Dicas e orientações
sobre o que deve ser entregue pela construtora e suas garantias
Se um sapato novo logo estraga, a loja
troca, se uma roupa nova vem furada, devolvemos, se um carro novo apresenta um
defeito, ele volta para a concessionária. Mas, e um condomínio?
Assim como outros bens ele tem uma garantia,
mas determinar o responsável por grandes falhas ou pequenos defeitos não é muito
simples e exige uma assessoria técnica. Vale lembrar que cabe ao condomínio
manter a manutenção sempre em dia para não perder seus direitos.
Prazo de validade
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Por
uma junção de determinações do Código Civil, Código de Defesa do Consumidor e
decisões judiciais (jurisprudências) as construtoras devem oferecer uma
garantia de, no mínimo, cinco anos aos compradores. Essa garantia vale para vícios
ocultos, ou seja, problemas que não são aparentes e só são descobertos com o
passar dos anos, e vícios aparentes.
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A
validade da garantia deve começar a partir de dois possíveis pontos: a data de
entrega ou da certidão do habite-se. Passa a valer a data que ocorrer por último.
No caso de vícios ocultos, a garantia passa a contar a partir do momento que o
problema passa a ser perceptível.
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O
prazo de cinco anos é apenas um parâmetro legal, já que alguns fatores como a
pintura, tem uma garantia menor e problemas estruturais, um prazo maior.
·
Todos
os itens do condomínio têm alguma garantia. Os mais estéticos, como os
acabamentos, têm uma garantia mais curta, outros, mais longa. Mas, legalmente,
o prazo reconhecido é de cinco anos. Problemas estruturais têm uma garantia
maior, pré-estabalecida.
Certificado de
garantia
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A
construtora deve entregar ao condomínio um jogo completo dos projetos em papel
e uma versão digital da planta. Esses documentos devem ser muito bem arquivados
pelos síndicos, já que são a certidão de nascimento do condomínio e
inviabilizam intervenções na estrutura caso não existam mais ou estejam
desatualizados.
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A
construtora deve fornecer a cada comprador uma lista com os itens e seus prazos
de garantia. No caso de equipamentos, para os que são comprados durante ou no
início da obra, a construtora deve fornecer uma garantia que não esteja
atrelada ao prazo do fabricante.
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Antes
de assinar o contrato com uma construtora certifique-se de que a garantia está estabelecida
de maneira clara
·
Lista
de projetos que devem ser entregues com a obra:
1. Projeto Legal (aprovado
pela prefeitura)
2. Alvará de Conclusão
da obra
3. Projeto de Fundações
/ Sondagem do terreno
4. Projeto Estrutural
(formas e armação)
5. Projeto Executivo
de Arquitetura
6. Projeto de
Estrutura metálica (se houver)
7. Projeto de Instalações
Elétricas
8. Projeto de Instalações
Hidráulicas
9. Projeto de
Impermeabilização
10. Projeto de
pressurização (se houver)
11. Projeto de
telefonia
12. Plano de Combate
a Incêndio (aprovado no CB)
13. AVCB – Auto de
Vistoria do Corpo de Bombeiros
14. Manual de Operação,
Uso e Manutenção das Edificações (áreas comuns)
Precauções quanto à validade
da garantia
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Em
condomínios novos, os moradores devem eleger o síndico e formar uma comissão
que vai acompanhar a entrega e garantir que tudo esteja como combinado.
·
Ter
um laudo técnico é muito importante para que os argumentos dos moradores tenham
fundamentos sólidos e, caso o problema pare na justiça, tenha mais
credibilidade. Contratar uma empresa especializada é uma solução segura.
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Cada
morador deve checar sua unidade cuidadosamente. Se preferir, o condômino pode
contratar uma consultoria para o seu apartamento, independente do condomínio.
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A
inspeção no condomínio deve ser feita antes de sua ocupação pelos moradores. Dessa
maneira, as garantias são mantidas e, se o condomínio apresentar grandes
problemas, o recebimento pode ser negado até que as falhas sejam corrigidas e
constatadas pela empresa contratada pelo condomínio ou comissão.
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A
garantia fornecida pela construtora não é irrestrita e diz respeito apenas aos
vícios e defeitos de construção. Ou seja, a manutenção do condomínio deve ser
feita normalmente e, se não for, os problemas decorrentes não cabem à construtora.
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Na
impossibilidade de se contratar uma empresa de inspeção, é conveniente que o
primeiro síndico faça uma vistoria geral na edificação. Verifica-se se existem
vazamentos, rachaduras e problemas nas instalações elétricas e hidráulicas,
principalmente. Pode-se organizar uma lista dos problemas das áreas comuns, e
outra das áreas privativas, pedindo para cada condômino inspecionar sua unidade
e informar por escrito ao síndico os vícios.
·
Não
disponibilize a planta original no papel para moradores, funcionários e
empresas contratadas. Se possível, forneça uma versão digital.
·
Atenção:
obras de melhoria no prédio durante os cinco anos iniciais podem tirar a
validade da garantia da construção, por alterar os itens assegurados.
Inspeção e Laudos Técnicos
Mesmo munido do contrato, na maioria das
vezes, o síndico e sua comissão não podem emitir laudos técnicos e
especializados sobre a entrega do condomínio. Por isso, a contratação de uma
empresa de inspeção é importante para garantir seus direitos. Veja o que deve
ser inspecionado por ela:
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Descrição
gráfica e escrita da edificação construída
·
Material
técnico, ou seja, os projetos que devem ser entregues e muito bem armazenados,
pois, certamente serão necessários no futuro
·
Procedimentos
para que o condomínio comece a ser utilizado
·
Meios
utilizados em situações de emergência e a viabilização de inspeções técnicas
·
Procedimentos
para manutenção
Depois da inspeção, a empresa deve emitir um
laudo técnico sobre os problemas encontrados e orientar a comissão de moradores
sobre os procedimentos aconselháveis. Alguns reparos podem acontecer com os
moradores já ocupando o condomínio, outros problemas inviabilizam a ocupação.
·
Um
laudo técnico especializado feito antes da ocupação evita argumentações e possíveis
tentativas da construtora de não se responsabilizar pelos problemas encontrados
·
Empresas
de Inspeção e Vistorias Prediais em São Paulo
·
Empresas
de Inspeção e Vistorias Prediais no Rio de Janeiro
Os campeões de
reclamações
Alguns problemas já são velhos conhecidos
das empresas de inspeção. Confira e fique atento:
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Acabamentos
como pintura e revestimento: são sempre prejudicados pela pressa da equipe da
construtora em entregar a obra em dia. No entanto, esses itens perdem a
garantia assim que a entrega é assinada, já que podem ser danificadas com o uso
do dia-a-dia facilmente. O ideal é conferir antes ocupar o condomínio. Além
disso, reclamações sobre a qualidade desse serviço dificilmente são
comprovadas, já que o capricho na elaboração se torna um fator relativo
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Impermeabilização:
é comum que, na entrega, a garagem já tenha goteiras ou que a pintura esconda
infiltrações.
·
Vagas
da garagem: erros de projeto geram aquelas vagas estranhas e mais apertadas que
existem em muitos condomínios. Todas as vagas devem ter a mesma dimensão e
serem viáveis de estacionamento
Uso da garantia
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O
prazo para uma reclamação legal sobre problemas encontrados em condomínios com
garantia é de 20 anos. Esse tempo, no entanto, não equivale a própria garantia,
que costuma ser menor e é determinada por contrato. É apenas o prazo para
reclamação.
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Caso
seja necessário entrar em contato com a construtora para requerer o direito à garantia,
mantenha protocolos e cópias dos contatos e solicitações. Algumas construtoras
disponibilizam em seus sites na internet meios para enviar essas reclamações,
mas não emitem comprovantes ou protocolos. Fique atento.
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Se
as negociações amigáveis com a construtora não trouxerem resultado, pode-se
entrar com uma ação de Obrigação de Fazer e requerer uma indenização por Perdas
e Danos, na Justiça. Consulte um advogado.
Isolamento acústico
Alguns edifícios são construídos sem nenhuma
preocupação com o isolamento acústico entre as unidades.
Um perito pode determinar a qualidade do
isolamento acústico do edifício, mas essa prática não é usual. Se o caso for
muito grave, o condomínio pode mover uma ação contra a construtora.
Fonte
JusBrasil Notícias
