ASSEMBLÉIA DE CONDOMÍNIO

Maioria é da assembleia

Havendo justo motivo, ponderado e analisado em reunião assemblear, basta a maioria dos presentes à assembleia para destituir o síndico, como claramente se infere do artigo 1.349 do Código Civil.

Como não poderia deixar de ser, na interpretação da lei, surgem sempre vozes discordantes, a levantar dúvidas onde tudo parece ser o mais óbvio possível.

Assim acontece com relação ao quórum necessário para a destituição do síndico, tendo em vista regra do Código Civil de 2002 que dispõe: “Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.”

A dúvida, levantada em simpósio no Rio de Janeiro, diz respeito à expressão “maioria absoluta de seus membros”, ou seja, sobre se os “membros” a que se refere a lei são os participantes da assembleia ou a totalidade dos condôminos. Quem lida com o direito sabe que, ao interpretar, em razão de situarmos o comando legal dentro de um contexto maior, infere-se norma que chega quase a dizer o contrário de sua literalidade.

Não parece ser, contudo, o caso do artigo 1.349. Quando se referiu ao voto da “maioria absoluta de seus membros” o legislador parece ter se referido explicitamente à assembleia (sujeito da frase) e não ao condomínio (entidade maior). O artigo citado está inserido na seção II, “Da Administração do Condomínio”, composta por 10 artigos (do 1.347 ao 1.356), todos os quais fazem referência direta à assembleia dos condôminos como sendo a reunião, o encontro dos coproprietários, e não como a totalidade dos condôminos isoladamente considerados.

No art. 1.347, lê-se que “a assembleia escolherá um síndico”, simplesmente; no 1.348, § 2o, que “o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”; no 1.350, que “convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos”, deixando entrever aqui que reunião (encontro) não se confunde com condôminos (conjunto de todos); no 1.351, que “depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos”, deixando claro que o voto é da totalidade de proprietários; no 1.352, que “as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes”; no 1.354, que “a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”; e assim por diante.

Em outros artigos (1.333, 1.337, 1.341, 1.342, 1.343, 1.357) o Código Civil também fixa quóruns vinculados ao conjunto de consortes, ou à fração ideal total, sempre deixando claro quando o coeficiente deve ser visto como parte do todo. 

No caso da destituição do síndico, em comento, outro motivo nos levar a crer que o quórum seja mesmo da “maioria absoluta” dos membros presentes à assembleia. É que, agora, ao contrário da Lei do Condomínio (4.591/64), é preciso justificar e fundamentar a dispensa do síndico, seja por “praticar irregularidades”, seja por “não prestar contas”, seja por “não administrar convenientemente o condomínio”.

Havendo justo motivo, ponderado e analisado em reunião assemblear, não há porque se exigir quórum de 2/3 da totalidade do edifício. Basta a maioria dos presentes à assembleia, como claramente se infere do citado artigo 1.349.

Por Luiz Fernando de Queiroz

Mas afinal, qual é o quórum necessário?

Inicio do ano é época de retomar as assembleias nos condomínios e vários assuntos começam a ser discutidos, como o planejamento de reformas e melhorias que serão realizadas durante o ano. Mas afinal, qual é o quórum necessário para a votação e aprovação de cada item?

Com regras específicas para o tema, muitos síndicos têm dúvidas sobre o quorum necessário para aprovação das pautas. De acordo com a síndica profissional e advogada na área de condomínios Cíntia Maria Pasetto Gava, existem quóruns diferentes para os vários tipos de deliberações das assembleias. “A maioria das matérias discutidas em assembleia não necessita de quórum qualificado para aprovação, a não ser que a Convenção reze diferente, como são os casos de eleição de síndico, eleição de conselho, aprovação das contas, aprovação de previsão orçamentária, discussão de atritos entre vizinhos, barulho, animais de estimação, entre outros”, explica.

Cintia esclarece que o art. 1334 do Código Civil prevê que compete à Convenção do condomínio estabelecer o quorum para os diversos tipos de votação. “Porém, outros artigos do Código Civil fixam o quorum em função da matéria e, nesse ponto, prevalece a Lei, que é maior que a Convenção”, ressalta a advogada.

Obras

Assunto polêmico, a alteração da convenção, por exemplo, deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços de votos de todos os condôminos. Com relação à realização de obras no condomínio depende do tipo, podendo ser classificadas como voluptuárias, úteis e necessárias.

As voluptuárias são as que não aumentam ou facilitam o uso do imóvel, mas podem torná-lo mais bonito ou mais agradável, tais como obras de jardinagem, de decoração ou alteração meramente estética. Úteis são as obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, como por exemplo, a construção de uma garagem, a instalação de grades protetoras nas janelas ou fechamento de uma varanda, porque tornam o imóvel mais confortável. E necessárias são àquelas que se destinam à conservação do imóvel ou que evitem que ele se deteriore, portanto são lançadas diretamente em Despesas de Manutenção.

São exemplos: reparos de telhado, substituição dos sistemas elétricos e hidráulicos danificados, portanto todas elas são necessárias com característica de uma manutenção ou conserto.

O Novo Código Civil estipula o quorum de dois terços dos condôminos para a aprovação das obras “voluptuárias”, de uma maioria simples para intervenções “úteis” e até dispensa votação prévia em caso de “reparações necessárias”, ou seja, com caráter da urgência.

Segundo Cintia, o artigo 1.342 do Código Civil determina que mudanças nas áreas comuns, como as construções “em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização”, também passem por aprovação dos dois terços. “Porém, a construção de um novo pavimento, subsolo ou edifício depende da aprovação da unanimidade dos condôminos”, ressalta.

Maioria

Para outro tema importante, como a destituição do síndico, por exemplo, a lei prevê que a assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. E para a convocação das assembleias, se o síndico não convocar, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

A advogada lembra que existem casos, porém, que não exigem quórum especial. Nesse caso, o artigo 1.352 do Código Civil estipula que as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Sendo que, os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.

Por  CondomínioSC

Condômino com acordo para quitar débitos pode votar em assembleias

De acordo com a legislação, apenas inadimplentes sem acordo não podem participar de decisões condominiais.

O condômino que possui acordo de cotas condominiais em atraso tem o direito de votar? De acordo com o artigo 1.335, III do Código Civil, um dos direitos do morador é “votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite”. Portanto, esse direito é restringido aos inadimplentes com as obrigações condominiais.

Contudo, o diretor Jurídico da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), José Roberto Graiche Junior, explica que impedir o condômino de votar pode desestimular o inadimplente a procurar o acordo antes da demanda judicial. “Essa situação ocasiona gastos maiores para credor e devedor, além do próprio retardamento da cobrança do que soma os atrasos com o condomínio”, diz.

Portanto, Graiche Junior ainda ressalta que, de acordo com a Lei, “o condômino que está em dia com as obrigações condominiais, mas cumpre acordo administrativo, o qual está sendo quitado à medida dos vencimentos das respectivas parcelas, não pode ser tido como inadimplente e, por via de consequência, não pode ser impedido de votar e ser votado em assembleias condominiais”.

“Entendemos então que os condôminos inadimplentes que realizarem acordo administrativo para quitação de seus débitos junto ao condomínio, uma vez estando em dia com os vencimentos das parcelas, deixam de serem considerados inadimplentes”, conclui o diretor da AABIC.

Por SEGS

Condomínios novos e a taxa condominial - Saiba quando se deve começar a pagar

Difícil haver um momento mais aguardado para uma pessoa do que receber as chaves de um imóvel pelo qual ela está esperando há tempos. Mas é importante segurar a ansiedade e fazer tudo como se deve. Afinal, para uma vida condominial ser bem sucedida, ela deve começar da maneira certa.

Uma dúvida bastante recorrente para quem acabou de se mudar para uma unidade nova é quando o comprador começa a pagar a taxa de condomínio.

Geralmente, a resposta para essa pergunta está no contrato de compra e venda do imóvel. Mas há três momentos mais comuns para isso: depois da assembleia de instalação, após a entrega das chaves ou a partir da concessão do Habite-se para o local.

Mas mesmo essa cláusula estando clara em contrato, nem sempre o comprador é obrigado a receber a unidade, ou mesmo as áreas comuns do condomínio.

Vale lembrar que se a obra do condomínio está atrasada, isso não obriga os compradores a começarem a desembolsar o valor na data que estava prevista a entrega das unidades. Durante esse período, aliás, o comprador fica desobrigado a pagar juros e correção monetária de suas parcelas.

Unidades

Algumas vezes, a unidade é entregue sem condições de uso. Se estiver sem água, sem luz ou sem gás, por exemplo, ou com materiais utilizados extremamente diferentes dos descritos no memorial descritivo, o comprador não precisa aceitar a unidade.

Nesse caso, o proprietário não recebe a unidade da construtora e deve deixar registrado o motivo pela recusa. O ideal é que nesse momento já haja um prazo para que as alterações sejam feitas.

O entendimento jurídico é que nesse meio tempo, o ônus do pagamento das taxas condominiais  seja da construtora. Mas a unidade já está no nome do comprador. Nesse caso, o condomínio cobra do dono da unidade, que deve cobrar judicialmente a construtora o valor pela taxa mensal.

Áreas comuns

Outra situação que também pode ocorrer é quando as áreas comuns não estão em condições de uso. Nesse caso, o síndico – que foi eleito na assembleia de instituição – também pode se recusar a receber as áreas.

Do mesmo jeito, o síndico deve discriminar tudo o que não está de acordo com o memorial descritivo e deve ser então, acordado um prazo para que as alterações sejam feitas.

Há casos em que o síndico aceita parcialmente as áreas comuns – já que o local está apto para se morar, mas faltam itens acessórios, como pintura da quadra, por exemplo.

Há ainda outra possibilidade – menos usual, é verdade – quando o próprio comprador tenta esticar ao máximo o recebimento das chaves, justamente para não ter de arcar com os custos do condomínio. Nesse caso, se a unidade estiver de acordo com o combinado, a construtora pode entregar a chave em juízo. E, a partir de então, o pagamento da cota mensal passa a ser responsabilidade do proprietário do imóvel.

Vistoria

Um investimento que pode ajudar a evitar enormes dores de cabeça futuras é a contratação de uma empresa especializada em vistorias. Uma vez que o profissional que acompanha a entrega das chaves é o engenheiro da própria construtora, vale a pena investir em uma opinião mais isenta nesse momento tão delicado – principalmente para as áreas comuns do condomínio.

Em São Paulo é possível contratar um serviço do tipo por cerca de R$ 7 mil por torre. Como se vê, é um investimento, mas que serve para se ter a certeza que as áreas comuns estão de acordo com o que foi prometido, e em plenas condições de uso.

Unidades vazias

Caso haja unidades que não foram vendidas no condomínio, as mesmas devem contribuir com cotas mensais. Quem arca com esse custo é a construtora, salvo se a convenção ditar o contrário.

Nesse caso, vale se aproveitar do alto índice de comparecimento nas primeiras assembleias e votar pela alteração desse item, que só beneficia a construtora, uma vez que onera demais os condôminos que já ocupam suas unidades.

Cláusulas abusivas/Pegadinhas

Infelizmente algumas empresas se aproveitam do sonho da casa própria para tirar vantagem dos compradores. Veja algumas dessas abaixo:

-    Tolerância de seis meses para entrega das unidades : alguns juízes acabam por aceitar esse atraso, mas a maioria acredita que essa tolerância não deveria existir

-   Obrigação de manobristas: quem deve optar pela contratação de funcionários é a massa condominial. Geralmente a construtora se usa desse artifício para responder aos compradores sobre como será feito o uso da garagem com tantas vagas presas

-  Síndico e administradoras contratados por dois anos: é a comunidade local quem deve escolher o síndico e a administradora. Portanto, se houver esse tipo de situação em um novo condomínio, os condôminos podem convocar uma assembleia, com a assinatura de um quarto dos proprietários, e destituir o síndico e a administradora.

- Contratação de financiamento de banco parceiro: a construtora não pode cobrar nada a mais do comprador que optar por outra instituição financeira

-  Taxa de assistência jurídica: não deve constar no contrato e só pode existir se for solicitada pelo comprador

Por  Síndiconet

Individualização de água e gás: do quórum necessário à sua aprovação

A sustentabilidade é tema de primeira necessidade e palavra de ordem na vida moderna, por isso vem se tornando um dos maiores anseios da humanidade. Neste sentido, os condomínios, como grande fonte consumidora de recursos naturais, necessitam se engajar nesta causa.

Na atualidade, ao projetarem os edifícios modernos, geralmente as construtoras já preveem a possibilidade de se individualizar o consumo de água e gás por unidade autônoma. Esta individualização visa à busca de um consumo mais racional destes insumos. Contudo, para que esta individualização seja implantada, torna-se necessária a sua aprovação pelos condôminos, através de uma assembleia específica e regularmente convocada.

Surge então, uma questão que tem deixado muitas dúvidas entre os síndicos:  Qual o quórum necessário para aprovar a individualização?

Em um primeiro momento, a individualização do consumo de gás e água nos condomínios pode ser vista como uma alteração na propriedade do condômino, pois, em tese, haverá uma modificação da unidade imobiliária em sua forma original, que antes previa o consumo rateado entre todos os condôminos. Conforme este entendimento, o quórum para a aprovação da individualização poderia se pautar pela alteração prevista no Artigo 1.351 do Código Civil, ou seja, demandaria a concordância unânime dos condôminos, sejam adimplentes ou não.

Pois, conforme determina o dispositivo, “…. a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos”.

Mas existe outra corrente doutrinária que defende a tese de que, para a concretização dos registros de consumo individuais, haveria uma alteração na área comum do edifício, valendo então, a regra do Artigo 1.342 do Código Civil:

“A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos (…).”

Ou seja, esta impõe a anuência de dois terços dos condôminos, novamente desconsiderando-se a adimplência ou não destes.

Portanto, observando-se qualquer um dos quóruns especificados anteriormente, teríamos uma grande dificuldade na aprovação da individualização do consumo. Mas a situação atual do planeta clama por um consumo responsável, ou seja, sustentável. Dessa forma, resta evidente que a individualização trará uma maior economia destes recursos, visto que o condômino buscará equilibrar sua utilização a partir do momento em que for diretamente responsável pelo seu pagamento.

Levando-se em consideração esta imperativa necessidade de reserva dos recursos elencados, não podemos, simplesmente, nos valer dos caprichos de alguns condôminos que, por mera conveniência, não comparecem nas assembleias. Por isso, apresentamos a possibilidade de um terceiro entendimento relativo ao quórum necessário para a aprovação da individualização da água e do gás: o de que uma assembleia regularmente convocada, e com a inclusão na pauta do assunto a ser deliberado, possa, pela maioria de seus participantes, aprovar a individualização com a instalação dos medidores próprios.

Entraríamos aqui no quesito relativo às chamadas obras úteis, previstas no Inciso II do Artigo 1.341 do Código Civil.  São intervenções relacionadas à benfeitoria destinada a aumentar ou facilitar o uso do bem. Neste caso, basta aprovação pela maioria dos condôminos. Certamente, caberá à administração do condomínio demonstrar as vantagens auferidas com a aprovação da individualização que, além de estimular o consumo consciente, irá conferir uma distribuição de despesas mais justa aos condôminos, notadamente, na comparação entre uma unidade ocupada por um ou dois moradores e um apartamento vizinho que acomode um casal com três filhos.

Por Direcional Condomínios

Quando e como convocar Assembleia Geral Extraordinária

A pauta da Assembleia Geral Extraordinária pode incluir assuntos variados, inclusive os que são temas para uma AGO

Os síndicos estão obrigados a convocar uma assembleia anual, para deliberar sobre a previsão orçamentária, para discutir e aprovar ou não as contas dos doze meses anteriores, para eleger seus substitutos, etc. Essa assembléia geral é a ordinária.

A assembléia geral extraordinária, por sua vez, vem tratada no novo Código Civil, num único artigo, de número 1.355, que prevê apenas a forma de sua convocação: “As assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos”.

Assim, é comum surgirem dúvidas sobre quando deve ser convocada uma assembléia geral extraordinária e, também, quais os assuntos que nela podem ser discutidos.

As convenções condominiais tratam mais detidamente das assembleias gerais e devem sempre ser consultadas.

Mas é preciso frisar que a assembleia geral ordinária não está adstrita a discutir somente os assuntos previstos no Código, sobre a assembléia anual. Nada impede que nela se discutam temas como, por exemplo, rateio extra, reformas etc.

Não é o assunto que obriga que ela seja ordinária ou extraordinária.

A ordinária é a assembléia obrigatória, que deve ser convocada uma vez por ano. As demais serão extraordinárias. E não existe limitação para os assuntos que nela devam ser discutidos. Desde que, logicamente, estejam previstos na “Ordem do Dia” da convocação.

É comum escutarmos, nas assembleias, alguém erroneamente dizer que tal assunto só pode ser discutido na assembléia ordinária ou na extraordinária.

Os autores Nisske Gondo e J. Nascimento Franco, no livro “Condomínio em Edifícios”, escrevem: “Constando da ordem do dia, para prévio conhecimento dos interessados, qualquer matéria pode ser discutida e deliberada na Assembléia Geral Ordinária, não obstante a lei diga que algumas deliberações, tal como modificação da Convenção, devem ser tomadas em Assembléia Geral Extraordinária”.

Outra questão, objeto de muitas consultas, é se os síndicos devem convocar assembléia geral extraordinária para discussão e deliberação da alteração de cor da fachada do prédio, ou sobre o fechamento de sacadas, ou se podem decidir por conta própria.

Como é sabido, o síndico não deve ?mandar? no condomínio. A obrigação dele, como representante legal do condomínio, é obedecer ao regulamento interno, à convenção condominial e às decisões das assembléias.

Assim, nunca deve decidir, sozinho, questões como essas. É o momento, quando surgem esses problemas, de convocar uma assembléia geral extraordinária (ou fazer constar na Ordem do Dia da assembléia geral ordinária, se estiver na época de ser convocada), para discussão e deliberação.

Por Daphnis Citti de Lauro

Uso de procurações nas assembleias dos condomínios

Instrumento legal regulado pelo Código Civil e que delega poderes a terceiros para praticar atos jurídicos ou administrar interesses, as procurações são muitas vezes utilizadas nas assembleias de condomínios para definir alterações no regulamento, aprovação de contas, eleições e outras decisões.

No entanto, apesar de reconhecido legalmente o emprego desse artifício, seu uso ilimitado pode gerar controvérsias e deve estar previsto na Convenção Condominial. Citem-se, como exemplo, os casos em que os síndicos utilizam de um grande número de procurações para permanecer no cargo, dificultando a mudança de gestão.

Segundo Társia Smeha, advogada e consultora jurídica da administradora de condomínios Suporte, a única forma de ordenar o uso de procurações seria por meio da própria Convenção Condominial, pela qual seria limitado o número de procurações. “Se a convenção for omissa nesse sentido, o síndico, ou os moradores, podem convocar uma assembleia para deliberar sobre a possibilidade de alteração do documento”, explica.

Na opinião de Maurício Jovino, síndico profissional no Estado de São Paulo, consultor de condomínios e palestrante, o candidato a síndico deve entender que será eleito pela maioria para representar o condomínio, e que essa eleição tem de ser democrática. “Infelizmente essa prática ainda é muito usada por candidatos ao cargo, em todo o País.

Ao usar esses recursos, o síndico quer ganhar a eleição de forma impositiva, o que não é saudável para a vida condominial, gerando problemas na administração do condomínio e no convívio com os outros moradores”, relata.

De acordo com Társia, as especificações da procuração merecem atenção especial, pois o documento deve conter o nome do outorgante da procuração, a unidade de sua propriedade, o nome do outorgado e, principalmente, devem constar os poderes de representação em uma determinada assembleia, com validade por tempo determinado.

“Entendo que a procuração deve conter ainda os poderes a que se destina em geral, se para aprovar determinado item da pauta ou se poderes gerais para discutir tudo o que estiver previsto na ordem do dia da assembleia”, orienta a advogada.

Para evitar o uso abusivo das procurações, Jovino nos lembra de que as convenções podem limitar o número de procurações, só podendo ser alteradas em assembleia convocada para tal finalidade e com 2/3 dos votos dos condôminos. Se o síndico se negar a fazer a convocação, a reunião pode ser convocada por 1/4 dos condôminos. Nesses casos, é recomendado ajuda e orientação de advogado especializado em condomínios ou direito imobiliário.

A consultora jurídica conclui que o uso de procurações em assembleias tem aspectos positivos e negativos, e cada caso deve ser analisado com ponderação, a fim de que os interesses dos condôminos sejam assegurados. “Por diversas vezes o uso de procurações permite que se tenha o quorum necessário para aprovação de assuntos relevantes à gestão do condomínio, mas pode se tornar um instrumento nocivo quando usado de forma habitual para permitir que algumas pessoas acabem por decidir pelo todo”, explica.

Por CondomínioSC

Férias: cuidados redobrados com a criançada!

Durante as férias escolares, aumenta a permanência das crianças no quarto, em meio a seus games e computadores.

A reunião de amigos eleva o número de crianças no espaço confinado. É neste período que os pais devem ter cuidado redobrado com os riscos de acidentes com choques elétricos, aumentando a cautela quanto à instalação elétrica do local.

Os pequenos são curiosos e um ponto importante é a proteção das tomadas. “No caso de crianças, o grande problema é colocar o dedinho ou um objeto metálico no buraco da tomada, que pode ser fatal”, alerta o engenheiro Hilton Moreno, consultor do Programa Casa Segura.

Ele recomenda tampar todas as tomadas não utilizadas com um protetor plástico comum, à venda em qualquer loja de materiais elétricos ou home center. “Isso é válido, obviamente, desde que a criança não tenha força e habilidade suficientes para tirar o protetor. Para resolver o problema de uma vez por todas, independentemente da criança, deve-se usar tomadas com bloqueadores (obturadores) que já vêm de fábrica. Esse modelo é ainda pouco conhecido e usado no Brasil, mas deveria ser usado sempre por aqueles que têm ou recebem crianças pequenas em casa”, complementa.

Para os filhos maiores, o perigo de choque pode ser maior, pois eles têm acesso fácil aos plugues dos aparelhos, correndo o risco ao colocá-los ou tirá-los da tomada. “Sobretudo nos modelos antigos de tomadas, esse risco era um pouco maior do que no novo padrão de tomadas”, comenta Moreno. É comum a retirada do aparelho da tomada puxando pelo cabo elétrico e não pelo corpo do plugue, o que aumenta o risco de danificar a extremidade do condutor, o qual pode se romper com o tempo, perfurando a isolação do cabo e, então, provocando o choque. “Em ambas as situações anteriores, deve-se orientar a criança para que insira e retire os plugues das tomadas tocando-os apenas no corpo do plugue e nunca puxando o fio. Isso é o mesmo que ensinar a uma criança que ela não deve colocar a mão no fogo da boca do fogão”, explica.

Outro alerta para os pais é orientar os filhos a não brincar com aparelhos que estão dando choque. “Às vezes a criança acha engraçado levar choque de baixa intensidade, que ocorre por defeitos internos nos aparelhos. Isso é muito perigoso e pode ser fatal dependendo do percurso da corrente elétrica pelo corpo”, afirma Moreno.

Além disso, o uso de benjamins (ou tês) deve ser evitado para reduzir a ocorrência de sobrecargas. “Fios soltos pelo chão no meio do caminho da criançada podem resultar em danos aos fios e consequentes choques elétricos, além do risco da criança tropeçar, cair e se machucar”, informa o engenheiro.

Mas o aviso serve também para outras medidas que evitam choques e acidentes em qualquer época do ano. O uso do fio terra e do dispositivo DR – este, popularmente conhecido por fazer desligar a energia elétrica. Esses dispositivos, associados ao bom uso dos aparelhos, podem reduzir o consumo de energia, além de evitar possíveis acidentes elétricos domésticos que, em alguns casos, podem ser fatais.

Todos os circuitos elétricos, sejam de iluminação, tomadas ou outros equipamentos devem ser protegidos contra choques elétricos. Em particular, o DR de alta sensibilidade é especialmente usado em áreas molhadas como banheiro, lavanderia e cozinha e tem como missão desligar automaticamente o circuito no momento em que ocorre uma descarga elétrica para a terra ou pelo corpo das pessoas.

Além de provocar incêndios, as instalações elétricas mal dimensionadas ou sem a manutenção adequada podem causar queimaduras de até terceiro grau, coagulação do sangue, lesão nos nervos, contrações musculares e reação nervosa de estremecimento (a sensação de choque).

Por Programa Casa Segura

Assembleia de condomínio

O direito de gravar o áudio/vídeo das assembleias de condomínio é permitido pela legislação brasileira por analogia ao artigo 417 do Código de Processo Civil que trata da gravação de audiência pública. Destaca-se que não há norma que proíba a gravação de audiências e, portanto, aplica-se a mesma regra à gravação de assembleias de condomínio.

De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do Supremo Tribunal Federal, as audiências são públicas, tornando a gravação legal, o que pode ser inclusive divulgado. Se a audiência for sigilosa, poderá haver gravação, porém não poderá ser divulgada a terceiros.

As partes não precisam informar que estão gravando o áudio/vídeo em audiência. Apenas na área penal o juiz deve informar sobre a realização de gravação, bem como é admitida a restrição de gravação para preservar a imagem do acusado. Em síntese, tudo que for público pode e deve ser gravado em nome da transparência dos julgamentos. Há anos se consagrou tendência de dar publicidade aos atos processuais.

A assembleia de condomínio possui caráter público dentro do ambiente condominial. Portanto é facultada a gravação em áudio/vídeo da assembleia a qualquer condômino. Inclusive as Convenções de condomínio mais recentes preveem expressamente o direito do condômino de gravar em áudio e vídeo a reunião de condomínio.

A gravação da assembleia tem o escopo de assegurar os direitos de todos os condôminos em prol da verdade e dos bons costumes. É certo que inibe atos agressivos, bem como a má-fé daqueles que têm a intenção de lesar alguém. Em suma, a gravação de assembleia não traz qualquer prejuízo, mas ao contrário contribui para que a reunião ocorra de forma pacífica e dentro dos liames da legalidade.

É importante observar também que os fatos ocorridos na reunião de condomínio devem ser registrados por escrito no momento exato em que forem acontecendo para se evitar a perda ou distorção de qualquer informação relevante, assim como também tem o condão de evitar problemas futuros.

Qualquer participante tem o direito de gravar a assembleia, especialmente aquilo que considere ofensivo ao seu patrimônio ou à sua honra, para adotar as medidas cabíveis decorrentes do fato porventura lesivo.

Diante disso, se a assembleia de condomínio é considerada um ato de natureza pública dentro do condomínio, não há motivos para impedir a sua gravação. A tentativa de impedir, geralmente, significa a intenção de lesão ou ofensa por parte daquela pessoa age ou fala, mas que evitar o registro que prova seu ato abusivo.

Por Kênio Pereira, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Fonte Vida em Condomínio