STJ chancela multa de 10% a condômino, baseado no art
1337 do CC
Em
uma decisão recente, o STJ (Superior Tribunal de Justiça) concordou com a
cobrança de 10% de multa a um condômino inadimplente por ser devedor contumaz.
Além
de pagar seus débitos para com o condomínio, e as multas moratórias, a
Construtora OK, de Brasília, ainda deverá pagar 10% do valor devido à
coletividade.
Foi
a empresa quem levou o caso ao STJ, uma vez que não concordou com a cobrança,
pois acreditava que estava sendo penalizada duas vezes - o que seria ilegal. O
STJ se baseou no art. 1337 para decidir que a cobrança da multa conta, sim, com
amparo legal.
A
multa constava no regulamento interno do empreendimento. Ficou comprovado que a
empresa regularmente atrasava os pagamentos devidos ao condomínio, com demora
de cerca de dois anos para quitar seus débitos.
Vale
ressaltar que essa multa se refere não ao atraso do pagamento, mas devido a
esse atraso do pagamento ocorrer de maneira repetitiva.
Importante
considerar também que essa decisão é a primeira do STJ sobre o assunto. Ainda
não ficou claro se todos os tribunais estaduais irão seguir esse entendimento,
mas é esse o caminho considerado corriqueiro nas decisões do STJ, segundo
tribunal mais importante do país.
Especialistas falam
A
decisão causou estranheza em alguns especialistas em condomínio, como é o caso
do advogado Alexandre Marques.
“Como
toda decisão nova, ainda é prematuro dar uma opinião se ela vai ser mantida
pelo tribunal ou não. Mas achamos que ela mistura preceitos do artigo 1336 com
o conceito de condômino antissocial”, avalia.
Ou
seja, com apenas uma decisão do tipo não é possível dizer, ainda, se esse
recurso de cobrança poderá ocorrer sempre.
“Importante lembrar que essa multa não é
considerada moratória, já que para ser considerada moratória, ela deve ter
origem no atraso do pagamento. Nesse caso, a multa acontece devido à infração
ocorrer diversas vezes”, explica André Junqueira, advogado especialista em
condomínios.
No
entendimento do profissional, a multa foi bem aplicada e poderá servir de base
para ações com essas mesmas características.
Para
João Paulo Rossi, professor da Universidade Secovi e advogado especialista no
assunto, o valor da multa poderia ser até de 500% - ou cinco vezes o valor da
cota condominial - o máximo que a lei
permite para uma multa do tipo.
A
opinião de Inaldo Dantas, advogado e presidente do Secovi-PB, é que o STJ
acertou em seu julgamento.
"A própria lei já previa essa multa, só
não existia nada julgado sobre o assunto", argumenta.
Como fazer
Para
poder multar o condômino devedor contumaz, o correto é que o condomínio tenha,
em sua convenção, discriminado o que é essa multa e em quais situações ela
poderá ser aplicada.
Para
tanto, é necessária uma assembleia convocada para esse fim, e a aprovação do
assunto pede quórum específico de dois terços dos condôminos.
“Deixar claro o que o condomínio considera
reiterado, qual o período de tempo sem pagamento a se encaixar nessa descrição
é fundamental”, explica Alexandre Marques.
Vale
lembrar que mesmo constando na convenção e com provas materiais sobre os
atrasos de pagamento, é necessário dar ao condômino em questão o direito de
defesa.
“O fundamental para entender essa decisão é
que ela é resultado não de um ato, mas do conjunto da obra. A ideia é multar
aquele que sempre deixa de pagar, atrapalhando sempre o cotidiano do
condomínio”, esclarece João Paulo Rossi.
Como
o assunto é novo o polêmico, ao entrar com uma ação do tipo, é recomendado
contar com a assessoria de um advogado especialista no assunto, evitando assim
problemas futuros para o próprio condomínio.
Por
Alexandre Marques, Rodrigo Karpat, João Paulo Rossi e Inaldo Dantas
Fonte
Secovi
