Esclarecimentos das principais dúvidas que surgem dos
interessados na compra de um imóvel em leilão
1.
O que é leilão de imóveis? E o que significa arrematar? Leilão de imóveis é o
nome coloquial utilizado para designar o procedimento da venda de imóveis
penhorados por meio de uma hasta pública. Arrematação é o ato processual que
implica a transferência coercitiva dos bens penhorados do devedor a um
terceiro. Trata-se, em linhas gerais de uma venda do patrimônio do devedor
realizada pelo Estado, por intermédio de praça ou leilão, àquele que maior
lanço oferecer.
2.
Por que um imóvel é vendido em leilão? Existe uma série de motivos que podem
culminar com a venda de um imóvel em leilão. O leilão ocorre quando um Juiz já
sentenciou que aquele bem deve ser vendido para satisfazer um valor que é
devido a um credor. Portanto, é um dos últimos atos de um processo. Os motivos
mais frequentes são por falta de pagamento de condomínio e de IPTU.
3.
Aquele que compra um imóvel em leilão será o responsável pelo pagamento das
dívidas? Não necessariamente. É necessária a análise do processo para verificar
se o imóvel será alienado com ou sem dívidas. E, na pendência de algum ônus
sobre imóvel, o mesmo será devidamente informado.
4.
Quais são os gastos na compra de um imóvel em leilão? Será o valor oferecido no
lance acrescido das seguintes taxas: 5% de comissão do leiloeiro, 1% de taxas
judiciárias e 0,25% de ISS. Em geral o pagamento é feito da seguinte forma: 30%
do ato da arrematação e o restante em 15 dias. Existem outras formas também
aceitas de acordo com a legislação.
5.
Quem pode comprar um imóvel em leilão? Em geral, qualquer pessoa capaz pode comprar.
A lei faz algumas restrições, quais sejam, entre outros: os tutores, curadores,
testamenteiros, administradores, síndicos e liquidantes, “quanto aos bens
confiados a sua guarda e responsabilidade”; o juiz, o membro do Ministério
Público e da Defensoria Pública, o escrivão e os demais servidores e auxiliares
da Justiça.
6.
É necessária a presença daquele que pretende comprar o imóvel? Não é
necessário, porém haverá a necessidade da outorga de uma procuração ao advogado
para fazê-lo.
7.
É possível a compra de um imóvel por um grupo de pessoas, com a intenção de
investimento, ou seja, comprar para revender? Sim, o imóvel pode ser comprado
com esse objetivo, e, para tanto, o imóvel ficara gravado em ônus reais em nome
daqueles que participaram do negócio. Também é possível a compra por pessoa
jurídica.
8.
Como ocorre o procedimento do leilão? Após a determinação do juiz para a venda
do imóvel em leilão é feito um edital constando duas datas para a realização da
praça (terminologia que designa a venda dos bens imóveis). No dia da primeira
praça somente serão aceitas as ofertas iguais ou superiores à avaliação do
imóvel. Pode haver uma disputa caso haja mais de um interessado. Muitas vezes
ninguém oferece proposta para comprar aquele imóvel pelo preço da avaliação.
Nesta hipótese, o imóvel será ofertado novamente na segunda data designada.
Porém, na nesta oportunidade o imóvel será ofertado pela metade do valor de sua
avaliação, ou seja, é a venda peça melhor oferta respeitando o mínimo que será
a metade do preço estabelecido na avaliação.
9.
O que acontece após a compra do imóvel no leilão? Apesar de ser um dos últimos
atos do processo, existe a necessidade de regularizar o imóvel judicialmente o
que demanda, em média, um período de seis meses a um ano em média. Isto ocorre,
pois há a necessidade de efetuar a transmissão do imóvel para o nome do
comprador e para que o juiz determine a imissão da posse. Convém dizer que o
trabalho deste advogado só termina com a efetiva entrega das chaves.
10.
É seguro comprar um imóvel em leilão? Desde que haja o estudo prévio sobre a
situação em que se encontra o processo, pode-se dizer que se trata de um
negócio jurídico perfeito e irretratável. Trata-se de uma modalidade de
expropriação em que o poder público assume o papel do devedor para efetuar sua
venda gerando crédito para satisfazer uma dívida. Vale ressaltar que hasta
pública ocorre somente com a determinação de um juiz de direito no uso de suas
atribuições e que o dinheiro será depositado em uma conta judicial e só poderá
ser levantado antigo possuidor após a satisfação do crédito devido. Havendo
algum tipo de vício que ocasione uma nulidade, o dinheiro poderá ser levantado
por aquele que comprou o bem no leilão com o índice de correção das contas
judiciais do Banco do Brasil.
11.
Por que alguns imóveis são vendidos por um preço menor que o valor de mercado?
Existem dois motivos. Primeiro porque a avaliação da maioria dos imóveis
leiloados é feita de forma indireta por um oficial de justiça. Isso ocorre,
pois o devedor não permite a entrada do oficial de justiça em seu imóvel, como
consequência disto, o oficial avaliador faz a avaliação, em geral, baseada na
certidão de ônus reais do imóvel e valor venal do mesmo. Há no site um pequeno
texto em que explico melhor esta situação. Segundo porque algumas vezes não há
nenhum interessado na compra do bem. Quando isto ocorre já há uma segunda data
designada para a venda do imóvel, em que há uma nova oferta do bem, porém, como
dito anteriormente, o lance mínimo é igual à metade do valor da avaliação.
12.
Qual a diferença entre leilão judicial e extrajudicial? No leilão judicial há
um processo e, portanto, não haverá necessidade do ingresso de uma nova ação
para ter a posse do bem por aquele que fez a melhor oferta no leilão. Como já
foi dito, o leilão é um dos últimos atos do processo, e, após os tramites para
regularização do imóvel, que será feita pelo advogado, o juiz expedirá um
mandado para que o oficial de cartório registre o bem em nome do comprador.
O
leilão extrajudicial é aquele feito diretamente pela instituição financeira
pelo meio das prerrogativas concedidas pela legislação no caso específico. É o
caso dos leilões da Caixa Econômica Federal, a título de exemplo. Neste caso
haverá necessidade de ingresso em juízo para obter a posse do imóvel.
Por
Bernardo César Coura
Fonte
Fórum Imobiliário
