Nos últimos anos, houve um grande aumento no
número de condôminos inadimplentes devido a crise econômica. Segundo dados da
Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI), houve um aumento
acima de 7% na inadimplência nos últimos três anos.
— Hoje a inadimplência média nos condomínios
é de cerca de 12% no país, mas no Rio de Janeiro vemos uma taxa ainda maior, pois
a crise é mais grave — afirma Marcelo Borges da Silva, diretor de Condomínio e
Locação da ABADI.
Em alguns casos o número de não pagadores
chega a ser alarmante, levando muitos condomínios a enxugarem os custos e a
cobrarem os condôminos na justiça.
— Do ano passado para cá o número de
inadimplentes disparou no meu condomínio, passou de 25%. Não podemos cobrar
cota extra, porque não seria possível pagar. Então, estamos demitindo
funcionários e cobrando devedores na justiça — conta Ariana Durão, síndica e
moradora de um condomínio no Recreio, Zona Oeste do Rio.
Os juízes têm entendido cada vez mais a
situação complicada dos condomínios, e desde o novo código civil de 2016, os
processos de cobrança tem sido mais rápidos e mais eficientes na cobrança da
dívida, que acontece em poucos meses. Em último caso, o imóvel é posto a leilão
para pagar o valor devido.
— Desde o novo Código os condomínios puderam
cobrar a dívida com mais agilidade, pois ela virou um título extrajudicial. Ou
seja, o síndico pode pedir na Justiça o pagamento em até três dias. Caso não
receba, o imóvel é posto em penhora ou, ainda, é feito o bloqueio de contas
bancárias. Em situações extremas, não havendo recursos, o imóvel da dívida pode
ir a leilão. A média é que o procedimento esteja concluído em 1 ano e meio —
afirma Leandro Souza, Advogado especialista em Direito Imobiliário.
Os advogados alertam que o devedor não deve
esperar condolência da justiça, que tem entendido como a inadimplência
prejudica os demais moradores e funcionários do prédio.
— A defesa do inadimplente é muito difícil, porque
não há nada que o tire da sua obrigação de contribuição com as despesas
condominiais. O ideal é o morador não deixar chegar nessa situação e tentar
resolver extrajudicialmente — afirma o advogado Luiz Octávio Rocha Miranda.
O condômino deve deixar claro a sua situação
e mostrar que quer pagar da melhor forma possível. Propor parcelamentos pode
ser um bom caminho, se for possível honrá-los.
— É preciso analisar a situação com realismo
e ver o que se consegue pagar, incluindo multas e juros. Quebrar o acordo pode
ser pior — diz Ricardo Teixeira, coordenador do MBA de gestão de financeira da
FGV.
Para José Guilherme Rebello, síndico
profissional em sete condomínios, a inadimplência nessa crise é delicada, mas é
preciso cobrar os moradores:
— Muitos condomínios não tem reservas e já
atuam com os custos reduzidos. Há despesas a serem pagas e inadiáveis. Aumentar
a cota não é uma solução, porque prejudica outros moradores. Deve ser apenas
uma medida temporária e emergencial. Por isso, cobro sem abonar juros e mora
compatíveis, para coibir a inadimplência.
Os direitos dos
devedores
Os condomínios usam algumas estratégias para
pressionar os pagamentos atrasados, mas nem tudo é permitido. Atos que podem
constranger o morador são ilegais, como fixar o nome dos inadimplentes em local
público.
Em alguns lugares, o condomínio impedia o
acesso de moradores inadimplentes a áreas comuns do condomínio, como piscinas, churrasqueiras
e academias. Havia decisões judiciais a favor e contra a medida. Mas, neste ano,
o Superior Tribunal de Justiça decidiu que o condomínio não pode impedir o
acesso, entendo que a proibição fere o princípio da dignidade humana.
— O condomínio deve pressionar sim, mas é
preciso tomar muito cuidado para não por o morador em constrangimento, o que
não é aceito pela justiça — afirma Leandro Souza, advogado especialista em
Direito Imobiliário.
Pela lei, o condomínio tem o direito de
cobrar multa e juros em cima do devido, cujos valores são decididos em
assembleia e constam na ata do condomínio. Pela justiça é possível cobrar juros
de 6% a 12% ao ano, e a multa de até 10% sobre o total da dívida é considerada
satisfatória pela jurisprudência.
No entanto, o inadimplente perde o direito
de votar e inclusive de participar das assembleias condominiais.
Como lidar com a
dificuldade de pagar?
O condômino com dificuldades para pagar que
for pró-ativo pode conseguir negociar boas condições de pagamento em
parcelamentos. Mas é preciso fazer um planejamento e ver o que é possível de
fato pagar.
— Normalmente, o condomínio está disposto a
negociar a dívida, sendo válido tentar negociar o pagamento sem incidência de
juros, multa e a mora. Caso não seja possível, é preciso levar em consideração
esses acréscimos e a cota vigente. O mais importante é, uma vez negociado o
valor final, honrar com os pagamentos no prazo — afirma Tiago Sayão, professor
de Economia & Finanças do Ibmec RJ.
Para conseguir recursos a primeira
alternativa recomendada pelos especialistas é a venda de bens, como carros. Caso
isso não seja possível, pode-se considerar um empréstimo, mas é preciso tomar
cuidado para não ter que pagar parcelas ainda maiores. No entanto, essa pode
ser uma solução caso não seja possível honrar os pagamentos ao longo do tempo e
se decida por mudar de moradia e por o imóvel para alugar ou à venda.
— Por o imóvel para alugar e locar outro com
menor custo pode ser uma boa opção enquanto se está em uma situação mais
complicada. Garante-se uma renda para pagar o aluguel e talvez as dívidas — diz
Ricardo Teixeira, coordenador do MBA de gestão de financeira da FGV.
Por Patrícia Valle
Fonte Extra – O Globo Online
