interpor agravo de instrumento aos tribunais da República e, se indeferidos, embargos de declaração, agravo regimental e o que mais for ou não for permitido. Mais um bom tempo a seu favor.

Mas um dia o acórdão do TJ transita em julgado. E o síndico, sem o entusiasmo de outrora, avisa àqueles que insistem em cumprir mensalmente suas obrigações. Todos sonham com uma enorme quantia entrando no fundo de reserva, que permita fazer as muitas reformas que vêm sendo adiadas por falta de caixa. Leda ilusão.

Iniciada a execução, ela é embargada, pouco importa o motivo. Vencido, interpõe apelação contra a sentença e recursos, novamente, aos tribunais superiores.

Mas, um dia chega o início da execução. E aí preciso atualizar a dívida, medida que gera impugnações aos cálculos. Depois, avaliar o imóvel. Lá se vão mais meses. E o condomínio deve adiantar os salários do avaliador, que geralmente não é o Oficial de Justiça (CPC, artigo 870, parágrafo único), mas sim um particular. O devedor pode impugnar a avaliação. Se passar prazo razoável, não se aceita a simples correção monetária do valor fixado, faz-se outra avaliação. Mais gastos, mais tempo.

Chega o dia do leilão. Dificilmente terá interessados, pois estes preferem aguardar o segundo leilão, quando poderão dar lance que importe em 50% do valor da avaliação. Pode ser que, ainda assim, ninguém se interesse, porque o imóvel pode estar danificado e exigindo elevados gastos para a reparação. Se isto ocorrer, o devedor tem assegurado mais uma boa temporada no imóvel, sem despesas. 

E em meio a toda esta ineficiência, a jurisprudência cria estímulo aos que descumprem suas obrigações. Bonificação para os que pagam em dia não é permitida, porque se entende que seria uma multa disfarçada (TJ-DF, APC 20130111325707, j. 26 de agosto de 2015). Os juros da mora não podem ultrapassar 1% ao mês (Enunciado 20 do encontro de notáveis promovido pelo CJF). Mandar o nome do inadimplente para o SPC não pode. Impedir o uso de áreas comuns, inclusive academia de ginástica e piscina, também não pode, pois seria ofensa ao direito de propriedade e pode sujeitar o Condomínio a ter que pagar danos morais (TJPR, 1ª. Turma Recursal RI 000194920201381601840 PR 0001949-20.2013.8.16.0184, j. 9/9/2015). Mesmo que inadimplente, o condômino pode participar do sorteio de vagas na garage, caso não haja previsão na convenção (RJTJSP 282/44).

Na verdade, quem não paga acaba por ter direito igual aos dos que pagam, exceto o de votar nas reuniões de condomínio (Código Civil, artigo 1.335, III). Ingenuamente, afirma-se que para o inadimplente já existem sanções pecuniárias. Ora, quem deve mensalidade de condomínio não teme ter que pagar 2% de multa, juros de 1% ao mês ou multa de qualquer espécie, sanções que em nada mudarão sua vida caso discuta a cobrança em juízo.

Disto se conclui que o atual sistema estimula a má conduta e desestimula os bons pagadores. O princípio da dignidade humana deve aqui ser lembrado, só que a favor daqueles que cumprem seus deveres, mesmo que, muitas vezes, com sacrifício.

Por Vladimir Passos de Freitas

Fonte Consultor Jurídico