Os
gestores de condomínio precisam prestar atenção na necessidade de obra e assim
buscar melhores prestadores
Reforma de telhado, restauração de fachadas, troca de colunas de água ou esgoto e impermeabilização de lajes de cobertura são as obras mais executadas em condomínios.
E para que tudo saia dentro do esperado, sem
comprometer a segurança dos moradores e dos visitantes e sem as temidas cotas
extras, síndico e gestores condominiais precisam estar atentos a alguns
cuidados.
— O síndico, com o auxílio da administradora,
deve solicitar de dois a três orçamentos para comparação de preço e análise do
melhor serviço, para verificar se as empresas ou prestadores de serviços são
idôneos e se não são alvos de reclamações — orienta Mariana Portela de Andrade,
diretora da JB Andrade Imobiliária.
Ricardo Chalfin, diretor da Precisão
Empreendimentos Imobiliários, complementa que é importante não negligenciar a
responsabilidade com a contratação da obra. É sempre recomendável buscar
referências que avaliam o grau de seriedade da empresa.
— É importante levar em consideração itens
como preços dos produtos e da mão-de -obra, prazo de conclusão, multas por
atraso, garantias e a possibilidade de rescisão.
Orientamos também que nunca se efetue o
pagamento integral por serviços ainda não concluídos. Em caso de problemas, pode-se
reter o pagamento e notificar a empresa de que a quitação só ocorrerá depois
que o contrato for cumprido, conforme prevê o artigo 476 do Código Civil — destaca Chalfin.
Escopo bem definido
Ter um escopo (programação) de obra bem
definido, de preferência com base em algum relatório técnico gerado por um
arquiteto ou engenheiro habilitado é a recomendação de Fernando Santos, arquiteto
e diretor da Santos Projetos.
— O escopo pode conter especificação de
materiais, de procedimentos executivos, quantidades estimadas e também o
regulamento de obras do condomínio para que os proponentes estudem a logística
da obra. Tudo isso deve ser formalizado em um edital, que pode ser até simples,
mas é importante que seja escrito — diz o arquiteto.
Segundo ele, no edital também podem constar
os requisitos mínimos para concorrer à obra, como registro em conselho
profissional (Cau,Crea), sindicatos ou outras entidades de classe, e registro
de obras da mesma natureza em outros condomínios, entre outros.
— Estes cuidados já afastam potenciais
aventureiros de ocupar o tempo do síndico no processo de cotação. Depois de
feita a concorrência, o síndico deve ser exigente e pedir esclarecimentos para
todas as empresas que não tiveram sido claras em suas propostas para evitar
surpresas na hora do contrato. Os dados da propostas devem ser tabulados numa
planilha de equalização para que tudo fique mais fácil de comparar — sugere
Santos.
Síndico é sempre
responsável
E se a obra for dentro do apartamento? Ricardo
Chalfin destaca que o condômino deve sempre se atentar às regras da convenção e
do regulamento interno do condomínio. Isto é salientado também pelo gerente de
Condomínios da Cipa, Agnaldo Teixeira.
— Todas as unidades em que forem realizadas
obras deverão comunicar à administração o que será feito, com a emissão da Art (Anotação
de Responsabilidade Técnica) elaborada pelo engenheiro ou RRT (Registro de
Responsabilidade Técnica) elaborada por um arquiteto. — explica ele.
O síndico tem uma responsabilidade enorme. Ele
é o único responsável por realizar todas as manutenções necessárias (conservação)
e cumprir as obrigações previstas em lei.
— A não realização, caso resulte em
acidentes, dano perda implicará em despesas para o condomínio e uma possível
ação civil e até criminal contra o próprio síndico. Os maiores riscos estão na
manutenção de elevadores (obrigatoriedade do RIA — relatório de inspeção anual
emitido por empresa especializada), queda de pedaços de fachada e não
realização dos seguros obrigatórios — explica Luiz Barreto, presidente da
Estasa.
O síndico que não faz as manutenções do
condomínio responde civil e criminalmente pelas consequências que podem advir
dessa omissão. Existem leis municipais e estaduais que determinam prazos para a
execução de revisão de cada área do condomínio.
— Exemplo: a impermeabilização das cisternas
e a manutenção das fachadas devem ser revisadas de 3 a 5 anos, dependendo de
cada construção, os equipamentos de para raio devem ser revisados anualmente, as
caixas d’água devem ser limpas semestralmente, etc. As responsabilidades do
síndico estão previstas no artigo 1348 do Código Civil, inciso V — diligenciar
a conversação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços
que interessem aos possuidores — explica Anna Carolina Chazan, gerente de
gestão predial da Estasa.
Fonte Estasa Soluções Imobiliárias
