quarta-feira, 31 de maio de 2023

QUANDO O SÍNDICO ERRA POR AÇÃO OU OMISSÃO

O síndico pode ser responsabilizado quando as atribuições do cargo não são cumpridas ou em caso de crimes contra a honra e o patrimônio

Que o síndico tem direitos e deveres todo mundo sabe, mas muita gente desconhece que ele pode ser res­ponsabilizado civil ou criminalmente, quando as atribuições do cargo não são cumpridas adequadamente, ocasionando prejuízos aos condôminos ou a terceiros, ou em caso de prática criminosa ou contravenção.
A responsabilidade civil do síndico ocorre quando este não cumpre as obrigações inerentes ao cargo, ocasionando prejuízos aos condôminos ou a terceiros, ao passo que a res­ponsabilidade criminal acontece quando o não cumprimento das atribuições leva não apenas a uma omissão, mas a uma prática que pode ser entendida como criminosa ou contravenção.
A responsabilidade criminal do síndico envolve geralmente os crimes contra a honra (injúria, calúnia e difamação), a apropriação indébita de fundos do condomínio e a apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários. Para os crimes contra a honra, o Código Penal prevê penas de um mês a dois anos de reclusão, além de multa. Para apropriação indébita de fundos do condomínio, o CP prescreve multa e reclusão de um a quatro anos, podendo ser aumentada em um terço. Para apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários, as penas previstas são multa de dois a cinco anos de reclusão.
Segunda a coordenadora do Núcleo de Práticas Jurídicas (NPJ) da Faculdade de Tecnologia e Ciência (FTC), Kátia Comarella, o Novo Código Civil, de 10.01.2001, não alterou os aspectos que dizem respeito à responsabilidade civil e criminal do síndico.
De acordo com a Dra. Kátia Comarella, o condomínio pode ser responsabilizado se um funcionário provoca danos a um condômino ou a terceiros. Nesse caso, o síndico pode ser responsabilizado pelo condomínio, se ficar comprovado que ele não tomou as precauções necessárias na hora de contratar o funcionário, ou se não verificou se o empregado cumpria suas funções corretamente.  
A advogada lembra que, quando o condomínio descumpre as leis trabalhistas, é muito comum o funcionário processar o condomínio, logo após a rescisão. Nesse caso, se for comprovada ação danosa ou omissão voluntária do síndico, ele poderá ser responsabilizado civilmente pelos prejuízos causados ao condomínio.
A falta de manutenção nos extintores, pára-raios, reservatórios de água, elevadores e demais equipamentos de segurança, a não contratação do seguro obrigatório e omissão de prestação de contas, são alguns exemplos práticos de responsabilidade civil do síndico, por ações ou omissões em sua gestão, explica Dra. Kátia Comarella.
O advogado Israel Freire, sócio diretor do Escritório Freire & Libório Advocacia Trabalhista e Previdenciária, lembra um caso recente no qual uma atitude arbitrária do síndico causou prejuízos ao condomínio. Ele executou uma obra sem convocação da Assembleia, sem autorização, e pior, invadindo espaço público.  A irregularidade foi denunciada e a construção demolida. “Por ter agido indo além dos seus poderes, posteriormente, o ex-gestor foi acionado judicialmente e obrigado a ressarcir o condomínio”, lembra Freire, que prefere manter, por questão ética, em sigilo o nome do síndico e do condomínio.
Para o advogado, é fundamental avaliar os preceitos contidos na Convenção do Condomínio, sobretudo quando há dúvidas se houve ou não omissão ou negligência por parte do síndico. O síndico pode responder criminalmente quando, por exemplo, deixa exposta a fiação elétrica numa área de playground e essa omissão provoca um acidente em uma criança. “Ele poderá responder criminalmente, no mínimo, na modalidade culposa”, afirma o advogado.

Responsabilidade pela gestão anterior  
Para evitar a responsabilidade civil ou criminal, em decorrência de irregularidades da gestão anterior, o síndico atual deve convocar uma Assembleia e expor a situação, devendo deixar que a maioria decida o caminho a seguir. “O síndico não deve se expor e brigar sozinho contra a administração anterior. Os danos existentes serão suportados por todos, logo, todos devem assumir o que se fazer”, explica Kátia Comarella.
“Se for comprovada a ação ou omissão voluntária do ex- síndico, ele poderá ser responsabilizado civilmente ou criminalmente”, diz. Segundo ela, para que o síndico seja penalizado, é preciso ingressar com ação e comprovar que as ações ou omissões do mesmo causaram danos ao patrimônio, aos condôminos ou a terceiros.
No Condomínio Bosque Imperial, em São Marcos, há um exemplo no qual o não cumprimento das atribuições do ex-síndico causou prejuízo aos moradores. O local onde deveria funcionar a guarita de segurança é hoje ocupado por uma boutique. Isso porque o espaço foi leiloado em decor­rência de um processo judicial movido contra o condomínio por um ex-condômino. “Na época, o processo correu à revelia, isso porque o ex-síndico (o então representante legal do condomínio) não compareceu às audiências”, explica o síndico atual Alessandro Castro.
“A boutique descaracterizou a entrada do condomínio, o que obriga aos agentes de portaria a trabalharem em local inadequado. O pior é que o processo já se arrasta por três anos na justiça, sem decisão”, desabafa Castro.
A melhor maneira de avaliar se o síndico está cumprindo com suas atribuições é observar se suas atitudes são tomadas com base no Estatuto do Condomínio. “Toda vez que nós preparamos um projeto de construção ou reforma, sentamos com a equipe e questionamos se ele está de acordo com o estatuto”, afirma o síndico do Bosque Imperial. “Este questionamento é que me faz agir corretamente, mesmo que minhas atitudes não sejam compreendidas pelos moradores, num primeiro momento”, complementa Castro.

Por Evandro Dias e Núbia Cristina Santos
Fonte Revista Cadê O Síndico