Cargo de síndico deve ser levado a sério
A
responsabilidade civil do síndico ocorre quando as atribuições do cargo não são
cumpridas adequadamente, ocasionando prejuízos aos condôminos ou a terceiros.
A
responsabilidade criminal do síndico acontece quando este não cumpre suas
atribuições, levando-o não apenas a uma omissão, mas a uma prática que pode ser
entendida como criminosa ou contravenção.
Confira
abaixo os problemas que podem ocorrer neste sentido, e como evitá-los:
Responsabilidade criminal
·
A
responsabilidade criminal do síndico envolve geralmente os crimes contra a
honra (injúria, calúnia e difamação), a apropriação indébita de fundos do
condomínio, e a apropriação indébita de verbas previdenciárias dos
funcionários.
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Para os
crimes contra a honra, o Código Penal prevê penas de um mês a dois anos de
reclusão, além de multa;
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Para
apropriação indébita de fundos do condomínio, o CP prescreve reclusão de um a
quatro anos, podendo ser aumentada de um terço, e multa;
·
Para
apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários, as penas
previstas são de dois a cinco anos, e multa.
Roubos, furtos e danos
·
De modo
geral, o condomínio não é responsável por roubos, furtos e danos a bens
individuais dos condôminos. Em especial se a convenção do condomínio tem
cláusula expressa de não indenizar nesses casos. Uma exceção é quando o
empreendimento tem funcionários específicos para aquela função. Exemplo: se um
carro é roubado dentro do condomínio e há um garagista 24h, o condomínio pode,
sim, ser acionado judicialmente;
·
O
condomínio pode ser responsabilizado se um funcionário ocasionou danos a um
condômino. E nesse caso, o síndico pode ser responsabilizado pelo condomínio,
se ficar provado que não tomou as precauções necessárias na hora de contratar o
funcionário, ou de averiguar se cumpria suas funções corretamente.
Como evitar
problemas:
-
Não permitir que funcionários do condomínio recebam chaves dos apartamentos ou
veículos dos condôminos - caso não seja manobrista;
-
Ser cuidadoso e criterioso na hora de contratar o funcionário, providenciar o
treinamento necessário e sempre verificar se está cumprindo suas funções
corretamente.
Playground e Piscinas
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Para a
conservação de playgrounds existem as normas técnicas da ABNT (Associação
Brasileira de Normas Técnicas) - NBR 14350-1 e NBR 14350-2. O texto dessas
normas pode ser adquirido junto à ABNT - www.abnt.org.br;
·
A falta
de manutenção nos equipamentos que gere um acidente leva à caracterização de
responsabilidade civil pelos prejuízos causados aos usuários;
·
Essa
responsabilidade também poderá atingir o síndico, se o condomínio for
processado e por sua vez processar o síndico, regressivamente;
·
Funcionários
de condomínios não têm a obrigação de tomarem conta das crianças na piscina,
por isso a responsabilidade é toda dos pais e responsáveis;
·
A
responsabilidade do síndico quanto às piscinas é apenas quanto à manutenção dos
equipamentos e da água da piscina. Portanto, só há responsabilidade civil no
caso da manutenção provocar alguma lesão nos usuários.
Como evitar problemas:
-
Providenciando a manutenção constante dos equipamentos, de acordo com as
normas, e por profissionais habilitados;
-
Cercando a área da piscina para evitar que crianças pequenas se aproximem e
caiam ali
Elevadores - Manutenção
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Em
casos de negligência ou imprudência na manutenção, que gerem acidentes ou danos
ao equipamento, o síndico e o condomínio poderão ser responsabilizados.
Como evitar problemas:
-
Providenciando a manutenção constante do equipamento, contando sempre com uma
empresa que tenha engenheiro responsável e técnicos devidamente treinados.
Evite as empresas com valores de manutenção muito abaixo da média do mercado.
Funcionários - litígios
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Quando
o condomínio descumpre as leis trabalhistas, é muito comum o funcionário
processar o condomínio, principalmente logo após sua rescisão, através dos
advogados do seu sindicato.
·
Se for
comprovada a ação ou omissão voluntária do síndico no caso, este poderá ser
responsabilizado civilmente.
·
O
não-pagamento de verbas previdenciárias retidas aos funcionários gera
responsabilidade criminal do síndico.
Como evitar problemas:
-
Cumprindo todas as leis trabalhistas, pagamento de benefícios, com atenção às
datas de vencimento.
-
Como a burocracia trabalhista é complexa, tanto em termos de leis quanto de
documentos exigidos, é conveniente contratar uma empresa ou profissional para
cuidar destas questões no condomínio.
-
No entanto, o síndico deve sempre exigir comprovantes da empresa
-
Caso a mão-de-obra utilizada no condomínio seja terceirizada, o síndico também
deve se manter alerta a pagamentos de salários e encargos, já que em caso de
processo trabalhista o condomínio tem responsabilidade subsidiária
Prestação de contas
·
É um
dos principais deveres do síndico a correta prestação de contas anual para a
assembleia, e também eventual, quando esta o exigir;
·
Para
tanto, todas as despesas devem estar comprovadas e documentadas;
·
Caso se
constate diferença de valor entre a arrecadação e as despesas comprovadas, o
síndico pode ser acionado civil e criminalmente, por não cumprir sua obrigação
legal e por se apropriar de fundos do condomínio;
·
A não-prestação
de contas é um dos grandes responsáveis pela destituição de síndicos;
Como evitar problemas:
-
Ter arquivo claro e organizado com todos os comprovantes de pagamento;
-
Sempre exigir notas fiscais, RPA (recibo de autônomo), comprovantes de
pagamentos de funcionários e seus benefícios, guardar as contas pagas;
-
Trabalhar sempre em cooperação com o conselho fiscal, para verificar
mensalmente a contabilidade condominial, evitando desgastes futuros.
Inadimplência - ausência de cobrança
·
O
síndico deve zelar pela boa administração do condomínio, aqui incluída a
recuperação dos créditos do condomínio, acionando os inadimplentes direta e
judicialmente;
·
A
negligência nesses procedimentos, devidamente comprovada, pode gerar a
obrigação de reparar o dano;
Como evitar problemas:
-
Tendo um cronograma-padrão de cobrança, do qual todos os condôminos tenham
conhecimento. Por exemplo: no primeiro mês de atraso, notificação por escrito;
no segundo, aviso de que o condomínio acionará a Justiça; no terceiro, entrar
com ação de cobrança;
-
Identificando, nos balancetes, não os nomes dos inadimplentes, mas os números
de suas unidades;
-
Não dar descontos em acordos. Estes, legalmente, só são possíveis com a
concordância de todos os condôminos. Os acordos devem envolver apenas
parcelamento.
Inadimplência - Danos morais
·
Alegação
de danos morais por exposição dos nomes dos condôminos inadimplentes: depende
do meio e do modo de divulgação. Se forem feitos de forma objetiva e discreta,
que leve a informação aos interessados, não haverá dano moral ou
constrangimento por parte dos condôminos pendentes;
·
A
divulgação dos inadimplentes é um "exercício regular de direito",
porque o artigo 1348 do Código Civil impõe ao síndico o dever de prestar contas
aos condôminos.
Como evitar problemas:
-
O melhor é divulgar apenas o número das unidades inadimplentes, o valor devido
e o mês respectivo no balancete mensalmente enviado aos condôminos;
-
Não convém veicular as unidades inadimplentes no quadro de avisos ou cartazes
na portaria, mas apenas nos balancetes.
Obras
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O
síndico pode ser responsabilizado civilmente por obras realizadas sem a devida
autorização da assembléia;
·
Se as
obras são voluptuárias, ou seja, para fins estéticos ou de recreação, dependem
do voto de dois terços dos condôminos. Ex: implantação de churrasqueira,
reforma do hall de entrada;
·
Se as
obras são úteis, ou seja, aumentam ou facilitam os serviços do condomínio,
dependem de voto da maioria dos condôminos. Exemplos: reforma da guarita,
implantação de piso antiderrapante;
·
O
Código Civil determina que obras urgentes (chamadas pelo CC de
"necessárias", art. 1341) podem ser feitas sem autorização de assembléia;
·
Se a
obra urgente envolver grande despesa, a assembleia deve ser imediatamente
convocada e comunicada.
Como evitar problemas:
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Observando as votações mínimas previstas por lei;
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Exija sempre que a empresa contratada tenha seguro contra acidentes e seguro de
vida para os funcionários alocados na obra;
-
Ao contratar qualquer obra, verifique se a empresa contratada tem porte e
condições necessárias para concluí-la, sem abandoná-la pela metade, o que
infelizmente tem acontecido algumas vezes.
Por
Dra. Maraneide Alves Brock, Dr. João Paulo Rossi Paschoal e Dr. Luiz Murilo
Inglês de Souza Filho
Fonte
Conteúdo SíndicoNet
