Para especialistas, garimpar pechinchas em leilões de
imóveis é coisa para profissionais; veja as 5 principais ciladas que costumam
"pegar" os amadores
Leilão: leiloeiros estimulam entusiasmo de
participantes, que podem acabar dando um lance maior do que deveriam
Quem
encara os imóveis como bons investimentos, mas admite que atualmente é difícil
contar com um valorização estrondosa, pode se sentir tentado a buscar
pechinchas em leilões. Mas para dois especialistas em mercado imobiliário que
acabam de publicar um livro sobre investimento em imóveis, leilões são apenas
para profissionais.
“Quem
é leigo não deve entrar em leilão. A chance de entrar em uma fria é grande”,
diz Gilberto Benevides, sócio de construtoras e coautor do livro “Investir em
imóveis: Entenda os segredos práticos deste mercado”, da Ed. Évora. Sua opinião
é compartilhada pelo outro autor do livro, Wang Chi Hsin, investidor no mercado
imobiliário há 35 anos.
Na
opinião deles, para realmente achar pechinchas em leilões é fundamental ser
profissional no assunto ou ao menos contar com uma boa assessoria jurídica
especializada. “Temos um conhecido que atua nesse mercado e que conta com um
escritório com seis advogados apenas para analisar a documentação dos imóveis
em leilão”, diz Benevides. Como exemplo, ele conta que, em dois anos, essa
equipe analisou 2 mil imóveis, para participar do leilão de 200 deles e
arrematar 40 – 2% dos imóveis analisados.
Na
opinião dos autores, embora leilões gerem oportunidades, ofertando imóveis
abaixo do valor de mercado, a chance de um leigo entrar em uma cilada é grande.
Veja a seguir as cinco principais “frias” em que um investidor despreparado
pode entrar por meio de um leilão de imóveis:
1 Arrematar um imóvel ocupado e não conseguir se
livrar do ocupante
Esta
situação é bastante comum em imóveis que vão a leilão, mas o arrematante ganha
o direito de solicitar a desocupação. Contudo, o ocupante pode entrar com
recursos e até mesmo a execução do imóvel pode ser discutida na Justiça –
leilões podem ser inclusive anulados.
Assim,
a desocupação pode se arrastar por anos e acabar com seus planos de lucrar com
aquela propriedade. Imóveis ocupados costumam ter preço mais em conta, mas o
tiro pode sair pela culatra.
2 Subestimar a reforma necessária
Imóveis
que vão a leilão podem estar em péssimo estado de conservação, dependendo dos
imbróglios por que passou até chegar à situação extrema de ser leiloado. Ainda
que o investidor visite a propriedade antes do leilão – o que é fundamental –
ele pode não ter noção da extensão da reforma necessária. É preciso pelo menos
contar com a ajuda de alguém com experiência no assunto para estimar o custo da
obra.
“A
pessoa pode pensar que é só ‘dar um tapa’ no apartamento e contratar aquele
pedreiro que ela conhece há anos. Mas não é bem assim. A reforma pode dar mais
trabalho e sair bem mais cara do que ela imagina”, diz Gilberto Benevides.
3 Não visitar o imóvel e comprar um produto de má
qualidade
Por
incrível que pareça, há quem compre um imóvel sem visitá-lo antes. Mas este é
um dos piores erros que o participante de um leilão pode cometer. A visita deve
ser minuciosa e acompanhada por profissionais que possam detectar problemas não
aparentes. Se o imóvel for residencial, e o morador se recusar a abrir a porta
para os visitantes, é preciso no mínimo ver a localização da propriedade e
tentar apurar com funcionários do condomínio e vizinhos sobre suas condições.
Quem
não visita o imóvel corre o risco de comprar o pior apartamento do prédio ou um
imóvel com uma localização aparentemente boa, mas cheia de problemas para quem
olha mais de perto – com vista para uma favela, numa rua de feira ou
extremamente barulhenta por causa da vida noturna, entre outros problemas
difíceis de detectar apenas com o Google Maps.
“Se
comprar um produto ruim, o investidor terá dificuldade de revendê-lo, e vai ter
que ficar pagando condomínio, IPTU e despesas de manutenção. No fim das contas,
o preço mais baixo do leilão não compensa”, diz Benevides. Além disso, se não
conseguir visitar o interior do imóvel, o investidor não poderá sequer estimar
o custo de uma eventual reforma, e acabar ficando no prejuízo.
4 Comprar um imóvel cheio de pendências judiciais e
demorar a ter retorno
“A
revenda de um imóvel comprado em leilão pode ser rentável, mas pode demorar
muito mais do que o investidor esperava”, observa Wang Chi Hsin. Depois de um
leilão ainda há uma série de pendências judiciais a serem resolvidas. Se o
imóvel estiver ocupado, o ocupante pode conseguir liminar para não sair, e o
despejo pode levar anos; além disso, o proprietário do imóvel terá prazo para
recorrer, e o leilão pode ser anulado.
Os
credores que se habilitarem também deverão receber a sua parte, mas o
arrematante deve ficar atento a outros tipos de cobrança que ainda possam
atrapalhá-lo. Segundo Gilberto Benevides, embora as dívidas acabem quando é
feito um leilão judicial, há casos em que o comprador pode ter certa dor de
cabeça. Ele explica que a Prefeitura de São Paulo, por exemplo, não participa
dos leilões, mas sempre tenta cobrar dos arrematantes as eventuais dívidas de
IPTU em atraso.
“O
novo dono terá que contratar um advogado e se defender. A Prefeitura, nesse
caso, perde a causa, mas o novo proprietário pode acabar perdendo a
oportunidade de revender o imóvel por conta dessa pendência”, explica
Benevides.
5 Ficar empolgado e pagar mais caro do que deveria
Profissionais
tendem a ser mais frios e objetivos, e jamais ultrapassar o valor máximo
estabelecido para uma compra em leilão. No entanto, alguém menos experiente
pode acabar se entusiasmando na hora e dar um lance maior do que deveria,
acabando com o principal atrativo dos leilões de imóveis, que é o preço. “O
próprio leiloeiro incentiva esse entusiasmo, porque ele recebe 5% do valor do
arremate”, alerta Wang Chi Hsin.
Além
do preço pago pelo bem e do valor da possível reforma, ao estipular seu lance
máximo o investidor deve levar em conta os outros custos envolvidos na compra
de um imóvel, como o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) – que na
cidade de São Paulo, por exemplo, é de 2% do valor do bem – e a Taxa de
Registro.
Por
Julia Wiltgen
Fonte
Exame.com
