Saiba o que está
dentro e fora do escopo de atuação do representante do condomínio durante sua
gestão
O escopo do trabalho do síndico é vasto. Um
mar de responsabilidades. Das obrigações fiscais aos problemas de
relacionamento entre os moradores, tudo passa pelo exercício do mandato do
cargo.
O síndico tem um enorme poder de impacto no
condomínio. Dá para mudar para muito melhor um empreendimento com um bom gestor.
Também é importante saber que a atuação do
síndico tem limites dentro do condomínio. Não é por ser o representante eleito
por aquela comunidade que ele pode fazer qualquer coisa.
Aliás, esse perfil de síndico “dono do
condomínio” está caindo em desuso. Hoje em dia, a vida em comunidade pede, cada
vez mais, um gestor transparente e aberto ao diálogo.
A lei, e mais precisamente o Código Civil, lista
diversos deveres do síndico, como a conservação e manutenção das áreas comuns
do condomínio, cumprir e fazer cumprir as regras e as decisões assembleares, manter
o seguro do condomínio em dia, entre muitas outras obrigações.
Daí vem a dificuldade: como saber o que o
síndico pode fazer ou não? O que extrapola a atuação do síndico?
“O
síndico deve ter conhecimento que, além de não ser o dono do condomínio, ele
deve seguir e fazer seguir o que foi decidido em assembleia. Também é
importante lembrar que essas decisões assembleares devem estar de acordo com a
lei”, assinala Márcio Spimpolo, advogado especializado em condomínios.
Abaixo uma lista do que o síndico pode ou
não fazer, e em quais condições!
O QUE O SÍNDICO PODE FAZER
Parte administrativa:
· Contratar
uma administradora conforme o artigo 1348 do Código Civil, que diz: “O síndico
pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou
as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição
em contrário da convenção”. O ideal, porém, é que ao trocar de prestadora de
serviços, a escolha seja comunicada na próxima assembleia (Saiba mais sobre
troca de administradora)
·
Solicitar
cotações de serviços e produtos seja via administradora, zelador ou plataformas
digitais (Conheça o serviço de cotações do SíndicoNet)
· Cobrar
que os serviços executados no condomínio sejam feitos de acordo com os
contratos acordados entre os prestadores de serviço (Saiba como devem ser os
contratos com o seu condomínio)
· Pagar
em dia as contas do condomínio e seguir o que foi acordado na previsão
orçamentária (Como fazer uma boa previsão orçamentária)
Inadimplência:
· Cobrar
os devedores do condomínio, nos termos acordados pela convenção condominial, de
maneira amigável (Confira o Guia sobre inadimplência em condomínios)
·
Dividir
com a comunidade o número de unidades inadimplentes, assim como quais são e o
total da dívida (Sete atitudes contra a inadimplência)
·
Efetuar
cobrança extrajudicial via empresas especializadas. Geralmente esse custo fica
a cargo do inadimplente. (Conheça serviço de cobrança extrajudicial ativa)
“Acompanhar de perto a inadimplência é
fundamental para uma gestão atenta e bem sucedida. O síndico deve acompanhar
esse número, de preferência, mês a mês”, analisa Gabriel Karpat, diretor da
administradora GK.
Funcionários:
· Contratar
e demitir funcionários, desde que a decisão não impacte nas contas do
condomínio (Demissão de funcionários do condomínio)
· Optar
por uma empresa terceirizada, desde que não gere alterações nas contas do
condomínio (Confira o Guia sobre terceirização de funcionários)
· Acompanhar
de perto o trabalho dos funcionários do condomínio – sejam orgânicos ou
terceirizados – para se certificar de que estão executando bem suas funções (Evite
riscos trabalhistas com funcionários terceirizados)
“Aqui
é importante ressaltar que, caso opte por uma empresa terceirizada, o síndico
deve acompanhar, mês a mês, se a mesma está honrando com os encargos
trabalhistas e previdenciários dos seus funcionários”, assinala Nilton Savieto,
síndico profissional.
Relacionamento com
os moradores:
·
Fazer
cumprir a convenção e o regulamento interno e, em casos de infração às regras
por parte dos moradores, aplicar as penalidades cabíveis, como advertências e
multas (Como lidar com o desrespeito ao regulamento interno?)
·
Executar
campanhas de conscientização junto a moradores e funcionários sobre os mais
diversos temas
· Dar
plantão presencial, uma vez por mês (ou mais, se houver demanda e
disponibilidade), para conversar pessoalmente com os moradores e tirar suas
dúvidas. (Dicas de comunicação com os moradores)
· Sugerir
melhorias nas regras da coletividade e de uso das áreas comuns, a serem votadas
e aprovadas em assembleia (Como alterar o regulamento interno e a convenção do
condomínio)
·
Compartilhar
a tomada de decisões com o corpo diretivo. Isso não exime o síndico da sua
responsabilidade, mas ajuda a justificar informalmente a necessidade de medidas
e decisões mais imediatas do dia a dia (Saiba mais sobre dividir tarefas)
·
Ajudar
moradores a tentarem se entender pelo diálogo, quando há reclamações envolvendo
as partes.
“Hoje
em dia, as pessoas querem poder acompanhar a gestão do condomínio de uma forma
simples e transparente – e o síndico deve proporcionar isso aos moradores”, analisa
o advogado especializado em condomínios, Alexandre Marques.
Benfeitorias:
·
Exigir
apresentação de um plano de obras por parte dos condôminos, dependendo da
benfeitoria a ser realizada em sua unidade, antes do seu início. O plano deve
estar nos moldes da norma ABNT NBR 16.280 (Saiba mais sobre a NBR 16.280)
·
Executar
obras emergenciais, como um cano que estourou e precisa de reparo imediato. Para
isso, porém, vale salientar que não precisa ser síndico, qualquer condômino
pode estar à frente da situação, que pede uma ação imediata (Conheça quóruns
necessários para obras no condomínio)
“Caso
o síndico não tenha muito conhecimento sobre o tema, ele pode contratar um
profissional da área para fazer essa interface com o engenheiro da empresa
contratada, por exemplo. É uma forma de ter certeza que está tudo caminhando
como deveria”, observa a professora do curso de administração condominial
Rosely Schwartz.
O QUE O SÍNDICO NÃO PODE FAZER?
Parte administrativa:
·
Contratar
serviços que impactem no equilíbrio das contas do condomínio, como obras não
emergenciais ou de ‘embelezamento’ sem contar com anuência prévia da assembleia
(Até onde vai o poder do síndico para gastos?)
· Deixar
de prestar contas anualmente ou quando requisitado (Como fazer uma boa
prestação de contas)
· Reter
documentos quando for deixar sua gestão (Troca de gestão de síndico e
administradora: os documentos necessários)
· Deixar
vencer contratos, como de seguro do condomínio e de manutenção dos elevadores
·
Não
renovar documentos obrigatórios, como o AVCB ou o laudo do para-raios, quando
vencerem (Saiba mais sobre AVCB)
·
Gastar
além do que consta na previsão orçamentária aprovada, sem justificativa
· Deixar
de pagar compromissos do condomínio, como direitos trabalhistas de funcionários,
contratos e contas de consumo
·
Usar
o fundo de reserva para pagar as contas do dia a dia (Saiba mais sobre fundo de
reserva)
Inadimplência:
·
Cobrar
de forma constrangedora os condôminos devedores
· Expor
nome e número da unidade devedora em locais como quadro de avisos ou elevador (Saiba
mais sobre como usar bem o quadro de avisos do seu condomínio)
·
Deixar
de cobrar os devedores
· Conceder
descontos aos inadimplentes como parte do acordo (Acordo com inadimplentes, conheça
quais precauções tomar)
·
Não
acompanhar de perto a inadimplência do condomínio
“O
síndico deve acompanhar de perto os devedores do condomínio, mas deve fazê-lo
dentro dos limites legais. Caso contrário, o condomínio fica exposto a ações
judiciais”, ensina Alexandre Marques, advogado especializado em condomínios.
Funcionários:
·
Ser
grosseiro no trato com os funcionários, sejam eles orgânicos ou terceirizados
·
Dar
ordens diretamente a funcionários terceirizados. Isso pode configurar
subordinação e causar problemas trabalhistas. As sugestões devem ser dadas
diretamente à empresa contratada, que repassará à equipe.
Relacionamento com os moradores:
· Negligenciar
regras de convivência e deixar de advertir e multar moradores transgressores
das normas
· Proibir
a entrada de visitantes autorizados pelas unidades, de acordo com o que está
previsto nas regras do empreendimento (Saiba mais sobre procedimentos de
segurança)
· Não
se comunicar bem com os moradores, deixando de responder perguntas, por exemplo
(Sites e redes sociais para condomínios)
· Tomar
partido em conflitos envolvendo moradores, escutando mais um lado do que outro,
ou multando um condômino com base apenas na palavra de outro
· Invadir
a intimidade dos moradores, como entrar na unidade sem a permissão dos mesmos
·
Deixar
de comunicar aos moradores quando o condomínio for acionado judicialmente
· Implementar
alterações que impactem no regulamento interno ou na convenção do condomínio
sem anuência assemblear prévia
“O síndico deve ter muito cuidado e ser
sempre o mais imparcial possível em casos de problemas de convivência entre
unidades, principalmente se envolver pessoas de relacionamento próximo”, assinala
Gabriel Karpat.
Benfeitorias:
·
Permitir
reformas nas unidades sem que os condôminos apresentem um plano de obras em
conformidade à norma ABNT NBR 16.280, que seja aprovado por um especialista (Implemente
a NBR 16.280 no seu condomínio)
· Contratar
empresa para fazer uma obra na área comum que não ofereça uma ART ou RRT. O
condomínio também deve seguir o que diz a NBR 16.280
SITUAÇÕES CONDOMINIAIS EM
QUE NÃO HÁ UM 'CERTO' OU 'ERRADO'
Como nem tudo é preto no branco existem
situações que não cabem em “pode” ou “não pode”. Nesses casos, o mais indicado é
convocar uma assembleia, mesmo o síndico, teoricamente, podendo tomar essas
decisões. Confira:
Contratação e
demissão de funcionários: a
princípio, e pela lei, o síndico pode, sim, contratar e demitir funcionários. Porém,
quando a situação for impactar nas contas do condomínio, como uma grande
indenização a um funcionário, por exemplo, ou trocar a mão de obra orgânica
pela terceirizada, o ideal é que a decisão passe pelo crivo de uma assembleia. Assim,
o gestor divide a responsabilidade dessa decisão com toda a comunidade.
Contratação de
portaria remota: na esteira de
que o condomínio pode contratar e demitir funcionários e serviços, o síndico
poderia, a princípio, optar pelo serviço, caso o mesmo não impactasse nas
contas do condomínio. Porém, como sua implementação causa uma mudança na
cultura do local – e pede mudanças de comportamento – o ideal é que essa
decisão não seja tomada sozinha.
Renovação de AVCB: caso o condomínio já esteja de acordo com
a lei, e seja necessário apenas pequenos reparos, o síndico pode levar a
situação adiante, provavelmente porque os custos já estavam previstos. Porém, caso
o condomínio precise passar por diversas alterações, com aumento dos gastos, o
mais adequado é chamar uma assembleia para explicar a situação. Além de alertar a todos sobre a questão da
segurança, já é possível aprovar as benfeitorias necessárias para que o
empreendimento se adeque à lei.
“Caso leve o assunto para assembleia e a
comunidade não queira arcar com esses custos, é um daqueles momentos em que o
síndico deve pesar se realmente deve ficar no cargo. Mesmo constando em ata, eu
não ficaria”, opina o síndico profissional Nilton Savieto.
Entrar em unidade
sem anuência do morador: via de
regra, o gestor não pode entrar nas unidades sem a autorização. Há casos, porém,
em que é possível ter que entrar no local, como suspeita de vazamento de gás ou
de água, que coloquem a coletividade em perigo.
“Entrar na unidade sem autorização é sempre
algo muito delicado. Se for necessário, o síndico deve contar com, pelo menos, uma
testemunha, sendo o ideal duas” assinala Gabriel Karpat, diretor da
administradora GK.
Por Mariana Ribeiro Desimone
Fonte SíndicoNet
