terça-feira, 14 de março de 2017

RESPONSABILIDADE CIVIL E CRIMINAL DO SÍNDICO

Cargo de síndico deve ser levado a sério

A responsabilidade civil do síndico ocorre quando as atribuições do cargo não são cumpridas adequadamente, ocasionando prejuízos aos condôminos ou a terceiros.
A responsabilidade criminal do síndico acontece quando este não cumpre suas atribuições, levando-o não apenas a uma omissão, mas a uma prática que pode ser entendida como criminosa ou contravenção.
Confira abaixo os problemas que podem ocorrer neste sentido, e como evitá-los:

Responsabilidade criminal
·  A responsabilidade criminal do síndico envolve geralmente os crimes contra a honra (injúria, calúnia e difamação), a apropriação indébita de fundos do condomínio, e a apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários.
·  Para os crimes contra a honra, o Código Penal prevê penas de um mês a dois anos de reclusão, além de multa;
·  Para apropriação indébita de fundos do condomínio, o CP prescreve reclusão de um a quatro anos, podendo ser aumentada de um terço, e multa;
·  Para apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários, as penas previstas são de dois a cinco anos, e multa.

Roubos, furtos e danos
·  De modo geral, o condomínio não é responsável por roubos, furtos e danos a bens individuais dos condôminos. Em especial se a convenção do condomínio tem cláusula expressa de não indenizar nesses casos. Uma exceção é quando o empreendimento tem funcionários específicos para aquela função. Exemplo: se um carro é roubado dentro do condomínio e há um garagista 24h, o condomínio pode, sim, ser acionado judicialmente;
·  O condomínio pode ser responsabilizado se um funcionário ocasionou danos a um condômino. E nesse caso, o síndico pode ser responsabilizado pelo condomínio, se ficar provado que não tomou as precauções necessárias na hora de contratar o funcionário, ou de averiguar se cumpria suas funções corretamente.
    Como evitar problemas:
- Não permitir que funcionários do condomínio recebam chaves dos apartamentos ou veículos dos condôminos - caso não seja manobrista;
- Ser cuidadoso e criterioso na hora de contratar o funcionário, providenciar o treinamento necessário e sempre verificar se está cumprindo suas funções corretamente.

Playground e Piscinas
·  Para a conservação de playgrounds existem as normas técnicas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) - NBR 14350-1 e NBR 14350-2. O texto dessas normas pode ser adquirido junto à ABNT - www.abnt.org.br;
·  A falta de manutenção nos equipamentos que gere um acidente leva à caracterização de responsabilidade civil pelos prejuízos causados aos usuários;
·  Essa responsabilidade também poderá atingir o síndico, se o condomínio for processado e por sua vez processar o síndico, regressivamente;
·  Funcionários de condomínios não têm a obrigação de tomarem conta das crianças na piscina, por isso a responsabilidade é toda dos pais e responsáveis;
·  A responsabilidade do síndico quanto às piscinas é apenas quanto à manutenção dos equipamentos e da água da piscina. Portanto, só há responsabilidade civil no caso da manutenção provocar alguma lesão nos usuários.
Como evitar problemas:
- Providenciando a manutenção constante dos equipamentos, de acordo com as normas, e por profissionais habilitados;
- Cercando a área da piscina para evitar que crianças pequenas se aproximem e caiam ali

Elevadores - Manutenção
·  Em casos de negligência ou imprudência na manutenção, que gerem acidentes ou danos ao equipamento, o síndico e o condomínio poderão ser responsabilizados.
Como evitar problemas:
- Providenciando a manutenção constante do equipamento, contando sempre com uma empresa que tenha engenheiro responsável e técnicos devidamente treinados. Evite as empresas com valores de manutenção muito abaixo da média do mercado.

Funcionários - litígios
·  Quando o condomínio descumpre as leis trabalhistas, é muito comum o funcionário processar o condomínio, principalmente logo após sua rescisão, através dos advogados do seu sindicato.
·  Se for comprovada a ação ou omissão voluntária do síndico no caso, este poderá ser responsabilizado civilmente.
·  O não-pagamento de verbas previdenciárias retidas aos funcionários gera responsabilidade criminal do síndico.
Como evitar problemas:
- Cumprindo todas as leis trabalhistas, pagamento de benefícios, com atenção às datas de vencimento.
- Como a burocracia trabalhista é complexa, tanto em termos de leis quanto de documentos exigidos, é conveniente contratar uma empresa ou profissional para cuidar destas questões no condomínio.
- No entanto, o síndico deve sempre exigir comprovantes da empresa
- Caso a mão-de-obra utilizada no condomínio seja terceirizada, o síndico também deve se manter alerta a pagamentos de salários e encargos, já que em caso de processo trabalhista o condomínio tem responsabilidade subsidiária

Prestação de contas
·  É um dos principais deveres do síndico a correta prestação de contas anual para a assembleia, e também eventual, quando esta o exigir;
·  Para tanto, todas as despesas devem estar comprovadas e documentadas;
·  Caso se constate diferença de valor entre a arrecadação e as despesas comprovadas, o síndico pode ser acionado civil e criminalmente, por não cumprir sua obrigação legal e por se apropriar de fundos do condomínio;
·  A não-prestação de contas é um dos grandes responsáveis pela destituição de síndicos;
Como evitar problemas:
- Ter arquivo claro e organizado com todos os comprovantes de pagamento;
- Sempre exigir notas fiscais, RPA (recibo de autônomo), comprovantes de pagamentos de funcionários e seus benefícios, guardar as contas pagas;
- Trabalhar sempre em cooperação com o conselho fiscal, para verificar mensalmente a contabilidade condominial, evitando desgastes futuros.

Inadimplência - ausência de cobrança
·  O síndico deve zelar pela boa administração do condomínio, aqui incluída a recuperação dos créditos do condomínio, acionando os inadimplentes direta e judicialmente;
·  A negligência nesses procedimentos, devidamente comprovada, pode gerar a obrigação de reparar o dano;
Como evitar problemas:
- Tendo um cronograma-padrão de cobrança, do qual todos os condôminos tenham conhecimento. Por exemplo: no primeiro mês de atraso, notificação por escrito; no segundo, aviso de que o condomínio acionará a Justiça; no terceiro, entrar com ação de cobrança;
- Identificando, nos balancetes, não os nomes dos inadimplentes, mas os números de suas unidades;
- Não dar descontos em acordos. Estes, legalmente, só são possíveis com a concordância de todos os condôminos. Os acordos devem envolver apenas parcelamento.

Inadimplência - Danos morais
·  Alegação de danos morais por exposição dos nomes dos condôminos inadimplentes: depende do meio e do modo de divulgação. Se forem feitos de forma objetiva e discreta, que leve a informação aos interessados, não haverá dano moral ou constrangimento por parte dos condôminos pendentes;
·  A divulgação dos inadimplentes é um "exercício regular de direito", porque o artigo 1348 do Código Civil impõe ao síndico o dever de prestar contas aos condôminos.
Como evitar problemas:
- O melhor é divulgar apenas o número das unidades inadimplentes, o valor devido e o mês respectivo no balancete mensalmente enviado aos condôminos;
- Não convém veicular as unidades inadimplentes no quadro de avisos ou cartazes na portaria, mas apenas nos balancetes.

Obras
·  O síndico pode ser responsabilizado civilmente por obras realizadas sem a devida autorização da assembléia;
·  Se as obras são voluptuárias, ou seja, para fins estéticos ou de recreação, dependem do voto de dois terços dos condôminos. Ex: implantação de churrasqueira, reforma do hall de entrada;
·  Se as obras são úteis, ou seja, aumentam ou facilitam os serviços do condomínio, dependem de voto da maioria dos condôminos. Exemplos: reforma da guarita, implantação de piso antiderrapante;
·  O Código Civil determina que obras urgentes (chamadas pelo CC de "necessárias", art. 1341) podem ser feitas sem autorização de assembléia;
·  Se a obra urgente envolver grande despesa, a assembleia deve ser imediatamente convocada e comunicada.
Como evitar problemas:
- Observando as votações mínimas previstas por lei;
- Exija sempre que a empresa contratada tenha seguro contra acidentes e seguro de vida para os funcionários alocados na obra;
- Ao contratar qualquer obra, verifique se a empresa contratada tem porte e condições necessárias para concluí-la, sem abandoná-la pela metade, o que infelizmente tem acontecido algumas vezes.

Por Dra. Maraneide Alves Brock, Dr. João Paulo Rossi Paschoal e Dr. Luiz Murilo Inglês de Souza Filho
Fonte Conteúdo SíndicoNet