O novo CPC inclui os débitos condominiais no rol dos
títulos executivos extrajudiciais. Com a possibilidade de optar pelo processo
de execução, os condomínios poderão se beneficiar com um procedimento - pelo
menos em tese - mais abreviado e célere
O
presente texto, diferentemente dos extensos e aprofundados artigos jurídicos,
busca traduzir, de forma resumida e acessível, as mudanças práticas e efetivas
que a nova legislação processual (Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015, o novo
CPC) oferecerá aos condomínios na cobrança dos débitos condominiais. E tais
inovações chegarão em boa hora, haja vista que vivemos um período em que a
inadimplência atinge níveis alarmantes, e, no caso dos condomínios, prejudicam
injustamente todos os demais condôminos, que se veem obrigados a cobrir os
valores das taxas em aberto, ou seja, têm que sustentar os vizinhos em mora.
No
entanto, impossível ou imprudente abordar a referida mudança sem demonstrar
como esta ocorreu no texto legal. O Código de Processo Civil ainda em vigor
determina a cobrança de despesas condominiais pelo chamado procedimento sumário
(art. 275, II, “b”). Veja-se:
“Art. 275. Observar-se-á o
procedimento sumário:
III – nas causas, qualquer
que seja o valor:
b) de cobrança ao condômino
de quaisquer quantias devidas ao condomínio;”
Na
sistemática atual, portanto, após o ajuizamento da ação, em regra, será
agendada uma audiência para tentativa de conciliação, ocasião em que, se não
houver qualquer acordo, permitir-se-á ao réu apresentar sua contestação
(defesa). Em tese, somente se houver a necessidade de produção de outras
provas, além da documental juntada na petição inicial e contestação – o que é
incomum nas cobranças condominiais –, é que será designada uma audiência de
instrução e julgamento. Caso contrário, o processo estará apto a ser
sentenciado, uma vez que, geralmente, esse tipo de causa dispensa a dilação
probatória.
Após
a prolação da sentença, contra a qual caberá o recurso de Apelação, no prazo de
quinze dias, o condomínio deverá esperar o trânsito em julgado da decisão,
para, então, diante do título executivo judicial, requerer o cumprimento de
sentença.
Na
fase de cumprimento de sentença, o condomínio deverá requerer a intimação do
condômino inadimplente para o pagamento do débito, no prazo de quinze dias, sob
pena de incidência da multa de 10% (dez por cento) sobre o valor da dívida,
prevista no artigo 475-J, do CPC/1973. Em sua defesa, todavia, poderá o
condômino executado se valer da impugnação ao cumprimento de sentença, onde as
matérias passíveis de serem arguidas são bastante restritas, como se extrai do
artigo 475-L e seus incisos, in verbis.
“Art. 475-L. A impugnação
somente poderá versar sobre:
I – falta ou nulidade da
citação, se o processo correu à revelia;
II – inexigibilidade do
título;
III – penhora incorreta ou
avaliação errônea;
IV – ilegitimidade das
partes;
V – excesso de execução;
VI – qualquer causa
impeditiva, modificativa ou extintiva da obrigação, como pagamento, novação,
compensação, transação ou prescrição, desde que superveniente à sentença.”
Apesar
das controvérsias existentes na doutrina e jurisprudência, consolidou-se o
entendimento de que a garantia do juízo é um pressuposto para o processamento e
conhecimento da impugnação ao cumprimento de sentença. Assim, se o texto legal
vigente considera que o prazo, de quinze dias, para a impugnação se inicia da
intimação do executado da lavratura do auto de penhora, admite-se também que a
impugnação seja apresentada antes da penhora de qualquer bem, desde que o juízo
seja previamente garantido.
Salienta-se,
outrossim, que, geralmente, o grande questionamento dos condôminos se refere ao
valor cobrado, o que se repete na fase de cumprimento de sentença, quando
alegam que há excesso na execução. Nessa hipótese, apesar de existirem alguns
julgados prevendo a necessidade de garantia integral do juízo, o entendimento
de aceitação majoritária é de que seria necessária tão somente a garantia
parcial do juízo, referente ao valor que o devedor reputa ser o correto, desde
que instruído com uma contramemória dos cálculos.
O
que se observa na prática, entretanto, é que, não obstante ser o procedimento
sumário destinado às causas de menor complexidade – o que poderia indicar uma
celeridade maior em sua tramitação –, o excesso de processos a que estão
submetidos os tribunais do país inverteu toda a lógica, pois a dificuldade de
se encontrar pauta para agendamento de audiências faz com que estas sejam
marcadas com um prazo muito longo desde a citação, ou mesmo que seja modificado
o rito processual para o ordinário, abrindo-se prazo de 15 (quinze) dias para o
réu se defender da cobrança.
Assim,
o que se observa é que as ações de cobrança de despesas condominiais acabam se
arrastando por longos anos, com a possibilidade de inúmeros e infindáveis
recursos, que atrasam, e muito, o recebimento do crédito pelo condomínio. Mas,
finalmente, isso irá mudar.
O
novo diploma legal, que entrará em vigor em março de 2016, passará a considerar
o crédito condominial como um título executivo extrajudicial, desde que
devidamente aprovado nos estatutos normativos ou em assembleia de condomínio e
documentalmente comprovado. É o que se extrai do artigo 784, inciso X, do novo
Código de Processo Civil:
“Art. 784. São títulos
executivos extrajudiciais:
X – o crédito referente às
contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas
na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que
documentalmente comprovadas;”
Isso
quer dizer que a cobrança das despesas condominiais terá seu procedimento
bastante resumido, pois dispensará o que se chama de fase de conhecimento, em
que o leque de matérias passíveis de discussão e de produção de provas é
extremamente amplo, passando diretamente para a fase executiva, onde o foco é
quase que inteiramente direcionado para o pagamento da dívida e a expropriação
de bens.
No
novo procedimento, uma vez ajuizada a execução do título representativo da
dívida, o juiz já mandará citar o proprietário inadimplente para pagar o débito
e os honorários do advogado – não mais para se defender – no prazo de 3 (três)
dias, sob pena de serem penhorados tantos bens quanto forem suficientes para a
quitação do débito, o que pode ser feito com bloqueio de contas correntes e
aplicações financeiras do devedor, ou mesmo com a penhora do próprio imóvel
causador do débito, que poderá ser levado à leilão posteriormente. Para
incentivar o devedor a pagar, a lei que entrará em vigor prevê a redução pela
metade dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da
execução, para o caso do executado quitar o débito no prazo de três dias.
Além
disso, em se tratando de um processo de execução, presume-se que as hipóteses
de defesa do devedor são reduzidas, assim como também o são as hipóteses de
recursos e produção de provas. Contudo, o dispositivo constante do inciso VI do
artigo 917 do novo CPC abre margem para uma expansão do procedimento
executório, que, com a interposição de Embargos à Execução, acabará seguindo
praticamente o mesmo procedimento ordinário, pois o texto legal permite que o
executado alegue “qualquer matéria que lhe seria lícito deduzir em processo de
conhecimento”.
Isto
é, os Embargos à Execução, que possuem o prazo de 15 (quinze) dias para sua
interposição, contados da citação – ou melhor, da juntada aos autos do mandado
de citação – e dispensam prévia penhora ou garantia do juízo, podem acabar
atuando como verdadeira contestação, em razão de sua abrangência e da extensão
das matérias de defesa suscitáveis, o que poderá, infelizmente, jogar por terra
os benefícios buscados pela inovação legislativa em termos de celeridade
processual.
A
bem da verdade, e é bom que se diga, o novo CPC possibilita expressamente que o
portador do título executivo extrajudicial opte pelo processo de conhecimento,
em detrimento do processo de execução, a fim de obter o título executivo judicial.
Tal norma, que recebe críticas de alguns autores, justifica-se na medida em que
não se observa qualquer prejuízo ao réu com a opção do credor pelo outro
procedimento.
No
entanto, como dito alhures, mesmo com a amplitude de defesa que se abre ao executado,
tem-se que o exequente já poderá, após passado o prazo para pagamento
espontâneo do débito, requerer a constrição de bens do devedor, o que se soma
ao fato de que, em regra, nem os Embargos à Execução, tampouco o recurso
cabível em caso de improcedência dos pedidos dos Embargos, possuem efeito
suspensivo. Veja-se:
“Art. 919. Os embargos à
execução não terão efeito suspensivo.
§1º O juiz poderá, a
requerimento do embargante, atribuir efeito suspensivo aos embargos quando
verificados os requisitos para a concessão da tutela provisória e desde que a
execução já esteja garantida por penhora, depósito ou caução suficientes.”
“Art. 1.012. A apelação
terá efeito suspensivo.
§1º Além de outras
hipóteses previstas em lei, começa a produzir efeitos imediatamente após a sua
publicação a sentença que:
(...)
III – extingue sem
resolução do mérito ou julga improcedentes os embargos do executado;”
Imperioso
ressaltar, entretanto, que, na hipótese de interposição e improcedência dos
Embargos à Execução, o condômino estará sujeito à majoração dos honorários da
execução, anteriormente fixados em 10% (dez por cento), bem como à fixação dos
honorários referentes aos Embargos, lembrando que o novo CPC adota a
progressividade dos honorários para o caso de interposição de recursos. Veja-se
“Art. 85. A Sentença
condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.
§1º São devidos honorários
advocatícios na reconvenção, no cumprimento de sentença, provisório ou
definitivo, na execução, resistida ou não, e nos recursos interpostos,
cumulativamente.
§2º Os honorários serão
fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da
condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre
o valor atualizado da causa, atendidos:
I – o grau de zelo do
profissional;
II – o lugar de prestação
do serviço;
III – a natureza e a
importância da causa;
IV – o trabalho realizado
pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.
(...)
§11º O tribunal, ao julgar
recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o
trabalho adicional realizado em grau recursal, observando, conforme o caso, o
disposto nos §§ 2º a 6º, sendo vedado ao tribunal, no cômputo geral da fixação
de honorários devidos ao advogado do vencedor, ultrapassar os respectivos
limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º para a fase de conhecimento.”
Desse
modo, nota-se que tanto a simplicidade procedimental trazida pela inovação no
texto legal, quanto os desincentivos à prática de atos processuais
protelatórios e de mera resistência, poderão ser muito proveitosos para os
condomínios que hoje sofrem com uma elevada inadimplência, vez que débitos que
demoravam anos para serem recebidos, em virtude da morosidade da Justiça,
poderão ser executados diretamente, como se fossem uma nota promissória, um
cheque ou uma duplicata.
Entretanto,
uma particularidade poderá fazer com que os Condomínios optem pela adoção do
procedimento comum, em detrimento do processo de execução. É que, como é
consabido, a execução exige um título executivo que represente uma obrigação
certa, líquida e exigível. Resumidamente, a certeza relaciona-se com a
existência da dívida, a liquidez com o quantum debeatur, ou os valores e
limites da obrigação, enquanto a exigibilidade reside no tempo definido para o
cumprimento e consequente cobrança da obrigação.
Desse
modo, quanto às contribuições já vencidas, menos problemática se mostra a
execução, vez que cumpridos os três elementos caracterizadores do título
executivo extrajudicial. No entanto, quando analisamos as contribuições
condominiais que deixam de ser adimplidas no curso do processo, poderá haver alguma
discussão.
Isso
porque alguns condomínios têm o costume e a prática de cobrar as contribuições
de modo variável, isto é, de acordo com o rateio das despesas condominiais
observadas em cada mês, o que gera oscilação e indefinição dos valores que se vencem
durante o processo.
Diante
disso, poderia restar prejudicada a liquidez que caracteriza o título como
executivo, vez que nem o credor, nem o devedor, tampouco o juízo em que tramita
a execução saberiam com segurança qual seriam os valores das parcelas
vincendas, ainda que o artigo 323, que corresponde ao antigo artigo 290,
mantenha a inclusão destas no pedido principal, o que se aplica
subsidiariamente ao processo de execução (art. 598, CPC/1973 e art. 771,
parágrafo único, do novo CPC).
A
despeito disso, e finalizando, a expectativa é que, após a entrada em vigor do
novo diploma legal, com uma correta organização e orientação aos condomínios,
haja uma redução significativa na inadimplência, especialmente em relação
àqueles devedores que “optam” por não pagar, sabendo da lentidão da tramitação
dos processos, vez que, na vigência do novo CPC, a execução dos débitos
condominiais já se iniciará na fase final do antigo processo, ou seja, já na
busca pelo pagamento da dívida, com a constrição de bens do devedor, de forma
direta, ágil e, possivelmente, mais eficiente. É o que se espera.
Por
Bruno Mendonça Castañon Conde
Fonte
JusBrasil Notícias
