Decisão do STJ deve ser seguida por outros tribunais
Fiador é ainda a garantia mais usada no Rio
Se
achar um fiador já era difícil, uma decisão do Superior Tribunal de Justiça
(STJ), publicada no fim de novembro, promete deixar essa negociação ainda mais
complicada. É que o tribunal decidiu que, caso o inquilino não pague o aluguel,
o fiador pode ter seu único bem penhorado para pagar a dívida.
Essa
possibilidade já era prevista desde 1991, quando a Lei do Inquilinato foi
promulgada, mas até hoje muitos casos iam parar na Justiça, questionando a
constitucionalidade da lei. Com a atual decisão do STJ, outras cortes do país
devem seguir a jurisprudência, negando novos recursos.
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Ao longo desse tempo, vários imóveis de fiadores já foram penhorados. A lei
sempre foi aplicada, mas as pessoas entravam na Justiça questionando. É que a
Lei do Inquilinato alterou a lei 8.009 de 1990, que trata da impenhorabilidade
de bens e não previa a possibilidade de penhorar o bem de família — explica o
advogado Renato Anet, especialista em mercado imobiliário. — A decisão do STJ
torna os trâmites mais rápidos, já que os recursos não mais chegarão à Suprema
Corte.
PARENTES SÃO OS PRINCIPAIS FIADORES
Ou
seja, durante um curto período, entre 1990 e 1991, o imóvel único era realmente
protegido. Mas, desde então, a possibilidade de ser penhorado já existe. Não à
toa, nos últimos anos, surgiram outros tipos de garantia como o depósito-caução
e o seguro-fiança. Ainda assim, a figura do fiador ainda é a prática mais comum
de mercado. Chega a 60%. Mas os fiadores são, quase sempre, parentes.
Edison
Parente, vice-presidente Comercial da Renascença Administradora, esclarece que
são quatro os tipos de fiança previstos por lei hoje: fiador; depósito-caução;
seguro fiança; e a cessão de cotas de fundos de investimento. Existe outra
modalidade que é a carta-fiança, uma adaptação legal que pode ser emitida por
uma empresa, banco ou pelo governo.
VEJA QUAIS AS DIFERENÇAS:
— Fiador:
se for pessoa física, precisa ser alguém de posse de um imóvel na cidade do Rio
de Janeiro, com registro no cartório do RGI que será responsável pelo locatário
por todas as obrigações contratuais, caso ocorra problemas na locação. O imóvel
do fiador poderá ser penhorado. A diferença para pessoa jurídica é que esta se
trata de uma empresa.
— Depósito-caução:
em geral, é feito um depósito de até três meses de aluguel para o locador. O
valor é devolvido no fim do contrato e corrigido pela poupança. Isso, claro, se
não houver atraso de aluguel, má conservação do imóvel ou qualquer outra
infração contratual. Existem algumas variantes, além do dinheiro, que servem de
garantia: caução de bem móvel (como um carro) e caução de bem imóvel.
— Seguro-fiança:
o funcionamento é semelhante ao do seguro de um carro. Só que, na locação, o
inquilino paga cerca de 150% o valor do aluguel (o que equivale a um mês e
meio) por ano, para o caso de eventuais problemas. Esta garantia deve ser
renovada a cada 12 meses, e o dinheiro não retorna para o inquilino. Se as
despesas, como inadimplência e problemas da manutenção forem superiores ao
valor depositado, é a seguradora que se responsabiliza pela despesa restante —
desde que não ultrapasse seis vezes o valor do aluguel.
— Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: apesar de prevista em lei, não está
regulamentada, portanto, não é usada no mercado imobiliário. É quando a
garantia é um fundo de investimento, como planos de previdência e seguro de
vida. No caso de pendências contratuais, o locador deverá requerer a
transferência das cotas do locatário para pagar a dívida.
— Carta fiança bancária, de empresa ou do governo: é quando uma das instituições é o
responsável pelo locatário. Geralmente, é usado para locações acima de R$ 5 mil
e por empresas grandes. A diferença para o fiador pessoa jurídica é que este
assume toda a responsabilidade do contrato, como manutenção, aluguel e
condomínio, por exemplo. Já no caso da carta, a empresa pode assumir
parcialmente estas questões e deixá-la válida apenas durante o tempo de
contratação do funcionário, por exemplo.
