O sistema registral brasileiro prevê um
cadastro independente estabelecido por sistema de atualização e publicação dos
atos, de forma que permite ao negócio jurídico /imobiliário mais segurança nas
suas intermediações.
No decorrer dos anos o ramo imobiliário
passou por diversas alterações. Com a crise que se manifestou no Brasil ocorreu
um grande aumento no que tange a "posse imobiliária" devido o valor
de taxas e tributos e a complexidade para registrar o imóvel com as observações
da lei, de modo que tais fatores corroboraram com a informalidade no ramo
imobiliário o que acarretou o crescimento da insegurança jurídica em relação as
partes envolvidas no negócio ,comprador e vendedor.
O direito de propriedade teve seu caráter de
inviolabilidade absoluta influenciados pela ideia do individualismo e assim
recebeu uma configuração de forma relativa inspirada pelo princípio da função
social, do qual ocorreu um conjunto de delimitações de uso dessa propriedade.
No que tange a posse pode ser observado que
se trata de um instituto autônomo a merecer um tratamento especial distinto do
direito de propriedade. A posse e a propriedade, de um modo geral, convivem em
sintonia complementares um do outro.
O princípio da função social encontre-se
intimamente relacionado com a segurança jurídica, sendo esse um dos fundamentos
para que o magistrado decida sobre a situação relacionada a propriedade e a
posse.Cabe ao decorrer do texto explicitar os fatores que corroboram para que
ocorra o risco ao negócio na intermediação de compra e venda de um bem imóvel.
A realização de negócios imobiliários
fraudulentos podem refletir em diversos prejuízos para o adquirente do bem, como
também para o vendedor.Exemplo: prejuízos relativos à ação de evicção.
Outrossim, cabe ressaltar que apenas a
publicação plena de todos os atos necessários ao registro poderá proteger o
terceiro adquirente,para que esse não fique sujeito a negócios ocultos.
Para Maria Helena Diniz, nas negociações
contratuais deverá ser levado em consideração os requisitos subjetivos, objetivos
e formais do contrato. Como requisito subjetivo temos a capacidade genérica dos
contratantes (capacidade das duas partes envolvidas na relação contratual) e o
requisito objetivo dizem respeito ao objeto do contrato o qual deverá ser
lícito e possível.
Os requisitos formais referem-se à própria
forma do contrato a exemplo do contrato de Escritura Pública que se apresenta
como um contrato revestido de formalidades.
A insegurança
jurídica nos negócios imobiliários pode ser visualizado na seguinte questão:
Mévio, de boa fé, adquiriu o imóvel de Tício
efetuando assim o pagamento à vista. Esse recebeu de Tício o instrumento
particular de compra e venda.
Ao decorrer da intermediação Mévio não
verificou a situação do referido imóvel (averbações, matrícula...) apenas teve
como garantia da intermediação o instrumento particular em nome de Tício, mas
sem o devido registro.
Ao passar dos anos Mévio desejou formalizar
a situação registral do imóvel, ao iniciar os procedimentos para o registro
deparou-se com a seguinte situação: o imóvel não estava registrado no nome de
Tício, mas sim em nome de Caio, terceira pessoa estranha na relação entre as
partes, diante desse fato o seu pedido de registro encontra-se prejudicado. Desta
forma, Mévio terá mais caminhos a percorrer para tentar solucionar a questão, fato
que poderia ser evitado se houvesse observado as exigências da lei 6015/73
antes da finalização da transação imobiliária.
Segundo o artigo 198 da Lei de Registros Públicos,
o apresentante que não se conformar com a exigência feita poderá suscitar a
dúvida. Trata-se de um procedimento administrativo para que o juízo externe seu
entendimento e decida sobre a divergência entre o registrador e o apresentante.
Diante do mencionado pode ser observado que
a falta de publicação na matrícula do imóvel poderá acarretar o retardamento do
pedido de registro ou até mesmo a sua impossibilidade.
"O ato de Registrar o imóvel é
originário da necessidade básica de segurança e publicidade das intermediações
e transações imobiliárias".
De acordo com Walter Ceneviva a partir do
assentamento do contrato jurídico no registro público, a inscrição no registro
de imóveis será resguardada de segurança e publicidade, desta forma possibilita
as partes envolvidas no negócio jurídico e a terceiros o cumprimento e
obrigações estabelecidas no contrato.
Cabe salientar, o contrato antes do seu
registro possui efeito apenas entre as partes “inter partes”, de modo que
somente haverá deveres obrigacional/pessoal entre as partes envolvidas na
relação contratual não oponíveis a terceiros.
No mesmo ensejo é imperioso mencionar que
diante da publicidade do contrato ocorre a transformação em direitos reais em
favor das partes, o que atribui à segurança jurídica na relação.
Bibliografia:
CENEVIVA, Walter. Lei dos
Registros Publicos Comentada. 18. ed., São Paulo
1DINIZ Maria Helena. Tratado
Teórico e Prático dos Contratos, 7a edição, São Paulo. Editora
CC, Art. 215. A escritura
pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo
prova plena;
Por Laiza Fernandes
Fonte JusBrasil Notícias
