Aplicando
a teoria da dualidade da obrigação, o relator ressaltou que o débito deve ser
imputado a quem se beneficia dos serviços prestados pelo condomínio, no caso, o
promitente comprador.
Caso
o contrato de promessa de compra e venda não seja registrado em cartório, tanto
o vendedor quanto o comprador podem responder pela dívida de taxas de
condomínio posteriores à posse do imóvel pelo último. Este foi o entendimento
firmado pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça.
No
julgamento, os ministros adequaram a interpretação de tese firmada pela 2ª
Seção em Recurso Repetitivo (REsp 1.345.331), segundo a qual a imissão na posse
estabelece a responsabilidade do promitente comprador pelas despesas
condominiais surgidas após esse momento. O tema foi cadastrado no sistema dos
repetitivos sob o número 886.
Para
a 3ª Turma, há legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e do
promitente comprador para a ação de cobrança dos débitos condominiais
posteriores à imissão na posse.
Penhora
O
relator do recurso mais recente, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, observou
que no outro caso julgado não se desconstituiu a penhora sobre o imóvel, que
ainda constava como propriedade do promitente vendedor. Isso poderia aparentar
uma contradição, já que a conclusão foi pela responsabilidade do comprador.
Para
o ministro, essa suposta contradição é resolvida à luz da teoria da dualidade
da obrigação. “O promitente comprador não é titular do direito real de
propriedade, tendo apenas direito real de aquisição caso registrado o contrato
de promessa de compra e venda”, afirmou. Dessa forma, acrescentou, o condomínio
ficaria impossibilitado de penhorar o imóvel, e restariam à execução apenas os
bens pessoais do promitente comprador, se existissem.
Sanseverino
entende que esse resultado não está de acordo com a natureza e a finalidade da
obrigação propter rem — aquela que recai sobre a pessoa por causa da
titularidade do direito real em relação ao bem. Sanseverino afirmou que a
simples promessa de compra e venda não é suficiente para extinguir a
responsabilidade do proprietário pelo pagamento das despesas de condomínio,
pois a fonte da obrigação propter rem é a situação jurídica de direito real,
não a manifestação de vontade.
Caso
se desconstituísse a penhora sobre o imóvel, a finalidade do instituto (propter
rem), que é a conservação do objeto, seria comprometida, pois o condomínio
passaria a “depender da incerta possibilidade de encontrar bens penhoráveis no
patrimônio do promitente comprador”, alertou Sanseverino. O ministro também
salientou que a penhora do imóvel tem o efeito psicológico de desestimular a
inadimplência.
Dualidade
Aplicando
a teoria da dualidade da obrigação, o relator ressaltou que o débito deve ser
imputado a quem se beneficia dos serviços prestados pelo condomínio — no caso,
o promitente comprador. Porém, o vendedor não se desvincula da obrigação,
mantendo-se na condição de responsável pelo pagamento da dívida enquanto
mantiver a situação jurídica de proprietário do imóvel.
“Essa
separação entre débito e responsabilidade permite uma solução mais adequada
para a controvérsia, preservando-se a essência da obrigação propter rem”,
assinalou o ministro.
Além
disso, Sanseverino advertiu que “entre o risco de o condômino inadimplente
perder o imóvel e o risco de a comunidade de condôminos ter de arcar com as
despesas da unidade inadimplente, deve-se privilegiar o interesse coletivo
dessa comunidade em detrimento do interesse individual do condômino
inadimplente”.
Fonte
STJ
