É muito comum, na hora de comprar um imóvel,
o vendedor ou mesmo a corretora de imóveis imputar ao comprador os custos das
certidões que se tira sobre o imóvel, sobre o vendedor e seu cônjuge. Estas
certidões são fundamentais para garantir que a compra é um bom negócio e evitar
a perda do bem em favor de terceiro.
Ocorre que o Código Civil, em seu art. 490, traz
dispositivo explícito sobre quem deve arcar com estes custos: o vendedor, com
exceção das certidões em nome do comprador e seu cônjuge, conforme observa-se
no transcrito abaixo:
“Art. 490. Salvo
cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do
comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.”
A tradição do imóvel é a entrega da coisa ao
adquirente, com a intenção de lhe transferir a sua propriedade ou a posse. Isto
porque o objeto da compra e venda, assim como da doação é a efetiva
transferência da posse da coisa.
O art. 1.267 do Código Civil prescreve:
Art.
1.267 "a propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos
antes da tradição".
A aquisição da propriedade das coisas móveis
se dá, no Brasil, com a mera tradição, ou seja, a efetiva entrega da coisa. Já
com relação aos bens imóveis, a tradição não é suficiente para a aquisição, eis
que a Lei exige o registro da compra e venda, sendo necessária a escritura
pública para bens imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário
mínimo vigente no País. Vejamos os dispositivos legais pertinentes do Código
Civil:
"Art. 1.226. Os
direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos, ou transmitidos por
atos entre vivos, só se adquirem com a tradição."
"Art. 1.227. Os
direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos,
só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos
títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código."
"Art. 108. a
escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à
constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre
imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País."
Portanto, quando o legislador, no art. 490
do Diploma Civil, determina que as despesas da tradição pertencem ao vendedor, está
se referindo as despesas das certidões, principalmente, e isso quer dizer que, por
um lado, o vendedor tem o dever de comprovar a lisura da transação e fornecer
ao comprador as garantias de um negócio que atenda ao interesse de ambas as
partes. Por outro lado, esse é um direito do comprador.
Não obstante, no mesmo dispositivo legal, o
legislador também determina que as despesas do registro são do comprador. Assim
não poderia deixar de ser, uma vez que o imóvel estará sendo incorporado ao
patrimônio do comprador, de modo que todas as despesas desde a compra e venda (que
ocorrem naturalmente após as certidões) devem pertencerão comprador.
Despesas do
comprador x despesas do vendedor
Despesa do comprador: geralmente são aquelas relacionadas a:
1. pagamento do reconhecimento de firma no
contrato particular;
2. pagamento do Imposto de transmissão de
bens imóveis (ITBI), recolhido aos cofres do município;
3. pagamento das despesas com Tabelionato de
Notas para elaboração da escritura pública de compra e venda em nome do
comprador ou de todas as taxas de contrato de financiamento imobiliário;
4. pagamento do Registro imobiliário no
cartório de imóveis para transferência do bem;
5. pagamento do registro de gravame (ônus
Reais) em garantia ao banco financiador e taxas de cartório;
6. pagamento de taxas bancárias para
transferência de valores para conta do vendedor.
7. pagamento de todas as certidões negativas
pessoais do comprador e cônjuge bem como autenticações em documentos pessoais (cópias
autenticadas);
8. pagamento da comissão imobiliária quando
imóvel adquirido na planta ou em construção.
Despesas do vendedor: geralmente são aquelas relacionadas a:
1. pagamento da comissão imobiliária , pois
ele firmou contrato com a imobiliária;
2. pagamento do reconhecimento de firma de
seus documentos e do cônjuge;
3. pagamento de documentos autenticados (xerox);
4. pagamento das certidões negativa do
imóvel (ônus reais, IPTU, cota condominial e condomínio);
5. pagamentos das certidões negativas
pessoais suas e do cônjuge;
6. pagamento de registro na matrícula
imobiliária de qualquer documento que falte para efetivação do negócio.
7. pagamento do IPTU, condomínio, luz, água,
etc até a entrega do imóvel ao comprador quando é firmada oficialmente a posse.
8. pagamento de qualquer documento que falte
para concretização do negócio que seja relativo ao imóvel ou pessoal.
Aplicação Prática
É importante frisar que o disposto no art. 490
do Código Civil é o que o legislador entende como justo e segue como referência,
aplicando-se inevitavelmente aos casos em que as partes, no contrato de compra
e venda, nada disseram acerca destas despesas.
Observe-se que o dispositivo legal se inicia
com a expressão “salvo cláusula em contrário”, portanto, trata-se de
dispositivo que pode ser modificado pelas partes no contrato de compra e venda,
fazendo a divisão inversa ou incutindo todos os custos para uma das partes, geralmente
o comprador.
Portanto, é o mercado imobiliário quem vai
definir por quem serão pagas as despesas da tradição e registro. A Praxe no
mercado imobiliário, tem sido incumbir o comprador do pagamento de todas as
despesas, notadamente quando há a ação de corretora de imóveis e a ausência de
assistência de advogado.
Por BCM Advogados
Fonte JusBrasil Notícias
