Vaga de estacionamento do condomínio: um dos
espaços mais ocupados pelos moradores, mas também uma das maiores causas de
discórdias entre vizinhos. São diversos os problemas que assombram esse espaço.
Da demarcação ao aluguel, passando por detalhes como tamanho ou uso indevido. O que diz a lei sobre
vaga de garagem no condomínio e demais questões sobre esse assunto. Confira:
Normas para o uso
das garagens do condomínio
Apesar de ser garantia de comodidade e
segurança para os moradores, a garagem sempre é motivo de conflito. Por causa
disso, é necessário que o condomínio conte com regras claras para o uso dessa
área.
Na maioria dos casos, essas normas podem ser
encontradas na convenção e no regimento interno do condomínio. O síndico e os
moradores precisam conhecer esses documentos para saber o que podem ou não
fazer em suas vagas no estacionamento do condomínio.
A convenção do
condomínio geralmente aborda os seguintes tópicos:
- Identificação para entrada do veículo;
- Normas de segurança;
- Possibilidade ou não de locação e venda de vagas;
- Punição por estacionamento em local indevido;
- Datas e horários em que se pode ocupar a vaga para
realizar mudanças;
- Utilização do espaço por não moradores;
- Guarda de dois veículos no mesmo ambiente (vaga dupla em
condomínio);
- Multas e advertências por uso indevido;
- Responsabilidade sobre furtos e danos.
Se a legislação interna do condomínio não
contar com regras sobre o tema, é preciso convocar uma reunião de assembleia
para elaborar essas normas. Elas deverão ser criadas com base na realidade de
cada condomínio e no bom senso. A aprovação é feita com o voto da maioria dos
presentes, desde que se tenha o quórum de dois terços dos condôminos.
O que diz o Código
Civil sobre garagem de condomínio?
Uma lei que altera a forma de usar a garagem
do condomínio foi instaurada em 2012. A Lei Federal 12.607 proíbe a venda ou
aluguel de vagas de estacionamento para não moradores do condomínio. Isso
altera o Código Civil, que antigamente permitia a comercialização das vagas
desde que com o aval da convenção do condomínio.
A partir de agora, só poderão ser alugadas
ou vendidas vagas de estacionamento se houver autorização dos condôminos. Essa
aprovação deve ser concedida através de reunião de assembleia, com o aval de
dois terços dos moradores.
A lei de 2012 afeta apenas condomínios
edilícios. Desta forma, prédios comerciais com estacionamento independente e
edifícios garagem foram impactados.
Confira o que diz a Lei Federal 12.607/12:
Art. 1.331 – § 1º As
partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios,
salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas
outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser
alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para
veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao
condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
Além disso, o Código Civil divide as vagas
de garagem em três tipos: unidades autônomas, vinculares e comuns. Entenda as
definições:
Vaga autônoma: possui matrícula própria no Cartório de
Registro de Imóveis. É privativa e é propriedade individual do condômino. Representa
uma fração do condomínio e, se a convenção permitir, pode ser vendida de forma
separada da unidade.
Vaga vinculada: não possui matrícula própria. Também é
considerada propriedade individual do condômino e privativa, mas não é
vinculada à matrícula da unidade. Logo, não pode ser vendida de modo separado
do imóvel.
Vaga que faz parte
da área comum: não são de
propriedade privada de nenhum condômino. Seu uso depende das normas internas do
condomínio. Não pode ser vendida, pois os moradores têm apenas o direito de uso.
Confira os demais artigos sobre garagem em
condomínio:
Art. 1.339. Os
direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade
exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as
unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
1º Nos casos deste
artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
2º É permitido ao
condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino,
só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do
condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.
Art. 1.340. As
despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de
alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Aluguel de vaga de
estacionamento no condomínio: como funciona?
Se a convenção autorizar a prática, é
permitido que um condômino alugue sua vaga do estacionamento para um vizinho –
conforme explica a Lei Federal 12.607, aprovada em 2012.
No caso de aluguel, deve ser assinado um
contrato em que o locador comprova ceder o ambiente ao locatário. O contrato de
aluguel de garagem entre condôminos deverá trazer informações que como:
- Finalidade do documento;
- Endereço do condomínio;
- Local da vaga de estacionamento;
- Tempo de duração;
- Valor combinado;
- Detalhes sobre multas e juros.
O proprietário da vaga também deve ficar com
uma cópia do documento do veículo do locador.
Quanto custa uma vaga de garagem em
condomínio? Não há uma regra ou lei que determine isso, mas é aconselhável
levar em consideração o valor do imóvel. Uma dica é cobrar 1% sobre o valor
total pago pelo espaço. Se a unidade do condomínio custou R$ 30 mil, R$ 300 de
aluguel pelo espaço na garagem é uma boa escolha. Também pode-se fazer uma
pesquisa de preço nos estacionamentos próximos ao local ou conversar com vizinhos.
Demarcação de vaga
de garagem
Quando um condomínio é instaurado, é
necessário fazer uma reunião de assembleia para definir como será feita a
demarcação de vagas na garagem do condomínio. Essas informações precisam
obedecer às normas estipuladas pela região.
As formas mais tradicionais de demarcação de
vaga de garagem são:
·
Fixa:
onde cada morador tem a sua vaga estipulada e essa não será alterada. Geralmente
isso é determinado com sorteio de vagas de garagem ou por determinação da
planta do imóvel;
·
Rotatória:
o estacionamento pode ser baseado na regra do “quem chegar primeiro, leva”. Assim,
o morador pode estacionar em qualquer espaço que esteja vazio. Também há a
opção de ser realizado um rodízio para a troca periódica de lugares.
E as vagas de
estacionamento prioritárias? O
Código Civil não obriga condomínios a oferecerem vagas de garagem especiais
para idosos. Já no caso de pessoas com deficiências físicas ou com mobilidade
reduzida, a lei nacional que promove acessibilidade não se aplica aos
condomínios. Portanto, cada município tem as suas regras estabelecidas para
lidar com esta questão.
A cidade de São Paulo, por exemplo, determina
que edificações com mais de 100 vagas de estacionamento devem reservar 1%
destas para portadores de necessidades especiais. Isso é determinado pela Lei
Municipal de nº 15.649.
Como
calcular número de vagas para estacionamento?
O número de vagas de estacionamento em
condomínio residencial é definido pelo tamanho do imóvel e pela infraestrutura
disponível. É comum que não exista espaço suficiente para que cada unidade
conte com uma vaga de garagem. Nesse caso, é necessário optar pela prática da
demarcação rotatória.
Já no caso de condomínios comerciais, é
preciso conferir o que diz a legislação do município. Em alguns locais, a lei
autoriza que os veículos sejam estacionados sem muita distância entre si, causando
as famosas vagas presas. Entretanto, outros municípios só permitem que os
carros sejam estacionados de forma que se deixe 5 metros ou mais de recuo
frontal livre.
Sorteio de vagas de
garagem em condomínio
Em uma reunião de assembleia, é preciso
definir se será escolhido o esquema de demarcação fixa ou rotária. A decisão
precisa ser tomada em conjunto, com aprovação de dois terços dos condôminos.
Feita a votação, o veredito final deve ser
integrado à convenção do condomínio. Para alterá-lo no futuro, é necessário
realizar uma nova votação pela assembleia.
Na hora de organizar o sorteio, é importante
que o síndico leve em consideração as necessidades dos moradores idosos e com
deficiências físicas. Conceder vagas de fácil acesso a essas pessoas é opcional,
mas garante o bem-estar na vida em comunidade, além de ser uma questão de
cidadania.
Tamanho das vagas de
estacionamento do condomínio (ABNT)
Quem nunca passou sufoco ao estacionar o
carro em um local apertado? Esse é um problema que o condomínio deve buscar
evitar. O Código Civil não determina uma medida para o tamanho de vagas de
garagem. Entretanto, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) de
determinados estados estipula o padrão que deve ser seguido.
A norma da ABNT para estacionamento foi
criada para que um carro de porte médio consiga realizar todas as manobras com
segurança. Para isso, é levado em consideração os dados de carros de tamanho
médio das marcas populares, com medidas entre 1,85 m de largura e 4,45 m de
comprimento.
Nem todos os estados contam com normas ABNT
para garagem de condomínio. Consequentemente, deve-se consultar a legislação
local e o projeto da construção do imóvel que foi aprovado pela prefeitura.
No estado de São Paulo, as medidas aprovadas
pela ABNT para o tamanho de vaga de garagem em condomínio são:
Estacionamento paralelo: quando a vaga está em paralelo ao sentido
da via. Deve ter 2,30 m de largura por 5,50 m de comprimento.
Estacionamento perpendicular: se o carro
deve estar estacionado a 90°, é ideal que a vaga tenha 2,30 m de largura por 5
m de comprimento.
Quando o estacionamento está disposto a um
ângulo de 30°, 40° ou 60°, a vaga também deve ser demarcada com 2,30 m de
largura e 5 m de comprimento.
A norma NBR 9050:2004 estabelece o acréscimo
de 1,2 m de espaço entre vagas quando essas são de uso exclusivo para
deficientes. Esses espaços também precisam contar com o símbolo internacional
de acessibilidade, tanto no chão quanto em placas.
Já o tamanho de vaga de estacionamento para
uma moto deve seguir a média de 1 m de largura e 2,2 m de comprimento.
O síndico também deve consultar a convenção
e o regimento interno do condomínio para se certificar se há alguma norma com
relação ao tamanho dos espaços de estacionamento. É importante ter essas
informações em mão caso ocorra de um carro ser maior do que a área oferecida.
É dever do morador conhecer esses detalhes
antes de se mudar. Afinal, não é viável que o condomínio redimensione vagas do
estacionamento por causa de um único condômino. Se um veículo não cabe no
espaço, ele não deve ficar na garagem.
Uso indevido de vaga
de garagem em condomínio
Vagas de estacionamento devem ser utilizadas
para a sua real função: guardar automóveis. Como síndico, não permita que os
moradores usufruam da garagem como depósito.
A segurança dos moradores pode ser
prejudicada dependendo do material ou objeto que está sendo guardado no local. Caso
ocorra algum acidente, o condomínio pode ser processado por negligência.Além
disso, uma garagem desorganizada desvaloriza o imóvel e assusta possíveis
compradores.
É interessante que o condomínio tenha em sua
convenção as medidas que devem ser tomadas caso um morador resolva utilizar sua
vaga de estacionamento como depósito. Neste caso, o síndico pode e deve usar de
multas e advertências para resolver o problema se necessário.
Vagas presas: como
evitar confusões?
É muito ruim ter de pedir que o vizinho
retire o carro todas as vezes em que você precisar entrar e sair da garagem. Infelizmente,
essa é uma realidade para muitos condomínios antigos.
As vagas presas são aquelas áreas de garagem
em que o veículo depende da ausência de outros para poder se movimentar.
Algumas dicas para lidar com esse problema
são:
- Deixar o veículo solto para que possa ser empurrado;
- Moradores podem disponibilizar chave reserva ao vizinho;
- Contratar um manobrista como funcionário fixo do
condomínio.
Legalmente, o condomínio só é responsável
por danos aos veículos estacionados nas garagens se há um funcionário responsável
pela segurança do local. Equipamentos de vigilância como câmeras ou alarmes não
responsabiliza o condomínio por possíveis danos.
Se o dano é causado por outro morador, como
uma batida ou arranhão, o síndico deve servir como um mediador na resolução do problema.
Nem o condomínio e muito menos o síndico devem arcar com o custo de conserto de
carros de moradores.
Geralmente, o seguro condominial cobre
apenas casos de furto de automóveis da propriedade. Ademais, as medidas que
devem ser tomadas em ocasião de roubo devem estar estipuladas na convenção do
condomínio.
De modo geral, a convenção deve ser a sua
Bíblia também na hora de resolver problemas envolvendo a garagem, esse ambiente
que é garantia de conforto e comodidade, mas que também acaba gerando uma série
de problemas.
Utilize o documento para tirar dúvidas e
instruir os moradores. Garanta sempre que tudo esteja de acordo com o Art. 1.336
do Código Civil, que explica que o condômino deve utilizar as áreas comuns de
forma que não prejudique a insalubridade, a segurança e o sossego dos moradores
– e do síndico.
Por Aline Oelrich
Fonte TownSq
