INTRODUÇÃO
Viver
em comunidade é um exercício diuturno de tolerância e exige sabedoria e
estratégia ao lidar com uma multiplicidade de personalidades cada qual com sua
característica e modo de compreensão de mesmo assunto.
E
a coisa se torna mais complica quando o assunto é CONDOMÍNIO. Não basta ser
conhecedor das regras de condominiais é preciso saber aplicar de forma a
ajustar ao entendimento de cada um, pois ninguém é obrigado a conhecer leis,
mas regras consuertudinais, aquelas que o costume nos impõe e se perdeu no
tempo e mesmo assim obedecemos e nem sabemos por que, estas podem se tornar com
paciência e insistência uma regra de uso automático.
POSTURA PREVENTIVA DO SÍNDICO
- Um
elemento importante para garantir o respeito às normas do condomínio é a
própria postura do síndico ou administrador;
- Nesta
postura, a comunicação é um fator preventivo. Uma providência essencial é
que todos os moradores e proprietários possuam cópia atualizada da
Convenção e do Regulamento Interno (RI);
- Assim,
evita-se as infrações por desconhecimento do RI, e haverá mais respaldo na
eventual aplicação de multas e advertências. Alegar ignorância das normas
será, de uma vez por todas, um argumento impossível;
- Para
complementar - já que é possível que muitos não leiam os documentos na
íntegra - sugere-se elaborar um "guia rápido": um resumo apenas
com os principais pontos de conflito tratados no RI (contendo, na mesma comunicação,
as normas sobre animais, barulho, uso da garagem etc.);
- Este
"guia rápido" pode ser afixado em elevadores ou outras áreas
sociais;
- Outra dica
é utilizar-se de bom humor, principalmente na elaboração desses cartazes,
para evitar o tom de cobranças "carrancudas", antipáticas;
- Considerar
o tipo de condomínio administrado é um fato crucial para entender o perfil
dos moradores, e saber como lidar com seu convívio social;
- Para novos
moradores, também é importante informá-los sobre as regras do condomínio,
de uma forma cordial, logicamente.
PRIMEIRO PASSO
Quando
ocorrer infração a norma de condomínio advirta verbalmente através de uma
conversa amigável, alerte para, o desagradável da situação em si, busque educar
o condômino e informe que a reincidência não será tolerada e que poderá receber
CARTA DE ADVERTÊNCIA as normas condominiais e até multado, pergunte se tem uma
cópia do Regimento Interno (RI) ou Convenção. Seja rígido, austero, e
imparcial, afinal regras são regras e se aplicam a todos.
Na
dúvida se adverte ou multa, o primeiro é sempre o melhor caminho, as
advertências devem preceder as multas, que são aplicadas após 03 (três)
notificações por escrito pelo mesmo motivo.
PASSO A PASSO
- Tentar
conversa amigável, sempre que cabível e se possível, antes de multar ou
advertir.
- Ter
provas, como imagens no CFTV, fotos, testemunhos ou reclamações por
escrito, de que a infração do fato ocorrido.
- Saber se
foi a primeira vez que determinado morador cometeu a falta.
- Dependendo
do que ocorreu, não cabe advertência. Um exemplo é se um condômino, que
nunca cometeu nenhuma falta, destrói a pilastra da garagem do condomínio.
Nesse caso, ele deve ser multado, já que ocasionou prejuízos ao
condomínio, e dever ser convidado a reparar o dano.
- Antes da
multa, ou advertência chegar à unidade do infrator, vale mandar uma
notificação do ocorrido. Não é recomendado fazer a notificação
pessoalmente nem diretamente por funcionário do condomínio, mas sim via
comunicação impressa. Se possível, encaminhada pela empresa
administradora.
- A carta de
notificação deve ser bastante objetiva e com dados concretos, citando-se o
item do RI ou da Convenção que foi desrespeitado, o horário, o local, etc.
- Dependendo
da convenção, há a possibilidade do morador multado pedir uma revisão para
o conselho ou assembleia.
DA INFRAÇÃO
Comprovada
a infração, registrada em livro de ocorrências e superada a fase anterior,
respeitando os princípios constitucionais DA AMPLA DEFESA E DO CONTRADITÓRIO,
esse condômino infrator poderá se defender diante do conselho fiscal e até da
assembleia.
A
infração deve estar descrita na convenção e no regimento interno com clareza,
registro escrito no livro de ocorrências, pois este é o embasamento máximo,
deverá haver provas inequívocas do ato, como testemunhas, filmagens e gravações
CFTV.
Quando
o condômino inovar e cometer ato considerado infracional por de alguma de
alguma forma incomodar os demais, tente uma conversa nos moldes descritos
anteriormente e ajuste esse ato infracional analogicamente a outro e faça a
reprimenda oralmente.
Explique
ao morador que fez o registro por exemplo que as construções modernas não tem
vedação acústica e que nem sempre poderá repreender o vizinho, e em alguns
casos o excesso de notificações passam a TURBAR A POSSE DE TERCEIROS, já que
alguns sons são inerentes ao movimento natural das pessoas no uso legal de sua
propriedade.
O
sindico poderá multar o condômino em espécie de acordo com o avençado em
Convenção e/ou Regimento Interno. Em convenções mais antigas, onde as multas
são baseadas em URV ou em outras unidades, ou mesmo quando a multa é atrelada
ao salário mínimo, o ideal é que haja uma assembleia para alterar a convenção.
Vale
lembrar que a multa deve ser aplicada apenas sobre o valor da taxa mensal, sem
incluir aí rateios extras ou despesas extraordinárias.
A
primeira multa deve ser a de valor mais baixo, para que assim o valor possa
crescer em caso de reincidência.
DAS MULTAS ESPECÍFICAS
Geralmente,
o valor da multa não pode passar de cinco vezes o valor da taxa condominial.
Mas há o caso do CONDÔMINO ANTISSOCIAL, daquele que reiteradamente comete
desrespeitos ao regulamento interno e à convenção do condomínio. Para multá-lo
é necessária a anuência da assembleia de condomínios. Nesse caso, a punição
pode chegar a até 10 (dez) vezes o valor da contribuição mensal.
OBSERVAÇÕES IMPORTANTES
Pode caracterizar a prática de algum delito a atitude
de determinada pessoa que cause tumulto numa assembleia de condomínio?
Sim.
A atitude pode ter o enquadramento da contravenção penal prevista no art. 40 do
Dec. Lei nº 3.688/41 - Lei das Contravenções Penais, qual seja, o delito de
provocação de tumulto ou conduta inconveniente, sujeitando seu causador à
prisão de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou ao pagamento de multa: “Art.
40. Provocar tumulto ou portar-se de modo inconveniente ou desrespeitoso, em
solenidade ou ato oficial, em assembleia ou espetáculo público, se o fato não
constitui infração penal mais grave: Pena – prisão simples, de 15 (quinze) dias
a 6 (seis) meses, ou multa”.
O atual Código Civil impõe a atualização da Convenção
do Condomínio?
Não
há obrigatoriedade de ajuste da Convenção do Condomínio para que haja uma
harmonização com o atual Código Civil, já que as regras da Lei de Introdução ao
Código Civil (Decreto-lei nº. 4.657/42) servem justamente para tal fim, isto é,
as Convenções anteriores a 11/01/03 continuam em vigor naquilo que não
contrariarem disposições de ordem pública (obrigatórias) expressas da nova lei;
esta não fixa prazo para que as Convenções se ajustem às suas novas
disposições; assim, salvo conveniência particular, poderão permanecer
inalteradas. Todavia, a conveniência de se efetuar a modificação deverá ser
analisada caso a caso, Já o REGIMENTO INTERNO deve sim ser adaptado as mudanças
da lei por motivos óbvios e também pela própria mudança inerente ao ser humanos
e as relações interpessoais.
Quando houver conflito entre a Convenção do Condomínio
e o Regimento Interno, qual das normas prevalecerá?
A
Convenção do Condomínio difere do Regimento Interno pela natureza das matérias
tratadas. Compete à Convenção dispor sobre a estrutura do condomínio e os
direitos fundamentais do condômino. Já o Regimento Interno tem por objetivo
reger apenas convivência entre os condôminos. Por tais características, quando
surgir conflito entre o dizer da Convenção e o do Regimento Interno,
prevalecerá o primeiro. Espelha tal realidade o julgado seguinte: “A convenção
condominial é o instrumento que constitui a co-propriedade; o regulamento
interno disciplina a vida social e não o direito real que o título constitutivo
outorga o que conduz à certeza de que, no confronto entre dispositivos
conflitantes entre as duas normas, acerca do uso de garagem, vale o que consta
da convenção registrada no Cartório de Registro (art. 9º, § 1º, da Lei
nº.591/64).
O síndico é obrigado a dar cópia da Convenção do
Condomínio aos condôminos ou ocupantes?
Não.
Obrigatoriedade não existe já que a Convenção do Condomínio é documento público
e por conta disto, seu acesso é franqueado a todos. Melhor explicando, sendo
compulsório o registro da Convenção do Condomínio no Registro Imobiliário (art.
1.333, parágrafo único, do novo Código Civil e art. 167, I, 17, da Lei nº
6.015/73), não será obrigatório o fornecimento, pelo síndico, de cópia da mesma
aos condôminos ou ocupantes. Porém, ainda que não haja obrigatoriedade, é
conveniente que seja dada uma cópia integral da Convenção a cada um dos
condôminos, incentivando o pleno conhecimento do seu teor por todos.
Por
analogia ao artigo de lei em análise carta cartas de notificação de infração as
normas condominiais são documentos do condomínio e não devem passar da pessoa
que as recebeu, não sendo o síndico obrigado a apresentá-las quando solicitado
por condômino a não ser por força de imposição judicial.
Por
Sheyla Melo
Fonte
JusBrasil Notícias
