Desde
a sanção da Lei Estadual n. 5.373, de 15 de janeiro de 2009, que alterou a Lei
Estadual n. 3.350, de 29 de dezembro de 1999, temos visto diversos
profissionais e instituições do mercado imobiliário, alardearem a possibilidade
dos Condomínios virem a se valer do protesto como meio de cobrança de cotas
condominiais em atraso.
Não
restam dúvidas de que a inadimplência traz inúmeros problemas para o
Condomínio, que se vê impedido de honrar o pagamento de suas obrigações em dia,
ou acaba por fazê-lo assumindo um ônus financeiro elevado, ficando outrossim
limitado a cobrar do devedor uma multa de apenas 2%.
O
próprio Judiciário, que é o único caminho legal para a cobrança e o recebimento da dívida do devedor, não tem a
eficiência e a rapidez necessária para a solução do problema, já que além da
sua morosidade, acaba também por envolver custos e a obrigatória contratação de um advogado para atuar na
causa.
Todos
esses fatos criaram, por óbvio, uma expectativa bastante positiva em torno da
mencionada Lei, já que a simples possibilidade do devedor ter o seu débito
protestado, com a conseqüente negativação do seu nome junto às instituições
bancárias e de crédito, poderia levá-lo a quitar ou parcelar a dívida, temendo
os efeitos imediatos do protesto.
Contudo,
entendemos que algumas considerações devem ser feitas sobre o tema, sem olvidar
dos posicionamentos já existentes, para que não se tomem decisões precipitadas,
que acabem por gerar um passivo financeiro para o Condomínio, ao invés de
viabilizar a rápida recuperação da receita relativa ao débito condominial
existente.
A
primeira consideração a ser feita diz respeito a constitucionalidade da Lei,
posto que a Constituição Federal, em seu artigo 22, inciso I, define claramente
a competência privativa da União para legislar sobre a matéria, que tem
natureza e caráter eminentemente cambial e, portanto, estaria inserida no campo
do direito comercial, como aliás já o foi e está regulamentada e disciplinada
pela Lei Federal de n. 9.492, de 10 de setembro de 1997.
Logo,
sob esse aspecto, parece evidente que a Lei Estadual invadiu competência
legislativa da União Federal, tornando-a assim passível de ser declarada
inconstitucional nos tribunais.
Quanto
ao protesto em si, entendemos que inúmeras etapas devem ser ultrapassadas antes
do Condomínio vir a implementá-lo como meio de cobrança, especialmente quanto a
verificação e o cumprimento de inúmeras formalidades, não só quanto a
existência da dívida, mas principalmente no que se refere a titularidade do
imóvel apontado como inadimplente.
Nesse
contexto, reputamos ser de suma importância, até mesmo pelos efeitos da sua
imediata repercussão, que o assunto – protesto de cotas condominiais em atraso
– seja objeto de uma assembléia, com item específico na pauta da reunião, onde
os condôminos irão deliberar sobre a possibilidade do Condomínio vir a
utilizá-lo na cobrança dos inadimplentes. No caso, por envolver matéria de
caráter nitidamente administrativa, o quorum de deliberação é o da maioria dos
condôminos presentes na reunião.
Uma
vez superada esta etapa, o passo seguinte é identificar se todas as parcelas
que integram o recibo de cobrança enviado ao condômino (condomínio, fundo de
reserva, seguro etc.) estão com os seus valores devidamente aprovados em
assembléia, já que a ata da reunião é um dos documentos que legitimam a
cobrança e, como tal, deverá ser apresentada no Cartório de Protesto de Títulos
e Documentos.
Se
porventura não estiverem aprovadas, ainda que parcialmente, deverá o Condomínio
convocar uma assembléia de ratificação da cobrança e dos seus respectivos
valores, antes de levar o débito a protesto, para evitar eventuais discussões
quanto a sua legalidade, a ensejar possível ação de reparação de danos morais
pelo inadimplente.
Por
último, tem o Condomínio a necessidade de direcionar o protesto contra o
titular da unidade autônoma inadimplente, que tanto pode ser o proprietário,
como também o promitente comprador, o cessionário ou o promitente cessionário
do bem. Para tanto, é recomendável que o Condomínio obtenha uma certidão de
ônus reais junto ao Cartório Imobiliário, de forma a se assegurar de que o nome
daquele que consta em seu cadastro de proprietários, é de fato o verdadeiro
titular do imóvel.
No
entanto, ainda assim, não há como se ter certeza absoluta de que a certidão
traz o nome do verdadeiro titular do bem, já que eventual transação envolvendo
a venda ou a promessa de venda ou dos direitos aquisitivos do imóvel, não
levada a registro, não dá a necessária publicidade do ato, sendo então aconselhável
que o Condomínio, se tiver alguma outra informação sobre o nome do condômino,
realize uma pesquisa de maior abrangência, a ser feita junto aos Cartórios do
5º e 6º Ofícios de Distribuição.
Como
visto, ainda que superada a questão da Constitucionalidade da Lei, a utilização
do protesto exige muito cuidado e responsabilidade, a demandar uma análise
bastante criteriosa de toda a documentação envolvida, para que essa poderosa
ferramenta de cobrança não se reverta em prejuízo para os Condomínios, mesmo
porque, se o débito não for pago no protesto, restará como única alternativa o
ajuizamento de ação de cobrança no Judiciário.
Por
Alexandre Corrêa (Advogado - Membro da Comissão de Direito Imobiliário da
OAB/RJ)
Fonte
ABADI NEWS
