Tendência que está diretamente ligada à crise
econômica
A
inadimplência nos condomínios residenciais cresceu 22% no Rio de Janeiro nos
últimos dois anos. A capital também registrou aumento de 20,5% nos atrasos de
pagamento inferiores a 30 dias. Os dados do Sindicato da Habitação do Rio
(Secovi Rio) mostram uma tendência que está diretamente ligada à crise
econômica. Devido à piora desse cenário, o EXTRA consultou especialistas que
explicam os direitos e deveres dos moradores inadimplentes.
De
acordo com o Sindicato, a falta de pagamento se deve ao endividamento da
população, que acaba priorizando as dívidas com juros maiores, uma vez que ,
hoje, o Código Civil prevê juros mensais de apenas 1% e multa de até 2% sobre a
dívida de condomínio. Mas uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no
mês passado, que autorizou a cobrança de mais 10% de multa sobre o débito, pode
ajudar a frear a inadimplência.
—
Se essa recente decisão do STJ for colocada nos regimentos internos do
condomínio, talvez as convenções sejam alteradas para que uma multa um pouco
maior possa ser cobrada — explica Marcelo Borges, diretor jurídico da
Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi).
Segundo
Borges, o condomínio deve agir para solucionar o problema, mas sem constranger
os moradores:
—
Colocar lista no corredor (com os nomes dos devedores) não é nada recomendável
porque o espaço pode ser acessado por estranhos. Mas informar quem está devendo
numa assembleia, que é um ambiente privado dos condôminos, é lícito porque
todos devem saber quais são as unidades que estão pagando e quais não estão.
Mas a informação tem que ser dada de forma profissional, sem expressões
jocosas.
O
especialista recomenda, ainda, que os síndicos dialoguem com os devedores, e
verifiquem se o valor do condomínio está muito alto e quais custos podem ser
cortados.
Confira
abaixo a entrevista com o advogado Hamilton Quirino, especialista em Direito
Imobiliário, que explica os direitos e deveres de devedores, síndicos e
vizinhos:
A partir de quanto tempo de atraso o condômino pode
ser considerado inadimplente?
Basta
atrasar um dia. Mas na prática, pode-se dizer que dois meses de atraso começa a
gerar as cobranças.
Por lei, qual é o passo a passo que o
síndico/administrador do condomínio deve seguir ao efetuar a cobrança?
Inicialmente
são mandadas cartas de cobrança. A seguir alguns condomínios fazem o protesto
das dívidas. A maioria, contudo, ingressa logo com ação judicial para cobrar o
débito.
Quais são os casos nos quais a cobrança pode parar na
Justiça?
Toda
dívida condominial, incluindo as cotas ordinárias e extraordinárias, assim como
as multas impostas aos condôminos, por descumprimento das normas internas do
condomínio, podem gerar cobrança na Justiça.
O condômino inadimplente pode vir a perder o imóvel,
para o pagamento da dívida?
Pode,
no final de um processo, se o pagamento não é efetuado. Com o passar do tempo,
a dívida vai sendo acrescida dos débitos subsequentes. Chega um determinado
tempo que o próprio imóvel responderá pela dívida, mediante leilão judicial.
O morador devedor pode sofrer algum tipo de sanção do
síndico ou do administrador, como ser proibido de usar o playground ou salão de
festas, ou seja, áreas comuns aos moradores?
Algumas
convenções proíbem o uso do salão de festas e outras áreas de lazer. Nesses
casos, é possível proibir. A matéria é polêmica, mas eu entendo que, se as
normas da convenção foram feitas pelos próprios condôminos, terão de ser
cumpridas por todos eles.
É possível concretizar a venda de um imóvel que tenha
dívidas de condomínio?
Os
cartórios exigem a declaração de quitação das cotas condominiais para fazerem a
escritura.
O que acontece com a dívida caso o morador venda o
imóvel? O novo proprietário é obrigado a quitá-las?
Trata-se
de dívida do imóvel e não do dono. Assim, o comprador pode assumir a dívida, de
forma expressa, ao comprar um imóvel. Nesse caso, ele irá declara isso na
escritura. Mas o mais razoável será abater do preço do imóvel o valor da dívida
do condomínio, e fazer a compra com a situação regularizada.
Em um condomínio onde haja vários moradores
inadimplentes, é legal os demais moradores ratearem as despesas totais?
Sim,
o condomínio tem que ratear os custos entre os que pagam. Não tem outro jeito,
pois não vale a pena, por exemplo, pegar dinheiro emprestado, por causa dos
juros. Assim, todos pagam pela inadimplência de alguns.
Por
Rafaella Barros
Fonte
Extra Online
