Confira dicas para
evitar problemas ao adquirir imóveis que foram retomados pelos bancos por falta
de pagamento
É preciso tempo, e
paciência, para conseguir a posse de imóvel comprado em leilão
Apartamento de dois quartos, com 75 metros
quadrados, vaga na garagem, em bom estado, localizado em rua bucólica do Humaitá
por R$ 700 mil. Sonho? Golpe? Nada disso. O imóvel em questão é real e está sendo
vendido numa concorrência pública pela Caixa Econômica Federal, o que explica o
preço cerca de 40% abaixo do praticado no mercado. Para se ter uma ideia, no
mesmo prédio, há outro imóvel à venda por R$ 1,2 milhão.
Mas o que, à primeira vista, parece um
grande negócio, pode trazer muitas dores de cabeça ao vencedor da concorrência.
É que além da dívida com a Caixa (por falta de pagamento do financiamento), o
imóvel também tem dívidas de condomínio e IPTU, segundo vizinhos. Mesmo assim,
está sempre ocupado. O apartamento é anunciado para aluguel por temporada em
sites de grande visualização e já tem contrato fechado até para setembro. Quando
não está alugado, são os atuais proprietários que ficam por ali.
Ainda assim, o apartamento recebeu duas
propostas durante a concorrência, que teve os envelopes abertos: R$ 771.630 e R$ 855.718. O resultado só será homologado no dia 12
de junho e, apesar da maior proposta levar vantagem, ela não é determinante já que
a Caixa avalia outros fatores como valor total da entrada. Seja quem for o
vencedor, contudo, ele vai ter um trabalhão pela frente para tomar posse do seu
novo bem.
É que a Caixa apenas vende o imóvel. O
comprador ainda precisa entrar com uma ação judicial de imissão de posse, como
explica o advogado Renato Anet:
— É preciso levar o documento de venda dado
pela Caixa para registro em cartório e, aí sim, o comprador poderá notificar o
ocupante do imóvel para devolver a posse. Se ele não entregar as chaves no
prazo, será necessário entrar com ação judicial de imissão de posse.
E a partir daí, ninguém arrisca prever um
prazo. Pois o resultado depende da Justiça e pode levar alguns meses, se não
houver nenhum tipo de embargo ou questionamento por parte do devedor, ou muitos
anos. Até porque, mesmo depois que o juiz dá a posse do imóvel ao novo
comprador, muitas vezes, o antigo dono se recusa a sair. E aí será preciso
entrar com outras ações, como explica o advogado Hamilton Quirino:
— Se o ocupante for inquilino, será preciso
entrar com ação de despejo. Se for o antigo proprietário, de reintegração de
posse. Dificilmente, a decisão é rápida. É sempre um alto risco comprar imóvel
em concorrências ou leilões.
A Caixa, contudo, diz manter uma boa política
de venda, o que inclui o pagamento de taxas de condomínio e IPTU atrasadas até a
data da venda.
— O mercado está com preços tão altos que
esse produto se tornou atrativo. Até porque as pessoas sabem que estão
adquirindo um imóvel de um bom vendedor — diz Celina Kanaciro, coordenadora da
Gerência de Alienação de Bens Móveis e Imóveis da Caixa no Rio, acrescentando
que a partir do primeiro mês de inadimplência, o banco já começa a cobrar a dívida,
mas a retomada do imóvel só será feita após três meses sem pagamento.
Tanto que o banco realiza seis concorrências
ou leilões por ano na cidade. O próximo terá os imóveis divulgados ainda antes
da Copa em editais publicados no site da instituição, que têm as informações
sobre os imóveis e procedimentos de compra.
E ainda há outros desafios. Imobiliárias e
corretores oferecem seus serviços para intermediar a venda. Mas, alerta a
Caixa, apenas cinco imobiliárias no Rio têm essa permissão. Já os corretores
devem ser correspondentes do banco. Pelo serviço, eles recebem uma comissão de 5%
da Caixa. Ou seja, não podem cobrar nada do comprador. Alguns se oferecem,
ainda, para ajudar no processo de desocupação do imóvel. Neste caso, é preciso
se certificar de que será uma assessoria prestada por advogados.
Além da concorrência pública, a Caixa
oferece imóveis por leilão e venda direta. No leilão são normalmente oferecidos
imóveis financiados em contratos mais recentes, aqueles que tem como garantia a
alienação fiduciária. Na concorrência, participam os imóveis de contratos mais
antigos que tinham garantia hipotecária, ou aqueles que já passaram por dois
leilões. E, a venda direta oferece os imóveis que não receberam propostas em
concorrências. Outros bancos, inclusive os privados, também realizam leilões
para vender os imóveis que foram retomados por falta de pagamento. No caso da
Caixa, todos os imóveis disponíveis são listados em editais que são publicados
em jornais de grande circulação e no site do banco. As listas de imóveis dos
outros bancos podem ser procuradas nas agências de cada instituição.
Geralmente, é preciso fazer um cadastro na
agência para participar tanto de concorrências como de leilões. A maioria dos
imóveis à venda podem ser financiados e é possível inclusive usar o FGTS. As
exceções são as previstas em lei. Para uso do FGTS, por exemplo, o imóvel não
pode ter preço superior a RS 750 mil, se for no Rio. Concorrências e leilões
também exigem que o interessado faça um depósito caução de 5% do valor de
avaliação do imóvel como garantia para participar do processo. No caso da
concorrência, os que perderem terão o dinheiro devolvido, assim que o resultado
for homologado. O vencedor também receberá o dinheiro de volta, mas somente
quando apresentar a comprovação da compra. No caso do leilão, o valor é usado
como sinal e descontado do valor total da compra.
Por Karine Tavares
Fonte O Globo Online
