terça-feira, 24 de janeiro de 2017

OBRAS DE RETROFIT E REVITALIZAÇÃO DAS FACHADAS RENOVAM PAISAGEM E VALORIZAM EMPREENDIMENTOS


A paisagem de São Paulo vem se modificando rapidamente pelos novos empreendimentos imobiliários que surgem a cada dia, mas também pelas intervenções na recuperação, revitalização, restauração ou até mesmo retrofit das fachadas dos prédios mais antigos. A arquiteta Renata Marques observa grande procura pela atualização das edificações com pelo menos 20 anos de idade. “A mudança está se tornando uma necessidade para que os edifícios antigos acompanhem a valorização imobiliária e não fiquem muito distantes do padrão atual de mercado”, diz Renata, que atuou em grandes incorporadoras e agora se direcionou a esse nicho.
Síndico profissional há 18 anos, em doze condomínios, cinco deles comerciais, Nilton Savieto também começa a sentir tendência em prol da revitalização das fachadas, como forma de acompanhar a valorização do mercado imobiliário. “As pessoas estão querendo tornar seus prédios mais modernos, começando a dar prioridade a isso e a reservar dinheiro para as obras”, aponta. Em um dos condomínios que administra, os proprietários investiram R$ 500 mil para recompor toda a fachada do prédio de onze andares, localizado na Vila Nova Conceição, região do Parque do Ibirapuera, uma das mais valorizadas de São Paulo.
O condomínio, no caso, promoveu uma revitalização, obra que se estendeu por um ano e meio. As intervenções tiveram aprovação unânime da assembleia dos condôminos, que contrataram engenheiro especialista para realizar um diagnóstico do revestimento antigo, propor soluções e depois acompanhar a execução dos serviços. “A fachada estava feia e se deteriorando. Retirou-se então todo o seu reboco, também nos peitoris das varandas e das floreiras, deixando o prédio na alvenaria básica, protegido por um selamento para evitar infiltração”, relata. Um novo revestimento foi constituído em várias camadas, incluindo seladores e a pintura, em tom claro, além da colocação de mármore nas superfícies externas das varandas e floreiras. Houve a padronização da vegetação, definida por uma comissão de moradoras e aprovada em assembleia.

INTERVENÇÕES POSSÍVEIS
Segundo o engenheiro e síndico Paulo Maccaferri, que atua com fachadas, as intervenções diferenciam-se entre recuperação e pintura, revitalização, restauração e retrofit. Enquanto a recuperação trata de fissuras (entre outros), a revitalização moderniza, a restauração recompõe o padrão original, e o retrofit altera a estética e o sistema construtivo. Este caso envolve, por exemplo, a ampliação ou mesmo a construção de sacadas – obras mais frequentes em regiões litorâneas, como a Riviera de São Lourenço, em São Paulo, ou a cidade do Rio de Janeiro, que dispõe inclusive de regulamentação específica sobre o assunto. 
O engenheiro insere ainda como caso de retrofit obras em que são implantadas novas cortinas de vidro, revestindo a fachada; mudanças de estruturas de concreto; ou as dos guarda-corpos (de vidro por alumínio, por exemplo) e dos parapeitos. O engenheiro ressalta, no entanto, que é preciso ficar atento aos “limites estruturais” da edificação, principalmente se o condomínio optar pela construção da varanda. É uma situação que requer a atuação de um projetista de cálculo e observância se a Lei de Zoneamento da região permite um acréscimo de área.
A tendência em São Paulo é pela revitalização e modernização dos materiais e sistemas construtivos, como a troca de esquadrias, de caixilhos e de revestimentos cerâmicos (por pastilhas esmaltadas, afixadas com argamassas colantes mais flexíveis), analisa Paulo Maccaferri. De forma geral, o engenheiro avalia que a revitalização das fachadas rende aos condôminos um retorno cinco vezes superior ao valor investido, em função da valorização imobiliária.
Mas, além da análise das características estruturais da edificação, ele chama atenção dos síndicos e condôminos para outros cuidados fundamentais em relação às obras nas fachadas: é importante promover uma inspeção prévia com vistas a desenvolver um projeto duradouro e não apenas contratar serviços que promovam “remendos” nos revestimentos. Além disso, Paulo sugere a contratação de um engenheiro fiscal pelo condomínio, para fiscalizar a execução dos trabalhos. Segundo exemplifica, uma fachada que tenha concreto aparente demanda que suas ferragens sejam inspecionadas e que as paredes passem por processos de lixamento, estucamento e uso de verniz adequado.

MUDANÇA DE PADRÃO VISUAL EXIGE APROVAÇÃO DE 100%
Se o assunto fachada costuma render bastante discussão entre os condôminos, em função dos custos das obras e também pelo padrão estético, na área jurídica ele também suscita polêmicas, especialmente com a questão do fechamento da sacada (tema da próxima edição da Direcional Condomínios). Segundo o advogado especializado em condomínios, Cristiano De Souza, a legislação é omissa em relação à definição de fachada. “Vamos encontrar isso na doutrina e na jurisprudência”, diz. E conforme estas, “fachada seria todo o limite da unidade condominial com o seu exterior, seja o exterior voltado para as áreas comuns (como as portas de uma unidade), ou para a via urbana (como janelas e varandas).”
Considerando-se esta delimitação, toda e qualquer intervenção que venha a alterar o padrão estético de uma edificação, exige aprovação unânime em assembleia geral de condôminos, alerta o advogado. O que pode incluir até uma simples pintura, como o caso de um edifício em estilo mediterrâneo, da cor branca, que venha a receber uma tonalidade totalmente diferente, descaracterizando o conjunto arquitetônico original. Também a alteração da cor das esquadrias ou fazer uma janela a mais ou mesmo trocar uma simples porta de entrada de apartamento requerem aprovação, considera Cristiano. O condomínio estará isento da obrigatoriedade desse quórum apenas se a intervenção for caracterizada como obra necessária.
Em relação à Prefeitura, as intervenções de pintura, recuperação e revitalização demandam notificação prévia pelos transtornos ou riscos que possam causar às pessoas e ao patrimônio e, em caso de acréscimo de área com alteração da sacada, há necessidade de alvará. (R.F.)

Por Redação do Viva o Condomínio
Fonte Direcional Condomínios