Inadimplentes correm o risco de perder imóveis, que
pela nova lei podem ser leiloados mais rápido
Em
tempo de pouca grana no bolso, desemprego em alta e escassez de vagas com boas
remunerações (após a Reforma Trabalhista empresas estão demitindo para
contratar novos funcionários com salários mais baixos), muita gente não tem
conseguido pagar as contas, inclusive a do condomínio. E não quitar a taxa pode
resultar na perda do apartamento. Desde a aprovação do novo Código de Processo
Civil (CPC) em 2016, as cobranças são "a jato" e vão parar na Justiça
rapidamente. Hoje não é mais exigido um prazo tão longo. Entre cobranças e
judicialização, o período máximo é de 120 dias, explica Leonardo Schneider, vice-presidente
do Secovi-Rio, sindicato da habitação. A saída é negociar para evitar o pior.
A
mudança das regras de cobrança, facilitando o processo contra o condômino
inadimplente, fez com que muitos devedores corressem para fechar acordos com
síndicos na tentativa de impedir a execução da dívida e possível perda do
imóvel. "O que é o mais indicado para evitar as custas de um
processo", recomenda Schneider.
E
com a inadimplência em alta - segundo dados do Secovi os atrasos de 30 e 60
dias em 2016 passaram de 5% e 3,4%, respectivamente, para 7,5% e 6,1% em 2017
-, a melhor alternativa é negociar e apelar para o bom senso a fim de evitar
que tanto o condomínio perca a receita quanto o condômino vá parar em uma lista
de devedores e ainda com risco de ficar sem o apartamento.
"O
condômino deve buscar o síndico e expor a situação e pedir um prazo maior para
pagar a taxa em atraso. Há casos em que é possível parcelar a dívida em cheque
ou em cartão de crédito", alerta Schneider.
Avaliação
similar tem o advogado Neviton Daris, especialista em Direito Imobiliário.
Segundo ele, o melhor caminho quando há atraso no pagamento das contas é tentar
entrar em um acordo sem procedimento judicial. "Não vale a pena propor
ação de até três ou quatro meses de atraso, até porque acabará com acordo em
juízo e, acordo por acordo, melhor fazer antes do que ter gastos com custas
processuais", afirma o advogado.
Schneider
acrescenta que existem problemas, como desemprego ou de foro familiar que,
resolvidos, permitem ao proprietário o pagamento da dívida. Mas ele adverte que
quando a inadimplência é constante não há outra solução que não seja a via
judicial. "No novo CPC dívida de condomínio passou a ser título executivo.
Por conta disso, o devedor é intimado a pagar em três dias", complementa
Daris.
Caso
não ocorra a quitação do débito, o juiz pode determinar a penhora do próprio
imóvel em questão. Persistindo a dívida, a unidade pode ser leiloada.
"Nesse caso, do valor arrecadado com o leilão é retirado o montante
referente à dívida e as custas, o que sobrar é entregue ao proprietário do
imóvel", diz Schneider.
Devedor pode processar
Da
mesma forma que condomínios podem entrar na Justiça contra inadimplentes, o
devedor também tem direitos, alerta o advogado Marcellus Amorim. Condôminos
alvos de constrangimento e vexação por parte de síndicos e vizinhos, podem
acionar a Justiça com pedidos de indenização e quase sempre são bem-sucedidos
nos tribunais.
Há
casos de síndicos que passaram a violar a correspondência do inadimplente para
verificar se ele tinha outras contas em atraso - e pagaram por isso. Situações
em que o devedor foi hostilizado na assembleia do condomínio e impedido de dar
opinião, o que é ilegal. "O atraso em arcar com a cota condominial
acarreta multa, juros e a proibição de votar nas assembleias (art. 1335 do
Código Civil)", explica.
Veja o que diz o novo Código de Processo Civil
O
próprio Código Civil no Artigo 1.335, no parágrafo III, diz que para participar
de assembleias o condômino tem que estar quite com a taxa mensal. Então para
evitar dor de cabeça, o melhor a fazer, caso não esteja em dia, é evitar esse
embate.
Já
o artigo 1.336 estabelece que a contribuição do condômino para as despesas do
despesa do condomínio têm que ser proporcional às suas frações ideais, salvo
disposição em contrário na convenção. Portanto, se a despesa passar dessa
fração e não estiver na convenção do condomínio, pode ser questionada.
Outras
normas são mais comuns, como não fazer obras que comprometam a segurança da
edificação, não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias
externas; não perturbar o sossego, salubridade e segurança dos demais
moradores, entre outros.
Os
juros cobrados em caso de atraso também constam no Código Civil. No § 1o do
Artigo 1.336, "o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito
aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês e
multa de até 2% sobre o débito".
Em
caso de descumprimento, o condômino pagará multa prevista no ato constitutivo
ou na convenção, não podendo ser superior a cinco vezes o valor de suas
contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem;
não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no
mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a multa.
No
Artigo 1.337, o condômino, ou possuidor, que não cumpre com os seus deveres
perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos
restantes, ter que a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor do
condomínio.
Por
Martha Imenes
Fonte O Dia Online
